Vices de construction : responsabilités, droits et délais

Pourquoi la réception des travaux est-elle déterminante ?

La réception des travaux est, pour les maîtresses et les maîtres d’ouvrage, le jour le plus important du projet de construction. Ce jour-là, vous devez inspecter votre maison de la cave au grenier pour détecter d’éventuels dommages et signaler tous les défauts – c’est à partir de ce moment-là que commencent à courir les délais de garantie et de réclamation. Selon le Code des obligations, le délai de garantie pour les biens immobiliers tels que les maisons est de cinq ans et est prolongé à dix ans en cas de dol. Pendant cette période de garantie, la vendeuse ou vendeur doit remédier à tous les défauts signalés immédiatement.

Si vous ne signalez pas un défaut manifeste lors de la réception des travaux, vous acceptez l’ouvrage malgré ce défaut – et vous perdez votre droit à la garantie. C’est pourquoi il peut s’avérer très utile de vous faire accompagner par une conseillère indépendante ou un conseiller indépendant en construction.

Consigner les vices de construction dans le procès-verbal de réception

Prenez suffisamment de temps pour la réception des travaux et inspectez la maison minutieusement. Notez tous les défauts que vous ou votre conseillère ou votre conseiller découvrez, et précisez également la date limite à laquelle vous devez les corriger. Si l’architecte ou la maîtresse d'œuvre ou le maître d'œuvre n’est pas d’accord sur un défaut, vous devriez documenter la situation, par exemple à l’aide de photos ou de notes. Notez également les défauts susceptibles de disparaître d’eux-mêmes, comme les taches d’humidité.

En tant que non-spécialiste, il vous est difficile d’évaluer les défauts et leurs conséquences. N’oubliez pas de faire signer le procès-verbal par l’architecte ou la maîtresse d'oeuvre ou le maître d’œuvre avant de quitter le chantier.

Quels sont vos droits en cas de vices de construction ?

Une fois les travaux réceptionnés, les maîtresses d’ouvrage et les maîtres d’ouvrage disposent de divers droits légaux. Les droits que vous pouvez faire valoir en cas de vices dépendent de la nature du vice et des dispositions contractuelles. Selon la situation, vous pouvez demander la réparation du vice, une réduction du prix ou, dans de rares cas, la résiliation du contrat.

Vos droits en cas de vice après la réception des travaux

Après la réception des travaux, vous devez, avec l’architecte ou l’entreprise générale, adresser une réclamation à tous les artisanes ou artisans responsables des vices. Si vous vous en chargez vous-même, vous devez décrire en détail les dommages dans vos réclamations, fixer aux artisanes ou artisans un délai pour remédier aux vices et envoyer vos réclamations par courrier recommandé.

Selon le Code des obligations, les artisanes et les artisans disposent de trois possibilités pour remédier à un défaut : la réparation, la réduction du prix et la résiliation du contrat.

• Réparation : les artisanes et les artisans remettent leur ouvrage en état. La réparation est indiquée lorsqu’un défaut est facile à corriger, par exemple lorsqu’un mur doit être repeint. L’artisane ou l’artisan peut toutefois refuser d’effectuer la réparation si l’effort requis est disproportionné par rapport au bénéfice escompté. S’il refuse, la maîtresse ou maître d’ouvrage peut, avec l’autorisation d’une ou d'un juge, charger un autre professionnel de procéder à la réparation – aux frais de l’artisane ou artisan fautif. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une artisane ou un artisan pourrait même devoir verser une avance.
• Réduction du prix : les artisanes et les artisans réduisent le prix lorsque la réparation est impossible ou trop coûteuse. Pour une rayure, par exemple, il n’est pas rentable de remplacer l’intégralité du sol en linoléum. En règle générale, la réduction de prix est minime dans ce cas. La maîtresse ou maître d’ouvrage accepte le défaut en tant que moins-value. L’artisane ou l'artisan est alors tenu de rembourser la moins-value, ou la maîtresse ou maître d’ouvrage déduit ce montant de la facture.
• Résiliation du contrat : dans le pire des cas, si l’ouvrage est inutilisable, vous pouvez refuser de l’accepter et résilier le contrat. Une telle résiliation est toutefois rare, car elle n’est possible que pour les ouvrages que l’artisane ou l'artisan peut démonter et récupérer.

