La dépréciation due à l’âge dans l’immobilier : définition et solutions

L’impact de la dépréciation due à l’âge sur la valeur immobilière

Les maisons et les appartements vieillissent eux aussi. Dans l’évaluation immobilière, l’ancienneté a une influence directe sur la valeur d’un bien immobilier. Plus une maison individuelle ou un appartement PPE est ancien, plus la dépréciation liée à l’âge est importante. Calculée sur une année, elle est minime. Mais lorsqu’un bien a 20 ans ou plus et n’a jamais été rénové, cette dépréciation réduit fortement sa valeur. Les spécialistes distinguent la dépréciation  technique de la dépréciation économique.

Ce que signifie la dépréciation technique liée à l’âge

La dépréciation technique liée à l’âge correspond à la perte de valeur des différents éléments de construction due à leur vieillissement. Elle correspond au montant que vous devriez investir pour rénover une maison ou un appartement sans améliorer la qualité, le confort ou le rendement. La durée de vie des différents éléments de construction dépend de divers facteurs, notamment :

• Les matériaux
• La construction
• La qualité du travail
• Le soin apporté par les occupantes et les occupants
• L’entretien
• Les influences environnementales

La durée de vie varie de 10 à 15 ans pour les stores ou les travaux de peinture dans la maison ou l’appartement, jusqu’à plus de 100 ans pour le gros œuvre. L’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV) et l’Association suisse des locataires (ASLOCA) ont répertorié tous les éléments de construction importants dans leur tableau des durées de vie des éléments de construction.

Ce que signifie la dépréciation économique liée à l’âge

La dépréciation économique liée à l’âge dépend, d’une part, du type et de la fonctionnalité d’un bien immobilier et, d’autre part, de l’évolution des besoins et des attentes des acheteurs potentiels. Les maisons ou appartements anciens se vendent moins bien, car, par exemple, leur agencement ou leur niveau de finition ne répondent plus aux exigences de confort actuelles. Voici trois exemples :

• La surface habitable par personne augmente d’année en année. Les acheteurs potentiels ou les locataires préfèrent aujourd’hui des pièces plus spacieuses, plutôt que davantage de pièces. C’est pourquoi la demande pour les maisons ou appartements anciens dotés de petites pièces diminue.
• Autrefois, de nombreuses maisons et appartements disposaient d’une grande salle de bains commune. Aujourd’hui, les acheteurs potentiels ainsi que les locataires s’attendent à trouver deux salles de bains. Une pour les parents et une pour les enfants ou les invités. La colocation renforce cette tendance.
• Les moquettes étaient autrefois la norme, mais elles ne sont plus au goût du jour aujourd’hui. Cela vaut également, par exemple, pour les papiers peints ou les buanderies communes dans les copropriétés.

Ce qui aide à lutter contre la dépréciation liée à l’âge

Entretenez votre bien immobilier, prenez soin de ses différents éléments et remplacez régulièrement ce qui est cassé. Ne choisissez pas la solution la moins chère, rénovez la maison ou l’appartement dans un style contemporain et misez sur les connaissances actuelles (normes de construction, matériaux, rénovations énergétiques, agencement des pièces, etc.). Cela vaut également la peine pour vous sur le plan fiscal, car vous pouvez déduire de votre revenu imposable les dépenses visant à maintenir la valeur de votre bien.