Acheter un bien immobilier à plusieurs : les différentes formes de propriété en Suisse

Pour les couples mariés, les couples vivant en concubinage et les partenariats enregistrés, la loi distingue trois formes de propriété immobilière : la propriété exclusive, la propriété commune et la copropriété.

Propriété exclusive d’un bien immobilier

Une ou un partenaire figure au registre foncier en tant que propriétaire unique. Elle ou il peut disposer librement de la maison ou de l’appartement, mais en assume également la responsabilité à elle seule ou à lui seul . Si le couple est marié ou lié par un partenariat enregistré, la loi protège l’autre partenaire. En effet, si la maison ou l’appartement sert de domicile à une famille, les époux ou partenaires ne peuvent la vendre qu’avec le consentement du conjoint ou du partenaire. En cas de divorce ou de dissolution du partenariat, le tribunal peut accorder à l’un des partenaires un droit d’habitation temporaire, même s’il n’est pas propriétaire.

Propriété commune

La loi ou un contrat lie les propriétaires commun. C’est le cas, par exemple, des communautés d’héritières et d’héritiers, des couples mariés ayant conclu un contrat de mariage ou des sociétés simples. Quelle que soit la somme investie par chacun dans l’achat de la maison, les deux partenaires détiennent conjointement le bien immobilier. Le rapport juridique sous-jacent, comme la communauté d’héritiers, le contrat de mariage ou le contrat de société, détermine la part de chacun.

La propriété commune ne peut pas être partagée librement, car les partenaires ne disposent pas librement de leurs parts et ne peuvent prendre de décision qu’à l’unanimité.

La propriété commune implique une relation étroite et naît lorsque les conjoints choisissent, dans leur contrat de mariage, le régime matrimonial de la communauté de biens. Lorsque le financement est organisé au moyen d'une société simple, il est recommandé d'en préciser les modalités dans un contrat de société. À défaut, les règles légales applicables à la société simple s’appliquent.

Les partenaires peuvent également acheter le bien immobilier sous la forme d’une société simple, sans conclure de contrat de mariage prévoyant la communauté de biens. Le contrat de société pourrait par exemple comporter une clause stipulant que la société simple se dissoudra après le décès de l’une des conjointes ou d'un des conjoints  et ne se poursuivra pas avec les enfants (communs). De ce fait, la conjointe survivante ou le conjoint survivant peut devenir propriétaire unique.

Comprendre la copropriété

Les deux partenaires apportent des fonds propres et le registre foncier inscrit leurs parts de propriété. Les partenaires peuvent disposer librement de leur propre part, mais ils en assument également les obligations. Si l’une ou l’un d’entre eux souhaite vendre sa part, il ou elle doit accorder à l’autre un droit de préemption légal. La copropriété est la forme de propriété la plus courante chez les couples. Pour les couples mariés soumis au régime matrimonial de la participation aux acquêts ou ayant convenu de la séparation de biens, c’est la forme la plus judicieuse.

Que se passe-t-il en cas de décès ou de divorce ?

De nombreux mariages sont contractés sous le régime matrimonial de participation aux acquêts. Souvent, les fonds destinés à l’achat d’une maison proviennent des biens que les deux conjoints et conjointes ont apportés au mariage ou hérités pendant le mariage (biens propres), ainsi que de l’argent qu’elles et ils ont épargné pendant le mariage (acquêts). En cas de divorce, le bien est attribué à l'un des époux ou vendu à sa valeur vénale actuelle. Chacun a droit à la part qu’il a apportée lors de l’achat à partir de son patrimoine propre. Les époux divisent en deux le capital restant issu des acquêts, sauf convention contraire.

Les héritières et les héritiers répartissent ainsi le bien immobilier en cas de décès : le patrimoine propre et la moitié des acquêts de la conjointe décédée ou du conjoint décédé font partie de la succession. Un contrat de mariage et de succession notarié permet d’optimiser le régime matrimonial et les dispositions successorales en faveur de la conjointe survivante ou du conjoint survivant. Cette dernière ou ce dernier peut également exiger que le logement commun lui soit attribué dans son intégralité, les autres héritières et héritiers devant bien sûr être indemnisées et indemnisés.

Quelles sont les dispositions applicables aux couples vivant en concubinage ?

Si vous vivez en concubinage, vous pouvez acheter un appartement ou une maison en propriété exclusive, en propriété commune ou en copropriété. La plupart des couples vivant en concubinage optent pour la copropriété. Les partenaires inscrivent individuellement leurs parts au registre foncier et peuvent disposer librement de leur part. Il est judicieux de déterminer la part dans le logement en fonction du capital investi. Si, par exemple, la partenaire apporte 200 000 francs et le partenaire 100 000 francs, sa part à elle est de deux tiers et la sienne d’un tiers. De nombreux couples acquièrent leur maison ou leur appartement en copropriété, car l’un des partenaires, voire les deux, finance l’achat avec des fonds provenant de la caisse de retraite ou du pilier 3a. Cela est juridiquement impossible en cas de propriété exclusive, car le registre foncier doit indiquer quelle part a été financée par des capitaux issus de la prévoyance vieillesse.

Le contrat de concubinage devrait notamment régler ce qui se passe en cas de séparation des partenaires. Si le logement appartient aux deux, le contrat peut définir un délai dans lequel un partenaire peut racheter la part de l’autre, et préciser la marche à suivre si les deux le souhaitent. On pourrait envisager un tirage au sort ou une procédure d’appel d’offres interne. Si ni l’un ni l’autre ne le souhaite, les partenaires vendent le logement par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Le produit de la vente sert d’abord à rembourser les hypothèques et les apports des partenaires. Ensuite, les partenaires répartissent le bénéfice ou la perte selon une clé de répartition déterminée, généralement au prorata du capital investi.

Qu’en est-il des partenariats enregistrés ?

Le régime matrimonial légal par défaut est celui de la séparation de biens. Les partenaires peuvent le modifier au moyen d’un contrat de biens, par exemple pour opter pour une séparation de biens modifiée ou la participation aux acquêts. La propriété d’un logement en copropriété ou sous la forme d’une société simple est bien sûr également possible.