Immobilien gemeinsam kaufen: Eigentumsformen in der Schweiz

Für Ehe- und Konkubinatspaare sowie eingetragene Partnerschaften unterscheidet das Gesetz drei Formen von Immobilienbesitz: Alleineigentum, Gesamteigentum und Miteigentum.

Alleineigentum einer Immobilie

Die Partnerin oder der Partner wird im Grundbuch als Alleineigentümerin beziehungsweise Alleineigentümer eingetragen. Sie oder er kann frei über das Haus oder die Wohnung verfügen, trägt aber auch die Verantwortung allein. Ist das Paar verheiratet oder in einer eingetragenen Partnerschaft, schützt das Gesetz die andere Partnerin oder den anderen Partner. Dient das Haus oder die Wohnung nämlich als Zuhause für eine Familie, kann es nur mit Zustimmung der Ehepartnerin beziehungsweise des Ehepartners oder der Partnerin beziehungsweise des Partners veräussert werden. Bei einer Scheidung oder Auflösung der Partnerschaft kann das Gericht einer Partnerin oder einem Partner ein befristetes Wohnrecht einräumen, auch wenn sie oder er nicht Eigentümerin beziehungsweise Eigentümer ist.

Gesamteigentum bei Immobilien

Gesamteigentümerinnen und Gesamteigentümer sind Personen, die durch das Gesetz oder einen Vertrag verbunden sind. Das gilt beispielsweise für Erbengemeinschaften, Ehepaare mit Ehevertrag oder einfache Gesellschaften. Unabhängig davon, wer wie viel Geld in den Hauskauf investiert hat, gehört die Liegenschaft beiden Partnern gemeinsam. Das übergeordnete Verhältnis – zum Beispiel Erbengemeinschaft, Ehevertrag oder Gesellschaftsvertrag – bestimmt, wie die Partner beteiligt sind.

Gesamteigentum lässt sich nicht einfach so teilen, weil die Partner nicht frei über ihre Anteile verfügen und nur gemeinsam entscheiden können.

Gesamteigentum bedingt eine enge Beziehung und entsteht, sobald Ehepaare ehevertraglich den Güterstand der Gütergemeinschaft wählen. Bei dieser Variante ist ein Gesellschaftsvertrag sinnvoll, der festhält, wie das Wohneigentum finanziert wird. Subsidiär gelten die gesetzlichen Regeln der einfachen Gesellschaft.

Die Liegenschaft kann auch als einfache Gesellschaft gekauft werden, ohne eine ehevertragliche Gütergemeinschaft einzugehen. In den Gesellschaftsvertrag könnte beispielsweise eine Klausel eingebaut werden, dass die einfache Gesellschaft nach dem Tod des Ehepartners oder der Ehepartnerin aufgelöst und nicht mit den (gemeinsamen) Kindern fortgesetzt wird. Dadurch bleibt der überlebende Partner, die überlebende Partnerin Alleineigentümerin beziehungsweise Alleineigentümer.

Miteigentum verstehen

Beide Partnerinnen und Partner bringen Eigenkapital ein und ihre Eigentumsquoten werden im Grundbuch eingetragen. Die Partnerinnen und Partner können über ihren eigenen Anteil frei verfügen, beide tragen aber auch die Pflichten dafür. Wer seinen Anteil verkaufen will, muss dem anderen ein gesetzliches Vorkaufsrecht einräumen. Miteigentum ist die gängigste Eigentumsform bei Paaren. Für Ehepaare, die unter dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung leben oder Gütertrennung vereinbart haben, ist es die sinnvollste Form.

Was passiert bei Tod oder Scheidung?

Viele Ehen werden unter dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung geschlossen. Oft stammen die Mittel für den Hauskauf aus dem Vermögen, das beide in die Ehe gebracht oder während der Ehe geerbt haben (Eigengut), und dem Geld, das sie während der Ehe gespart haben (Errungenschaft). Bei einer Scheidung wird das Haus oder die Wohnung zum aktuellen Verkehrswert aufgeteilt beziehungsweise zugewiesen. Beide haben Anrecht auf den Anteil, den sie beim Kauf aus dem Eigengut beigesteuert haben. Das restliche Kapital aus der Errungenschaft wird halbiert, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

So wird die Liegenschaft auch im Todesfall aufgeteilt. Das Eigengut und die Hälfte der Errungenschaft des verstorbenen Partners, der verstorbenen Partnerin fallen in den Nachlass. Durch einen notariellen Ehe- und Erbvertrag kann das güter- und erbrechtliche Verhältnis zugunsten des überlebenden Partners, der überlebenden Partnerin optimiert werden. Er oder sie kann auch verlangen, dass ihm oder ihr das gemeinsame Zuhause ganz zugeteilt wird, wobei andere Erben natürlich ausbezahlt werden müssen.

Was gilt für Konkubinatspaare?

Konkubinatspaare können eine Wohnung oder ein Haus im Allein-, im Gesamt- oder im Miteigentum kaufen. Die meisten Konkubinatspaare entscheiden sich für Miteigentum. Die Anteile werden einzeln im Grundbuch aufgeführt und die Partnerinnen und Partner können frei über ihren Anteil verfügen. Sinnvoll ist es, den Anteil am Wohneigentum im Verhältnis des investierten Kapitals zu bestimmen. Wenn beispielsweise die Partnerin 200’000 Franken und der Partner 100’000 Franken einbringt, ist ihr Anteil zwei Drittel und sein Anteil ein Drittel. Viele Paare erwerben ihr Haus oder ihre Wohnung im Miteigentum, weil ein oder beide Partnerinnen oder Partner den Kauf mit Geld aus der Pensionskasse oder Säule 3a finanzieren. Das ist im Gesamteigentum rechtlich unmöglich, weil aus dem Grundbuch ersichtlich sein muss, welcher Anteil mit Kapital aus der Altersvorsorge finanziert worden ist.

Der Konkubinatsvertrag sollte unter anderem regeln, was passiert, wenn sich die Partnerinnen und Partner trennen. Wenn das Wohneigentum beiden gehört, kann im Vertrag eine Frist definiert werden, innerhalb der ein Partner den Wohnanteil des anderen übernehmen kann – und was zu tun ist, falls beide wollen. Denkbar wäre ein Losentscheid oder ein internes Bieterverfahren. Wenn weder sie noch er will, wird das Wohneigentum über einen Makler verkauft. Vom Verkaufserlös werden zuerst die Hypotheken und Einlagen der Partnerinnen und Partner zurückbezahlt. Dann wird der Gewinn oder Verlust nach einem bestimmten Schlüssel aufgeteilt, in der Regel anteilmässig nach dem investierten Kapital.

Was gilt für eingetragene Partnerschaften?

Als ordentlicher gesetzlicher Güterstand wird von der Gütertrennung ausgegangen. Dieser kann von den Partnerinnen und Partnern mit einem Vermögensvertrag geändert werden, zum Beispiel in eine modifizierte Gütertrennung oder Errungenschaftsbeteiligung. Wohneigentum im Miteigentum oder als einfache Gesellschaft ist selbstverständlich auch möglich.