Contracter une hypothèque en Suisse : comment ça marche

Solvabilité et risques personnels

Pour évaluer la solvabilité, les banques calculent la capacité de remboursement. Les frais de logement (intérêts hypothécaires, amortissement et charges) ne doivent pas dépasser 35% du revenu brut du ménage. Les pensions alimentaires ou les contrats de leasing sont déduits du revenu. Les ménages à double revenu font l’objet d’un examen approfondi, car l’un des revenus pourrait disparaître totalement ou partiellement en fonction des projets familiaux. Le calcul de la capacité de remboursement tient également compte du fait qu’un revenu doit suffire à couvrir les frais de logement. Les éléments de salaire variables, tels que les primes, sont considérés avec prudence, car ils ne sont pas garantis et pourraient venir à manquer. De nombreuses banques vérifient la solvabilité auprès de l’Association pour la gestion d’un centre d’information sur le crédit (ZEK). Le ZEK recueille par exemple des données sur les crédits à la consommation ou les contrats de location avec option d’achat.

Le plus grand risque personnel ne réside toutefois pas dans la sphère professionnelle, mais dans la sphère privée : un divorce entraîne souvent la vente imprévue de la maison ou de l’appartement à un moment inopportun. En particulier lorsque des fonds de prévoyance ont été investis, la propriété immobilière devient un fardeau financier en cas de divorce. Si personne n’est à l’abri d’une séparation ou d’un divorce, vous devez néanmoins aborder les risques et conséquences financières lors de la consultation.

Prendre en compte les fonds de rénovation

Lors du calcul de la viabilité financière d’une copropriété, vous ne devez pas sous-estimer l’importance des versements au fonds de rénovation. De nombreux copropriétaires renoncent, les premières années, à verser de l’argent dans ce fonds. Cela se retourne contre eux par la suite, lorsque des vices de construction apparaissent après l’expiration du délai de garantie ou que des installations coûteuses, telles que l’ascenseur ou une piscine, doivent être rénovées ou remplacées. L’Association suisse des copropriétaires recommande, dès la première année, un versement annuel d’au moins 0,3% de la valeur d’assurance du bâtiment. À long terme, le fonds de rénovation devrait être doté de 6 à 8% de la valeur d’assurance du bâtiment. Par ailleurs, les copropriétaires devraient penser à mettre de l’argent de côté pour leur propre appartement.

Se prémunir à temps contre les hausses de taux d’intérêt

Malgré la hausse des taux d’intérêt en 2022, les taux hypothécaires restent relativement bas. Les jeunes propriétaires de logements, en particulier, qui n’ont connu que la période de taux bas jusqu’en 2022, croient à tort que c'est la norme. Mais en réalité, sur le long terme, les taux hypothécaires sont nettement plus élevés. C’est pourquoi les banques évaluent la capacité de remboursement en se basant sur un taux d’intérêt théorique de 4,5 ou 5%. C’est justement lorsque le budget est serré qu’il est judicieux de se prémunir contre une hausse des taux d’intérêt. Avec une hypothèque à taux fixe à long terme, par exemple, les propriétaires de logements peuvent établir un budget sûr pour les dix prochaines années ou plus et ne paient qu’un léger supplément par rapport aux hypothèques à court ou moyen terme et aux hypothèques Saron.

L’évaluation immobilière comme base

L’évaluation immobilière est une condition préalable à l’estimation des risques liés à un bien immobilier. Les banques estiment la valeur de chaque maison et de chaque appartement. Elles ont de plus en plus souvent recours à la méthode hédonique. Celle-ci se fonde sur les prix de vente de biens comparables situés dans la même région. Cependant, pour les biens de collection qui sortent des sentiers battus, la méthode hédonique atteint ses limites. Les experts se rendent donc souvent sur place pour évaluer les biens immobiliers anciens ou de luxe, pour lesquels il y a peu de transactions et aucune valeur de référence.

Les bâtiments anciens et les risques inconnus

La valeur des constructions neuves est facile à estimer, car elle correspond aux coûts d’investissement standard. La situation est tout autre pour les bâtiments anciens. L’évaluation est compliquée, car le cahier des charges ou une documentation détaillée des travaux d’entretien font souvent défaut et que, pour certains biens particuliers, la valeur affective entre en jeu. De plus, les besoins d’entretien souvent sous-estimés, qui se sont accumulés au fil des ans, recèlent des risques inconnus. C’est pourquoi, en particulier pour les maisons anciennes, il est judicieux d’estimer avant l’achat les travaux de rénovation nécessaires et leurs coûts, et d’en tenir compte dans le financement.

