Rénovation dans une copropriété : règles et financement

Avantages de la rénovation énergétique dans la copropriété

La rénovation énergétique d’un bien immobilier est également rentable dans le cadre de la PPE : pour l’environnement, mais aussi pour les copropriétaires. En procédant à une rénovation énergétique, vous préservez les ressources, vous réduisez votre impact sur l’environnement et vous consommez moins d’énergie. Cela permet de réduire les coûts, de maintenir ou d’augmenter la valeur marchande du bien et d’améliorer le confort de vie. Toutefois, pour certains points, vous devez obtenir l’accord de la copropriété, car vous ne détenez qu’une minorité sur les parties communes, assortie d’un droit d’usage exclusif sur votre appartement.

Mesures avec ou sans consentement

Vous avez le droit de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans votre propre appartement ou logement. Toutefois, pour certains points, vous devez obtenir l’accord de la copropriété.

Dans ce cas, vous pouvez vous appuyer sur les directives générales suivantes :

Vous pouvez réaliser les travaux suivants sans autorisation :

• Aménagement intérieur : les modifications apportées à votre logement qui concernent exclusivement l’aménagement intérieur ne nécessitent généralement pas d’accord. Il s’agit par exemple de l’installation d’appareils électroménagers à haute efficacité énergétique ou de la pose de matériaux isolants supplémentaires à l’intérieur de votre logement.
• Améliorations énergétiques au sein de votre logement : vous pouvez généralement mettre en œuvre de votre propre initiative des mesures telles que l’installation de systèmes d’énergie solaire. Par exemple une centrale solaire de balcon au sein de votre logement. Si vous souhaitez installer un tel système à l’extérieur de votre logement, par exemple sur la face extérieure du balcon, vous devez généralement obtenir l’accord de la copropriété.
• Remplacement des fenêtres : tout comme les portes-fenêtres ou les lucarnes, elles constituent la délimitation spatiale des parties communes par rapport à l’extérieur. Vous devez toutefois choisir vos nouvelles fenêtres de manière à ne pas nuire à l’aspect général de l’immeuble. En cas de remplacement, la nouvelle fenêtre doit correspondre à l’aspect extérieur de l’ancienne.

Mesures pour lesquelles vous avez besoin d’un accord :

Si vos travaux de rénovation concernent les parties communes de l’immeuble, vous devez obtenir l’accord de la copropriété.

Quelques exemples :

• Installation de panneaux solaires sur le toit
• Rénovation de la toiture
• Installation d’une borne de recharge commune pour véhicules électriques dans le garage
• Remplacement de baies vitrées entières
• Rénovation du système de chauffage
• Isolation de la façade

Indépendamment de l’accord de la copropriété, vous devez prévoir que certaines mesures de rénovation nécessitent des autorisations administratives. Il s’agit notamment des permis de construire pour les modifications architecturales ou les installations solaires.

Majorité simple ou qualifiée ?

Lors de l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, les copropriétaires prennent des décisions qui concernent l’ensemble de la PPE. Il s’agit par exemple de travaux de construction qui dépassent le cadre des appartements individuels.

• Pour les travaux de construction nécessaires, tels que la réparation d’un toit qui fuit, une majorité simple de tous les copropriétaires présents et représentés suffit.
• Pour les travaux de construction utiles, comme un système de chauffage économe en énergie, une meilleure isolation thermique ou une installation photovoltaïque, une majorité qualifiée est requise.
• Pour les travaux de luxe qui ne visent qu’à embellir l’immeuble ou à améliorer le confort, toutes les copropriétaires doivent être présents ou représentés et adopter la décision à l’unanimité.
• Les rénovations énergétiques nécessitent une majorité qualifiée, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. Cela vaut également pour les bornes de recharge électriques, car les copropriétaires ont uniquement le droit d’utiliser leur place de stationnement, mais pas de la transformer ni d’y installer une borne de recharge murale.

