Hériter d’une maison en Suisse : ce qu’il faut savoir

Anticiper la transmission de votre bien immobilier

Les logements en propriété constituent souvent les biens les plus précieux de la succession et souvent la source de conflits entre les héritières et les héritiers. Les parents qui souhaitent éviter les disputes entre leurs enfants en discutent avec eux suffisamment tôt et clarifient les souhaits de chacun. Ils rédigent ensuite un testament ou un contrat successoral qui règle clairement toutes les questions.

La protection de la part réservataire

En cas de décès de la mère ou du père, le conjoint et les descendants reçoivent chacun la moitié de la succession selon le partage légal. Toutefois, en vertu du nouveau droit successoral en vigueur depuis début 2023, la réserve héréditaire ne protège plus qu'un quart de la succession. Le défunt dispose aujourd’hui de plus de possibilités pour disposer librement de sa succession. Les personnes ayant des descendants peuvent disposer librement de la moitié de leur patrimoine, qu’elles soient mariées ou non. Si le défunt souhaite favoriser d’autres héritiers, il peut limiter le conjoint et/ou les descendants à la part réservataire.

• Les conjoints et les partenaires enregistrés ont droit à la moitié de leur part successorale légale, soit 25 % de l’ensemble de la succession.
• Les enfants et petits-enfants ont droit à la moitié de leur part successorale légale, soit 25 % de la succession.
• Les parents n’ont plus de droit successoral légal.

Les héritières et les héritiers bénéficiaires de la réserve héréditaire doivent intenter une action en justice dans les délais impartis pour corriger les violations de la réserve héréditaire. Pour cela, vous disposez en règle générale d’un délai d’un an à compter de l’ouverture du testament. Il est également possible de renoncer à un héritage.

Le contrat de partage successoral

Dans son testament ou son contrat successoral, le testateur peut attribuer le bien immobilier en propriété exclusive à un descendant. Le contrat de partage successoral définit les modalités selon lesquelles l’héritier privilégié doit indemniser les autres membres de la communauté d’héritiers (obligation de compensation) si la valeur du bien immobilier est supérieure à la part qui lui revient. Comme la maison ou l’appartement représente souvent la plus grande partie de la valeur d’une succession, cela peut entraîner des paiements compensatoires élevés. Les héritières et les héritiers établissent conjointement le contrat de partage successoral.

Le versement compensatoire expliqué à l'aide d'un exemple

Fritz Meier est veuf et père de deux filles. Dans son contrat de partage successoral, il attribue à sa fille aînée, Bettina, la maison dans laquelle il a vécu avec sa famille pendant plus de 40 ans. Après l’ouverture de la succession, Bettina s’entretient avec sa sœur Cornelia. Ensemble, elles calculent la compensation financière due à Cornelia:

• La maison a une valeur vénale de CHF 560 000. Elle est grevée d’une hypothèque de CHF 120 000 (initialement CHF 200 000). Il reste donc CHF 440 000 à répartir (CHF 560 000 moins CHF 120 000).
• Bettina et Cornelia ont chacune droit à la moitié, soit CHF 220 000.
• Bettina doit verser à Cornelia CHF 220 000 à titre de compensation dans un délai de dix jours à compter de l’inscription au registre foncier.
• Bettina augmente la cédule hypothécaire de CHF 200 000 à CHF 300 000 et l’hypothèque de CHF 120 000 à CHF 300 000 (soit une augmentation de CHF 180 000). Elle transfère les CHF 40 000 manquants depuis son compte d’épargne.

Bettina et Cornelia rédigent un contrat de partage successoral et le font enregistrer au registre foncier dès que le financement est assuré. Certains registres fonciers exigent que les signatures de Bettina et Cornelia soient certifiées conformes. Bon à savoir : dans certains cantons, dont celui de Berne, l’inscription au registre foncier n’est pas automatiquement modifiée. Bettina doit faire enregistrer le certificat d’héritier auprès d’un notaire, sinon son père restera inscrit comme propriétaire.

La désignation d’une ou d’un héritier préalable et d’une ou d’un héritier subséquent

Cela arrive même dans les meilleures familles : Fritz ne supporte pas le mari de Bettina et ne veut pas que celui-ci hérite de la maison s’il arrivait quelque chose à Bettina. C’est pourquoi Fritz a désigné Bettina comme héritière préalable et sa sœur Cornelia comme héritière subséquente dans son testament. Si Bettina décède, ce n’est pas son conjoint qui héritera, mais sa sœur en tant que successeur. Toutefois, une telle désignation de successeur ne s’applique qu’à la part librement disponible, et non à la part réservataire.