Évaluer correctement les facteurs liés à la localisation

L’emplacement joue un rôle important dans l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier : il s’agit notamment du développement des infrastructures régionales, des nuisances sonores et olfactives ou encore de la présence d’antennes de téléphonie mobile. La documentation ne permet pas toujours de déterminer si une ligne à haute tension passe à proximité du bâtiment. C’est pourquoi il peut être judicieux qu’une experte ou un expert immobilier se rende sur place pour se faire une idée de la situation. Dans la pratique, le prix du terrain intègre le risque lié à l’emplacement. Le marché réagit et anticipe souvent à ce genre d’évolutions.

Risques liés à une valorisation faible

L’évaluation immobilière est importante pour le calcul de la capacité financière et le modèle de financement. Pour les clients, la valeur d’un bien immobilier correspond à son prix d’achat. Les banques se basent sur le résultat de l’expertise. Si le prix d’achat est supérieur à l’estimation, elles calculent le taux d’avance sur la base de cette dernière. Cela peut signifier que la première hypothèque, plafonnée à 65%, ne suffit pas et que la cliente ou le client doit contracter une deuxième hypothèque jusqu’à 80% ou emprunter davantage que prévu avec cette deuxième hypothèque. Dans le pire des cas, les fonds ne suffiront pas si les clients ont calculé au plus juste et que le prix d’achat est nettement supérieur à l’évaluation.

Des règles plus strictes en matière de prêts hypothécaires

Les autorités surveillent de près le marché immobilier et hypothécaire. Elles souhaitent éviter une surchauffe des marchés et que les banques se retrouvent en difficulté en raison du risque de variation des taux d’intérêt. C’est pourquoi les banques ont proposé de leur propre initiative de nouvelles directives en matière d’octroi de prêts hypothécaires.

La mesure la plus importante concerne l’accélération de l’amortissement. Jusqu’à présent, les emprunteurs disposaient d’un délai pouvant aller jusqu’à 20 ans pour rembourser leur deuxième hypothèque. Les banques ont ramené ce délai à 15 ans. De plus, les emprunteurs doivent désormais procéder à un amortissement linéaire, c’est-à-dire par versements réguliers. Auparavant, vous pouviez ne rien payer pendant quelques années ou rembourser la totalité du montant à la fin de la période d’amortissement. Pour en savoir plus sur les conséquences, consultez notre article « Les avantages de l’amortissement direct ». Ces changements ne concernent pas les prêts hypothécaires existants ni les prolongations.

Des directives plus strictes en matière de ratio prêt/valeur et de capacité de remboursement

L’Association suisse des banquiers a pris des mesures supplémentaires pour minimiser le risque de surchauffe. Ainsi, les banques accordent les prêts immobiliers selon le principe de la valeur la plus basse. Si le prix d’achat est supérieur à la valeur vénale, elles retiennent cette dernière comme base du prêt, comme auparavant. En revanche, si le prix d’achat est inférieur à la valeur vénale, elles retiennent le prix d’achat. Les acheteurs qui réalisent une bonne affaire et acquièrent un logement à un prix inférieur à la valeur du marché peuvent obtenir un prêt hypothécaire pouvant aller jusqu’à 80% du prix d’achat le plus bas, au lieu de la valeur vénale la plus élevée. Pour le calcul de la capacité financière, les revenus secondaires ne figurent désormais au nombre des éléments pris en compte que si les débiteuses et les débiteurs sont solidairement responsables. Les couples à double revenu ne peuvent donc plus convenir d’une séparation de biens pour leurs dettes hypothécaires.

Conséquences pour les propriétaires de logements

Ces mesures n’ont de conséquences que pour les nouveaux acheteurs. Les hypothèques existantes et les prolongations ne sont pas concernées. Par ailleurs, les banques ont renoncé à augmenter les exigences en matière de fonds propres. Toute personne souhaitant acquérir un logement doit continuer à financer elle-même au moins 20% du prix d’achat, et au moins 10% de ce montant ne doivent pas provenir d’une caisse de retraite. Les banques ne financent l’acquisition d’un logement que si le prix d’achat est raisonnable et si les clients sont solvables et présentent une bonne capacité de crédit. De nombreuses banques utilisent un système de notation et proposent de meilleures conditions aux clients présentant une capacité de crédit et une solvabilité plus élevées. En règle générale, les conseillers à la clientèle disposent d’une certaine marge de manœuvre et peuvent faire preuve de souplesse sur le taux d’intérêt, notamment pour la deuxième hypothèque, si les clients transfèrent leurs dépôts de titres à la banque.

En Suisse, en 2022, les clients ont souscrit en ligne seulement 4% des prêts hypothécaires. Cette proportion est nettement plus élevée en Allemagne ou au Royaume-Uni. Elle devrait également évoluer en Suisse grâce à de nouvelles plateformes qui proposent des prêts hypothécaires propres ou de tiers, et qui combinent même différents modèles hypothécaires avec des durées variables provenant de différents prestataires. Cela va transformer l’activité hypothécaire traditionnelle des banques.