Le rôle du fonds de rénovation dans la copropriété

Lorsque vous, copropriétaires, souhaitez réaliser des travaux de rénovation énergétique des parties communes de votre immeuble, vous pouvez envisager la création d’un fonds de rénovation. Il s’agit d’une réserve commune spéciale que la copropriété constitue afin de collecter à long terme des ressources pour les travaux d’entretien et de rénovation. Aucune obligation légale ne vous contraint à créer un tel fonds. Il existe des arguments pour et contre :

Arguments en faveur de la création d’un fonds de rénovation

• Planification financière à long terme : un fonds de rénovation permet une planification financière à long terme. Vous pouvez accumuler les ressources sur une période prolongée. Vous facilitez ainsi le paiement de projets d’entretien et de rénovation de grande envergure.
• Prévention des déficits de financement : des versements réguliers dans le fonds permettent d’éviter des déficits de financement imprévus. Cela garantit que la communauté des propriétaires peut mettre en œuvre les mesures de rénovation nécessaires sans retard.
• Répartition équitable des coûts : la création d’un fonds de rénovation permet une répartition équitable des charges financières entre tous les copropriétaires. Une participation équitable aux coûts évite que certaines parties ne soient soumises à une charge disproportionnée.

Arguments contre la création d’un fonds de rénovation

• Problèmes de liquidités : certains copropriétaires pourraient avoir des inquiétudes concernant leurs liquidités. Elles ou ils pourraient préférer conserver leurs ressources financières à court terme plutôt que de verser régulièrement des cotisations dans un fonds.
• Situation financière individuelle : selon les cas, il peut également s’avérer difficile de s’accorder sur une règle uniforme concernant le montant des versements pour l’ensemble des copropriétaires. Les situations financières individuelles se traduisent également par des disponibilités variables pour le paiement des cotisations.
• Dépendance vis-à-vis de la copropriété : dans certains cas, la décision d’opter ou non pour un fonds de rénovation peut entraîner des conflits au sein de la copropriété. L’ensemble des copropriétaires doit donner son accord et coopérer.

Une bonne préparation augmente vos chances d’obtenir l’approbation lors de l’assemblée des copropriétaires

Mieux une assemblée des copropriétaires est préparée, plus les chances qu’elle approuve une rénovation sont grandes. La gérance doit envoyer les convocations en temps utile, inscrire tous les votes à l’ordre du jour et définir les majorités requises pour chaque décision. Elle doit également fournir suffisamment d’arguments rationnels en faveur de la rénovation énergétique bien avant l’assemblée, afin que toutes les copropriétaires disposent de suffisamment de temps pour étudier les documents et peser tous les arguments. La gérance devrait rassembler ces documents en vue de la préparation, de la discussion et du vote :

• Première analyse des besoins de rénovation du bien immobilier
• Première évaluation de l’efficacité énergétique du bien immobilier
• Analyse énergétique approfondie accompagnée de recommandations concrètes grâce au CECB Plus
• Offres concurrentes pour les différentes mesures de rénovation énergétique
• Aperçu des coûts d’investissement, des subventions et du potentiel d’économies
• Comparaison entre les coûts d’investissement et le fonds de rénovation
• Plan de financement au cas où le fonds de rénovation ne suffirait pas

Si la communauté ne parvient pas à se mettre d’accord

La PPE est une communauté d’intérêts. Lorsqu’une communauté de copropriétaires ne parvient pas à s’entendre, elle a besoin d’une aide extérieure. Par exemple, une société de gestion ou un service de médiation qui aide à trouver un consensus. Si cela ne suffit pas, il existe encore une petite porte de sortie. Conformément à l’article 647 du Code civil suisse (CC), les copropriétaires peuvent exiger « que les actes de gestion nécessaires au maintien de la valeur et de la jouissance du bien soient accomplis et, si nécessaire, ordonnés par le tribunal ». C’est à un tribunal qu’il reviendrait de décider si tel est le cas dans le cadre d’une rénovation énergétique. Quant à savoir s’il est judicieux de saisir la justice, c’est une autre histoire. Même si la copropriété est une communauté d’intérêts, elle n’en reste pas moins un ensemble de personnes vivant sous le même toit.

Rénovation énergétique dans une copropriété : ensemble, vous y arrivez mieux

En tant que copropriétaire isolé, vos possibilités de rénovation énergétique sont limitées. Seule une collaboration avec l’ensemble de la PPE permet de mettre en œuvre des mesures réellement efficaces. Alors que les exigences en matière de développement durable ne cessent de croître, les meilleures solutions résident dans un engagement commun.