Gebäudeversicherung im Stockwerkeigentum: Wer versichert was?

Stockwerkeigentum und Versicherungsschutz verstehen

Sobald du eine Eigentumswohnung erwirbst, wirst du Teil eines Kollektivs. Du besitzt zwar das Sonderrecht an deinen eigenen vier Wänden, teilst dir aber das Fundament, das Dach und die Fassade mit den anderen Eigentümerinnen und Eigentümern. Diese rechtliche Trennung ist entscheidend für den Versicherungsschutz:

• Sonderrecht: Alles, was du exklusiv nutzt und ausbaust (Böden, Küche, Innenwände).
• Gemeinschaftliches Eigentum: Alles, was die Stabilität und das Äussere des Hauses betrifft (Hülle, Leitungsstamm, Lift).

Das hat Folgen für den Versicherungsschutz: Teile des Gebäudes gehören dir allein, andere gemeinsam mit allen Miteigentümerinnen und Miteigentümern. Diese Aufteilung bestimmt, wer im Schadenfall zahlt – und welche Versicherungen gemeinschaftlich oder individuell abgeschlossen werden sollten.

Gebäudeversicherung - Obligatorisch oder freiwillig?

Das Herzstück des Versicherungsschutzes für jede Stockwerkeigentümergemeinschaft ist die Gebäudeversicherung. Als Feuer- und Elementarschadenversicherung deckt sie Schäden am Gebäude durch:

• Feuer, Rauch, Blitzschlag und Explosionen
• Hochwasser, Überschwemmungen und Wasserrückstau aus der Kanalisation
• Hagel, Sturm, Schneedruck und Lawinen
• Erdrutsch, Felssturz und Steinschlag

Die Mehrheit der Kantone – nämlich 19 – kennt die obligatorische Gebäudeversicherung, zum Beispiel die GVB im Kanton Bern. In Uri, Schwyz und Obwalden gilt ebenfalls ein Obligatorium, jedoch über private Anbieter. In den Kantonen Genf, Tessin, Wallis und Appenzell Innerrhoden (ausser Bezirk Oberegg) ist der Abschluss freiwillig. 

Im Kanton Wallis dürfte es aber nur noch eine Frage der Zeit sein, bis eine kantonale Gebäudeversicherung eingeführt wird. Im Nachgang zu den Katastrophen in Crans-Montana und Blatten ist der politische Druck deutlich gewachsen.

Sinnvolle Zusatzversicherungen für die Gemeinschaft

Die obligatorische Gebäudeversicherung lässt Lücken offen. Diese vier Zusatzversicherungen sollte jede Stockwerkeigentümergemeinschaft ernsthaft prüfen:

Gebäudehaftpflichtversicherung: Stürzt ein Passant auf dem vereisten Vorplatz, haften alle Eigentümerinnen und Eigentümer gemeinsam. Die Haftpflicht schirmt dieses finanzielle Risiko ab.

Glasbruch: Ob die Scheibe im Treppenhaus durch Vandalismus oder ein Missgeschick zerbricht – eine Glasversicherung als Zusatz zur Hausrat- oder Gebäudeversicherung spart mühsame Diskussionen über die Kostenverteilung. 

Erdbebenversicherung: Da die staatliche Gebäudeversicherung Erdbeben explizit ausschliesst, ist eine private Zusatzdeckung (besonders in Regionen wie Basel oder dem Wallis) eine kluge Vorsorgemassnahme.

Der Spezialfall: Wasserschäden

Bei einem Wasserschaden springen verschiedene Versicherungen ein. Die Kosten für beschädigte Möbel übernimmt die Hausratversicherung, während die Wohngebäudeversicherung für Schäden an Wänden, Böden und der Bausubstanz aufkommt. Wenn dir die Badewanne überläuft, ist das ein selbstverschuldeter Schaden und ein Fall für deine Privathaftpflicht. Kommt das Wasser von aussen – zum Beispiel bei Hochwasser oder Starkregen – muss eine Zusatzversicherung vorhanden sein. 

Was die Stockwerkeigentümerschaft individuell versichern sollte

Neben den Versicherungen der Gemeinschaft gibt es Risiken, die du auf eigene Faust absichern musst:

Hausratversicherung: Dein Mobiliar, deine Kleider, deine Geräte – alles, was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist – fällt nicht unter die Gebäudeversicherung. Die Hausratversicherung deckt solche Schäden durch Feuer, Wasser, Einbruch und Glasbruch. Achte darauf, dass die Versicherungssumme dem tatsächlichen Wiederbeschaffungswert deines Hausrats entspricht.

Private Haftpflichtversicherung: Deine private Haftpflichtversicherung gilt für Schäden innerhalb deiner eigenen Wohnung. Sie deckt aber keine Schäden der Gemeinschaft ab. Wer ohne private Haftpflicht unterwegs ist, geht ein erhebliches finanzielles Risiko ein.

Rechtsschutzversicherung: Streitigkeiten zwischen Stockwerkeigentümerschaften oder mit der Verwaltung sind keine Seltenheit. Prüfe, ob deine bestehende Rechtsschutzversicherung auch Konflikte im Bereich Stockwerkeigentum, Vermietung oder Bauaufträge abdeckt.

Im Schadenfall – Wer zahlt was

Fazit: Lückenloser Schutz erfordert Absprache

Im Stockwerkeigentum liegt die Herausforderung darin, die richtigen Zuständigkeiten zu klären. Die Gemeinschaft trägt Verantwortung für das Gebäude und die gemeinsamen Bereiche – du als Einzeleigentümerin oder Einzeleigentümer für dein Interieur und dein persönliches Hab und Gut. Besprich mit der Hausverwaltung, welche Policen bereits bestehen, und prüfe gezielt, ob es Deckungslücken gibt – zum Beispiel bei Wasser, Glas oder Erdbeben.