Frais lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en Suisse

Divers frais sont à prévoir

Lorsqu’un terrain, une maison ou un appartement change de propriétaire, cela engendre des frais : les honoraires du notaire, ou encore les frais liés au transfert de propriété, à l’inscription du nouveau détenteur au registre foncier et à l’établissement de la cédule hypothécaire.

Frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier : ce que vous devez savoir

Le notaire rédige le contrat de vente, l’authentifie et procède à son inscription au registre foncier. C’est pour cela qu’il est rémunéré. Le montant des honoraires varie d’un canton à l’autre, voire parfois d’un notaire à l’autre. Les honoraires sont les plus élevés dans les cantons du Valais, de Genève, de Berne et du Tessin, et les plus bas dans les cantons de Schwyz, d’Appenzell Rhodes-Extérieures, de Schaffhouse et de Zoug. Dans certains cantons, les honoraires ne sont pas harmonisés, il vaut donc mieux demander un devis. Par exemple, la norme est de 0,5% dans le canton de Berne et 0,1% à Zurich. Les frais sont généralement partagés entre l’acheteur et le vendeur, sauf s'il en a été convenu autrement dans le contrat. Pour reprendre les exemples précédents, une transaction immobilière ou foncière d’une valeur de CHF  1 million engendrera les frais suivants :

• dans le canton de Berne CHF 5000
• dans le canton de Zurich, CHF 1000

Les différences cantonales en matière de droits de mutation

Des cantons comme Argovie, Zoug ou Zurich ne prélèvent pas de droit de mutation, tandis qu'à Berne ou Lucerne, les autorités le perçoivent (encore). Les associations de propriétaires se battent pour qu’il soit supprimé ou au moins réduit. Dans le canton de Berne, par exemple, le peuple a décidé que, depuis le 1^er janvier 2015, le droit de mutation de 1,8% ne s’applique qu’au montant dépassant CHF 800 000. En règle générale, c’est l’acheteuse ou l’acheteur qui paie le droit de mutation. En reprenant l'exemple du paragraphe précédent :

• (CHF 1 000 000 - CHF 800 000) * 1,8% = 3600 francs dans le canton de Berne
• 0 franc dans le canton de Zurich.

Inscription au registre foncier : ce que vous payez

Les frais d’inscription au registre foncier varient également d’un canton à l’autre. A Zoug, par exemple, les autorités facturent l’inscription au registre foncier en fonction du temps passé, tandis que dans la plupart des autres appliquent un tarif forfaitaire. En règle générale, ce sont les acheteurs qui prennent en charge ces dépenses.

• CHF 2000 pour l’acheteur dans le canton de Berne.
• CHF 1500 pour l’acheteur dans le canton de Zurich.

Frais liés à la cédule hypothécaire

Les frais liés à la constitution de nouvelles cédules hypothécaires varient entre 0,1 et 0,3% du montant de cette dernière. À Berne et à Zurich, ils s’élèvent à 0,25%. Dans notre exemple, l’acheteuse ou l’acheteur fait constituer une cédule hypothécaire d’un montant de CHF 800 000, car sa banque lui accorde un prêt hypothécaire à hauteur de 80% de la valeur de la maison, soit CHF 1 million.

• L’acheteuse ou l’acheteur paie donc CHF 2000 dans le canton de Berne et dans le canton de Zurich.

Impôt sur les gains immobiliers : comment le calculer et ce que vous pouvez déduire

L’impôt sur les gains immobiliers varie d’une commune à l’autre et dépend de la durée pendant laquelle vous avez été propriétaire du bien ou du terrain. Cet impôt est calculé en faisant la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Vous pouvez déduire tous les investissements ayant entraîné une plus-value, ainsi que les frais liés à la vente (commission d’agence, annonces, droits de mutation, frais de registre foncier, etc.).