Quels sont les délais applicables en cas de vices de construction ?

Les délais de réclamation et de prescription applicables aux vices de construction varient en fonction de la nature du vice et des dispositions contractuelles. Connaître les délais en vigueur et signaler les vices en temps utile vous permet de mieux faire valoir vos droits.

Délais importants de réclamation et de prescription pour les vices de construction

• Délai de prescription : 5 ans
• Délai de prescription pour les vices dissimulés de manière frauduleuse : 10 ans
• Délai de réclamation : immédiatement
• Délai de réclamation et de garantie selon la norme SIA 118 : 2 ans, puis conformément au Code des obligations (CO)

Avec un contrat d’entreprise conforme à la norme SIA 118 de la Société suisse des ingénieures et ingénieurs et des architectes (SIA), on n’est pas tenu de signaler les vices immédiatement et vous disposez d’un délai de deux ans pour les signaler. C’est pourquoi il est recommandé de conclure le contrat avec la vendeuse ou vendeur ou l’entreprise générale (EG) conformément à la norme SIA 118.

L’importance de la norme SIA 118

Conformément au Code des obligations, c’est à la maîtresse ou maître d’ouvrage qu’il incombe de prouver l’existence d’un vice. On est mieux protégé avec un contrat d’entreprise conforme à la norme SIA 118, qui renforce la position des maîtresses ou maîtres d’ouvrage en matière de droit des vices et renverse la charge de la preuve pendant les deux premières années du délai de garantie : c’est à la vendeuse ou au vendeur ou à l’entreprise générale de prouver qu’il n’y a pas de vice.

En contrepartie, la norme SIA 118 vous oblige à exiger d’abord la réparation. Vous ne pouvez demander la réduction du prix ou la résiliation du contrat que si l’artisane ou l'artisan a refusé la réparation ou n’a pas remédié au défaut.

Afin de garantir la réalisation des travaux sous garantie, la norme SIA 118 régit également les prestations de garantie. Il s’agit généralement de cautions bancaires ou d’assurances représentant entre 5 et 10 % du montant du marché. Si un vice doit être réparé, vous devez veiller à ce que cela soit fait avant l’expiration du délai de cautionnement ou à ce que ce délai soit prolongé.

Dans quels cas les architectes sont-ils responsables ?

Dans de nombreux projets de construction, il est nécessaire d'avoir une ou un architecte. Celle-ci ou celui-ci planifie la construction, calcule les coûts et sollicite des devis. La plupart du temps, elle ou il  assure la direction des travaux, est responsable de la construction et de la coordination des travaux et doit, le cas échéant, répondre des erreurs ou des défauts susmentionnés.

Les maîtresses ou maîtres d’ouvrage et l’architecte sont largement libres de définir les modalités de leur collaboration, notamment en ce qui concerne les prestations, les honoraires et le calendrier. En Suisse, la liberté contractuelle s’applique. Le Code des obligations ne réglemente pas spécifiquement le contrat d’architecture. Un contrat écrit n’est pas obligatoire, mais il est recommandé. Si les parties ne concluent pas de contrat écrit, la loi régit la responsabilité de l’architecte.

Responsabilité en cas d’erreurs de conception

Un plan défectueux ne constitue pas en soi un préjudice, mais entraîne généralement un préjudice ou un défaut. Quatre conditions doivent être remplies pour qu’une ou un  architecte soit tenu responsable et doive répondre du préjudice :

• La maîtresse  ou maître d’ouvrage doit subir un préjudice, par exemple des coûts supplémentaires ou une moins-value.
• L’architecte doit avoir commis une erreur et, ce faisant, avoir manqué à ses obligations contractuelles.
• La violation du contrat doit avoir causé le préjudice. L’architecte n’est pas responsable des erreurs commises par des tiers, même si son propre plan est erroné.
• L’architecte a agi avec imprudence ou négligence, et donc de manière fautive.

Si ces quatre conditions sont remplies, l’architecte est responsable des dommages causés à l’ouvrage et des dommages corporels. Par exemple, si la hauteur minimale des garde-corps ou des balustrades (norme SIA 358) n’est pas respectée et qu’une personne est victime d’un accident de ce fait.

