Umbau, Renovation oder Sanierung finanzieren: So gehst du vor

Umbau, Renovation oder Sanierung richtig planen

Bei jeder Immobilie ist früher oder später mit einem Umbau, einer Renovation oder einer Sanierung zu rechnen. Fassaden sollten beispielsweise nach 20 bis 30 Jahren neu gestrichen beziehungsweise nach 30 bis 40 Jahren frisch verputzt werden. Geräte oder die Haustechnik erreichen eines Tages ihr Lebensende und sind nach spätestens 20 Jahren nicht mehr zeitgemäss. Vielleicht ändern sich auch die räumlichen Bedürfnisse. Eine kleinere Renovation oder Sanierung sollte mit Rücklagen für den laufenden Unterhalt finanzierbar sein.

Bei grösseren Vorhaben, etwa einem klimafreundlichen Umbau, braucht es oft Hilfe bei der Finanzierung. Verschiedene Varianten sind sorgfältig zu prüfen. Für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer lohnt sich zudem die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen: Sie beeinflusst Finanzierung, Steuern und teilweise auch die Bereitschaft der Bank, zusätzliche Mittel zu sprechen.  

Umbau, Renovation oder Sanierung finanzieren: Zuerst Kosten und Ziel klären

Bevor du eine Hypothek erhöhst oder einen Baukredit beantragst, braucht es ein möglichst klares Budget. Dazu gehören Offerten, Reserven für Unvorhergesehenes, ein Zeitplan und die Frage, ob die Arbeiten den Immobilienwert erhöhen, Energie sparen oder vor allem den bestehenden Zustand erhalten. Bei energetischen Sanierungen sollten Fördergelder vor dem Baubeginn abgeklärt werden; nachträglich eingereichte Gesuche werden häufig nicht berücksichtigt.  

Variante 1: Hypothek aufstocken

Hilfe bei der Finanzierung eines Umbaus, einer Renovation oder einer Sanierung findet man bei der Bank, etwa durch die Aufstockung der Hypothek. Diese Art der Finanzierung ist naheliegend und funktioniert in der Regel auch. Sie hat aber zwei Haken:  

• Banken prüfen bei einer Hypothekenerhöhung vor allem Belehnung, Tragbarkeit, Immobilienwert und Art der Massnahmen. Wertvermehrende Investitionen lassen sich eher über zusätzliches Fremdkapital finanzieren; werterhaltende Arbeiten müssen häufiger aus Eigenmitteln bezahlt werden.  
• Werterhaltende Renovationen erhöhen den Verkehrswert meist nicht oder nur wenig. Eine Finanzierung ist nicht ausgeschlossen, muss aber zur gesamten Belehnung und Tragbarkeit passen.  
• Oft prüfen Banken die Einkommensverhältnisse und lassen vielleicht sogar das Haus oder die Wohnung neu schätzen, wenn sie ein Gesuch für eine Hypothekenaufstockung oder eine neue Hypothek zwecks Umbaus, Renovation oder Sanierung erhalten. Bei Verdiensteinbussen oder einem Wertverlust der Immobilie kann es sein, dass die Bank die Kreditsumme nach unten korrigiert. Allenfalls müssen sogar vorgängig Hypothekarschulden beglichen werden, bevor die Bank die Umbau-, Renovations- oder Sanierungspläne finanziert. Am schwierigsten wird die Finanzierung solcher Vorhaben über Hypotheken für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer ab 55 Jahren, weil in vielen Fällen mit der nahenden Pensionierung das monatliche Einkommen sinken dürfte.  

Wann eignet sich eine Hypothekenerhöhung?  

• wenn die Belehnung nach dem Umbau weiterhin tragbar ist 
• wenn der Umbau den Wert der Immobilie erhöht oder energetisch verbessert  
• wenn genügend Eigenmittel für nicht finanzierte Kosten vorhanden sind  
• wenn die langfristige Zinsbelastung auch nach der Pensionierung tragbar bleibt  

Variante 2: Vorsorgegelder beziehen oder verpfänden

Eine Alternative ist die Finanzierung von Umbau-, Renovations- und Sanierungsplänen mit Geld aus der Vorsorge. Im Prinzip lassen sich alle fünf Jahre Vorsorgegelder für die Finanzierung von Umbauten, Renovationen oder Sanierungen beziehen. Altersleistungen aus der Säule 3a dürfen grundsätzlich frühestens fünf Jahre vor Erreichen des AHV-Referenzalters bezogen werden; ein Vorbezug für selbst genutztes Wohneigentum oder die Rückzahlung von Hypothekardarlehen ist unter bestimmten Bedingungen möglich. Das bezogene Geld ist separat zu versteuern, meist zu einem reduzierten Satz.  Wichtig zu wissen:  

• Nach BSV kann Vorsorgeguthaben der 2. Säule für selbstbewohntes Wohneigentum unter anderem für Renovationen oder wertvermehrende Investitionen, für die Rückzahlung von Hypothekardarlehen oder als Eigenmittel eingesetzt werden. Eine Zweitwohnung ist ausgeschlossen. 
• Ein Vorbezug aus der 2. Säule ist grundsätzlich nur alle fünf Jahre möglich. Ab Alter 50 gelten Begrenzungen; bei verheirateten oder eingetragenen Partnern braucht es die schriftliche Zustimmung.  
• Falls das Vorsorgeguthaben verpfändet ist, braucht es für den Bezug als Finanzierungshilfe das Einverständnis der Bank. Diese wird, wie bei der Hypothekenaufstockung, die Einkommensverhältnisse prüfen und den Wert der Immobilie neu schätzen, bevor sie das verpfändete Guthaben freigibt.  
• Ein Vorbezug kann die Alters-, Invaliditäts- oder Hinterlassenenleistungen reduzieren. Vor dem Bezug ist deshalb eine Vorsorge- und Steuerberatung sinnvoll.  

