Altersentwertung bei Immobilien: Was sie bedeutet und was dagegen hilft

Was Altersentwertung für den Immobilienwert bedeutet

Auch Häuser oder Wohnungen werden alt. Das Alter hat in der Immobilienbewertung einen direkten Einfluss auf den Wert von Wohneigentum. Je älter ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ist, desto höher ist die sogenannte Altersentwertung. Auf ein Jahr gerechnet ist sie minimal. Aber wenn eine Immobilie 20 Jahre alt oder älter und nie renoviert worden ist, reduziert die Wertminderung den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Fachleute unterscheiden die wirtschaftliche und die technische Altersentwertung.

Was technische Altersentwertung bedeutet

Die technische Altersentwertung ist der altersabhängige Minderwert der einzelnen Bauteile. Sie entspricht dem Betrag, der investiert werden müsste, um ein Haus oder eine Wohnung ohne Qualitäts-, Komfort- oder Ertragssteigerung zu renovieren. Die Lebensdauer der einzelnen Bauteile hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem

• Material
• Konstruktion
• Qualität der Arbeit
• Sorgfalt der Bewohnenden
• Unterhalt 
• Umwelteinflüsse

Die Spanne reicht von 10 bis 15 Jahren für Sonnenstoren oder Malerarbeiten im Haus beziehungsweise in der Wohnung bis über 100 Jahre für den Rohbau. Der Schweizerische Hauseigentümerverband HEV und der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband MV haben in ihrer paritätischen Lebensdauertabelle alle wichtigen Bauteile aufgelistet. 

Was wirtschaftliche Altersentwertung bedeutet

Die wirtschaftliche Altersentwertung hängt einerseits von der Art und Zweckmässigkeit einer Immobilie und andererseits von den veränderten Bedürfnissen und Ansprüchen der Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten ab. Ältere Häuser oder Wohnungen verkaufen sich schlechter, weil beispielsweise ihre Raumeinteilung oder ihr Ausbaustandard nicht mehr zeitgemässen Komfortansprüchen genügen. Drei Beispiele:

• Die Wohnfläche pro Person steigt von Jahr zu Jahr. Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten oder Mietende bevorzugen heute lieber grössere Räume als mehr Zimmer. Darum sinkt die Nachfrage nach älteren Häusern oder Wohnungen mit kleinen Zimmern.
• Früher hatten viele Häuser und Wohnungen ein grosses Badezimmer für alle. Heute erwarten Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten und Mietende zwei Badezimmer. Eines für die Eltern und eines für die Kinder. Oder für die Gäste. Wohngemeinschaften verstärken diesen Trend.
• Spannteppiche waren früher Standard, heute sind sie nicht mehr zeitgemäss. Das gilt beispielsweise auch für Tapeten oder eine gemeinsame Waschküche für Eigentumswohnungen.

Was gegen Altersentwertung hilft

Halte deine Liegenschaft in Schuss, unterhalte die einzelnen Bauteile gut und ersetze regelmässig, was kaputt ist. Wähle nicht die billigste Variante, renoviere das Haus oder die Wohnung zeitgemäss und setze auf aktuelle Erkenntnisse (Ausbaustandard, Baustoffe, energetische Sanierungen, Raumeinteilung usw.). Das lohnt sich für dich auch steuertechnisch, weil du werterhaltende Ausgaben von deinem steuerbaren Einkommen abziehen darfst.