Responsabilité en cas de dépassement des coûts

Les architectes doivent estimer les coûts à chaque phase de la construction. Plus la fin du projet approche, plus cette estimation doit être précise. La marge de tolérance est généralement de plus ou moins 10 %. Afin que vous et l’architecte puissiez contrôler les coûts à tout moment, les architectes doivent tenir un décompte détaillé des travaux. Celui-ci indique notamment s’il faut s’attendre à des surcoûts. Dès que des surcoûts sont prévisibles, ils doivent vous en informer.

Si, à la fin des travaux, les surcoûts restent dans les limites de la marge de tolérance, c’est vous qui les prenez en charge. Sauf si l’architecte a manifestement enfreint le contrat. Dès que les coûts dépassent la marge de tolérance, on peut raisonnablement soupçonner que l’architecte a enfreint le contrat. Dans ce cas, l’architecte est en principe responsable et doit prouver que les surcoûts résultent, par exemple, de demandes particulières de la maîtresse ou maître d’ouvrage. S’il ne parvient pas à apporter cette preuve et que le dépassement des coûts est imputable à une violation du contrat, l’architecte ne peut pas invoquer la marge de tolérance. La part des coûts supplémentaires à sa charge doit être déterminée au cas par cas.

Responsabilité en cas de retards

Les architectes doivent tenir un calendrier et le mettre à jour en permanence. Cela fait partie de leur devoir de diligence et de planification. Ils sont responsables des retards lorsque la cause leur est imputable – par exemple, parce qu’ils ont livré les plans de construction trop tard ou qu’ils n’ont pas suffisamment coordonné les travaux. Ils ne sont pas responsables des retards sur lesquels ils n’ont aucune influence, dus par exemple à des entreprises artisanales, à des voisines ou voisins ou à d’autres tiers. La condition préalable est que le calendrier aurait pu être respecté si tout s’était déroulé sans encombre.

Responsabilité en tant que maître d’œuvre

Souvent, les architectes assurent la maîtrise d’œuvre sur place. Ils sont alors également responsables en tant que maîtres d’œuvre. Leur responsabilité va ainsi au-delà de la conception et du contrôle des coûts. Il est judicieux de définir contractuellement les principales obligations de la maîtrise d’œuvre. L’architecte doit informer la maîtresse ou maître d’ouvrage :

• l’informer des événements et des problèmes survenant sur le chantier,
• l’éclairer sur les risques et les conséquences des travaux ou des réalisations prévus,
• la conseillère ou le conseiller et lui expliquer les avantages et les inconvénients des travaux ou des réalisations,
• émettre un avertissement si la maîtresse ou maître d’ouvrage donne des instructions susceptibles d’entraîner un défaut.

Le devoir de diligence constitue un point essentiel. En tant que maîtresse ou maître d’œuvre, l’architecte doit veiller à ce que les règles et les mesures de sécurité soient respectées et appliquées sur le chantier. Si, par exemple, des barrières de sécurité font défaut et qu’une personne tombe dans une fosse de chantier, il ou elle doit assumer sa responsabilité – surtout si la fosse n’était pas sécurisée depuis des semaines. C’est pourquoi l’architecte doit se rendre régulièrement sur le chantier et contrôler, entre autres, les mesures de sécurité.

Responsabilité solidaire

En cas de défaut ou de dommage, il est souvent difficile de déterminer qui est responsable : l’architecte, l’ingénieur, l’ingénieur en statique, l’entrepreneur ou un tiers. Étant donné qu’en tant que maîtresse ou maître d’ouvrage, vous devez signaler immédiatement les défauts, vous les signalerez par mesure de sécurité à toutes les parties concernées susceptibles d’en être à l’origine.

Si un dommage résulte, par exemple, d’erreurs de conception ou d’exécution, les architectes et les entrepreneuses ou entrepreneurs sont solidairement responsables. Cela signifie qu’ils sont responsables non seulement de leur propre part, mais en principe de l’intégralité du dommage. Les architectes sont particulièrement exposés s’ils ont également pris en charge la direction des travaux. Dans le pire des cas, ils doivent réparer l’intégralité du dommage, même s’ils n’en sont responsables qu’en partie.