Falls das Vorsorgeguthaben nicht verpfändet ist, steht es für die Finanzierung eines Umbaus, einer Renovation oder einer Sanierung zur Verfügung. Allerdings werden auch in diesem Fall die Pläne und ihre Umsetzbarkeit geprüft. 

Variante 3: Baukredit aufnehmen

Ein Umbau, eine Renovation oder eine Sanierung kann man auch teilweise über einen Baukredit der Bank finanzieren. Zuerst wird in diesem Fall eine Kreditlimite gesetzt, die in Bezug zu einem Vorhaben und dem verfügbaren Eigenkapital gestellt wird, wobei auch hier in der Regel das Verhältnis 20 zu 80 Prozent gilt. Anschliessend wird ein Baukonto eröffnet, über welches Rechnungen bis zum Erreichen der Kreditlimite beglichen werden können. Ist der Umbau, die Renovation oder die Sanierung fertig, wird der beanspruchte Kredit ermittelt und meistens in eine Hypothek umgewandelt. Die Hypothek hat dann exakt die Höhe der erzeugten Schulden, die ausschliesslich für das geplante Vorhaben gemacht wurden. Die Bank übernimmt hier auch eine gewisse Überwachungsfunktion, für welche sie Gebühren erhebt. Im Normalfall entspricht der Zinssatz für einen Baukredit demjenigen einer variablen Hypothek - deshalb sind Baukredite oftmals teurer als andere Hypothekarmodelle. Ein Baukredit eignet sich vor allem, wenn Rechnungen schrittweise anfallen und die definitive Hypothek erst nach Abschluss der Arbeiten festgelegt werden soll.  

Variante 4: Fördergelder für Sanierung und Renovation beantragen

Sind Umbau, Renovation oder Sanierung anerkannt klimafreundlich, sind vom Bund, von den Kantonen, Städten und Gemeinden, aber auch von regionalen Elektrizitäts- sowie Energieversorgern Fördergelder zu erwarten. Die Website energiefranken.ch vermittelt eine Übersicht aller Fördermassnahmen an einer bestimmten Postleitzahl. Erfolgen Umbau, Renovation oder Sanierung nach dem Minergie-Standard oder wird ein anerkannter Energiestandard erfüllt, lassen sich bei vielen Banken zudem zinsvergünstigte Nachhaltigkeits-, GEAK- oder Minergie-Hypotheken prüfen. 

Reihenfolge für Fördergelder  

• Adresse beziehungsweise Postleitzahl auf energiefranken.ch prüfen  
• kantonale Energieberatungsstelle kontaktieren  
• bei grösseren Vorhaben GEAK Plus oder Sanierungskonzept einholen  
• Offerten vergleichen und Fördergesuch vor Baubeginn einreichen  
• erst nach Zusage beziehungsweise gemäss Programmvorgaben mit der Umsetzung starten  

Welche Finanzierung passt zu welchem Vorhaben?

Steuern und Beratung nicht vergessen

Viele Finanzierungsentscheide haben steuerliche Folgen. Werterhaltende Unterhaltskosten sind in der Schweiz häufig anders zu behandeln als wertvermehrende Investitionen. Auch Vorbezüge aus Vorsorgegeldern werden separat besteuert. Deshalb sollte vor einer grösseren Sanierung geklärt werden, welche Rechnungen, Förderbeiträge und Finanzierungsformen steuerlich relevant sind. Eine unabhängige Beratung kann helfen, Bankfinanzierung, Eigenmittel, Vorsorgegelder, Förderbeiträge und Steuerplanung aufeinander abzustimmen.  

Fazit: Finanzierung früh planen und Varianten kombinieren

Bei einem Umbau, einer Sanierung oder einer Renovation ist es ratsam, zuerst in Erfahrung zu bringen, ob Fördergelder und eine vergünstigte Hypothek als Finanzierung infrage kommen. Die Bank wird nach der Überprüfung des Vorhabens, des Potenzials der Immobilie und der Einkommensverhältnisse der Antragstellenden die konkreten Möglichkeiten einer Finanzierung skizzieren können. Sind die Verdienste der Antragstellenden geringer als beim Abschluss der Hypothek, lohnt es sich vielleicht, nach Finanzierungsalternativen zu suchen. Dasselbe gilt bei einem gesunkenen Wert der Immobilie. Auf alle Fälle solltest du dich professionell beraten lassen, weil die meisten Entscheidungen steuerliche Auswirkungen haben. Für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer in der Schweiz gilt: Erst Budget und Sanierungskonzept erstellen, dann Fördergelder prüfen, anschliessend Finanzierung und Steuern klären. So lassen sich Kosten, Risiken und Liquidität besser steuern.