Droit d'usage exclusif en PPE : règles et exemples

Différences entre le droit exclusif et le droit d’usage exclusif

Les copropriétaires ne sont pas propriétaires exclusifs de leur appartement, mais détiennent un droit de copropriété sur l’ensemble de l’immeuble, exprimé en quote-part (par exemple 29/1000). Ils jouissent toutefois d’un droit spécial sur leur appartement, leur cave ou leur grenier, ainsi que sur toutes les autres parties physiquement distinctes.

Pour qu’un espace puisse faire l’objet d’un droit exclusif, il doit impérativement être entouré par un sol, un plafond et des murs, être muni d’un dispositif de fermeture et disposer d’un accès propre. La loi qualifie ces espaces d’« unités économiques ». Cette exigence vise à garantir que chaque unité de copropriété puisse exister de manière indépendante, sans dépendre d’autres unités. C’est pourquoi les jardins et les places de stationnement ne peuvent, par principe, pas faire l’objet d’un droit exclusif.

Peindre la porte de la chambre, mais pas celle de l’appartement

Pour les pièces annexes, telles que les caves, une cloison en lattes de bois ou un grillage métallique suffit généralement à répondre à l'exigence légale de fermeture. La loi prévoit que les copropriétaires doivent entretenir les pièces désignées comme faisant l'objet de droits exclusifs en bonne et due forme, à leurs frais, et ne doivent pas porter atteinte aux droits exclusifs des autres copropriétaires ni aux parties communes. Ainsi, les propriétaires peuvent certes peindre les portes de leurs pièces en rose, mais pas la porte d'entrée de leur appartement. S'ils remplacent la moquette par un revêtement en dalles, ils doivent veiller à l'isolation acoustique.

Le droit d’usage exclusif, également appelé droit de jouissance exclusive, donne droit à l’usage exclusif d’éléments de construction ou d’installations communes. Il autorise les copropriétaires concernés à utiliser à titre exclusif des parties communes du bâtiment et de l’immeuble telles que le jardin, les terrasses sur le toit ou les places de stationnement. Il va sans dire que vous ne pouvez effectuer aucune modification structurelle sans l’accord exprès de la communauté des copropriétaires , car le droit d’usage exclusif vous confère uniquement l’usage exclusif des éléments ou installations communs, mais non leur transformation.

Droit d’usage exclusif sans dispositions légales

Il existe peu de dispositions légales relatives au droit d’usage exclusif. C’est pourquoi les copropriétaires doivent définir les droits d’usage exclusif dans l’acte constitutif ou dans le règlement de gestion et d’usage de la communauté des copropriétaires. Dans certains cas, il peut également être judicieux de régler la répartition des frais d’entretien de ces éléments de construction. La modification de la répartition réglementaire des droits d’usage exclusif requiert l’accord des copropriétaires directement concernés. Les éléments considérés comme des parties communes, tels que les fondations, les plafonds ou les murs, ne peuvent être ni attribués en tant que droit spécial ni en tant que droit d’usage exclusif.

Cas particulier du parking couvert

La situation se complique lorsqu’il est question des places de stationnement dans le parking souterrain. De nombreuses et nombreux copropriétaires partent du principe que les places de parc sont également attribuées au titre d’un droit spécial. Dans le cas de boxes de garage fermés à clé, cela est juridiquement admissible. Étant donné qu’une place de stationnement dans le parking souterrain n’est généralement pas délimitée par des parois, mais simplement marquée au sol, les copropriétaires ne peuvent pas attribuer un droit spécial. L’attribution en droit exclusif n’est possible que si l’on établit un droit exclusif sur l’ensemble du parking et que l’on transfère celui-ci en une unité de copropriété distincte. L’unité de copropriété « parking » ainsi créée peut être divisée en places de stationnement individuelles en copropriété. Cette procédure permet de vendre les parts de copropriété en tant que copropriété indépendante.

Dans la pratique, c’est toutefois la solution plus pragmatique du droit d’usage exclusif qui s’est imposée. Les propriétaires d’unités de copropriété obtiennent des droits d’usage exclusifs sur une place de stationnement déterminée. Cette solution convient particulièrement lorsque le parking appartient à une seule communauté de copropriétaires et qu’il n’est pas prévu de louer ou de vendre des places de stationnement à des personnes n’appartenant pas à la communauté. Une autre possibilité consiste à attribuer des places de stationnement par le biais de servitudes, que les propriétaires accordent par des contrats de servitude au terrain en tant que tel ou à des personnes déterminées pour leur usage exclusif.