Baukredit in der Schweiz: Finanzierung beim Hausbau

Wann Hypothek und Baukredit zum Einsatz kommen

Wer ein Haus oder eine Wohnung bauen, kaufen oder renovieren will, braucht in der Regel neben Eigenkapital auch Fremdkapital. Wenn du eine fertige Immobilie kaufst, finanzierst du den Kauf mit einer Hypothek. Wenn du neu baust oder renovierst, finanzierst du die Kosten mit einem Baukredit.

Wenn du kaufst: die Hypothek

In der Schweiz hast du die Wahl zwischen Festhypotheken, variablen Hypotheken sowie Saron-Hypotheken. Am weitesten verbreitet ist immer noch die Festhypothek mit fester Laufzeit und festem Zinssatz. Unabhängig vom Modell prüfen die Banken deine Bonität und belehnen das Haus oder die Wohnung höchstens bis 80 Prozent des Kaufpreises oder Verkehrswertes. Bis 65 Prozent als 1. und darüber als 2. Hypothek, die du amortisieren musst. Du musst also mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen und genügend verdienen: Die Wohnkosten, Zins, Amortisation, Unterhalt sowie Nebenkosten, dürfen nicht mehr als 35 Prozent deines Bruttohaushaltseinkommens ausmachen.

Wenn du baust oder renovierst: der Baukredit

Der Baukredit ist ein Kontokorrentkredit, laufende Rechnung, und wird als Limite auf deinem Baukonto eingerichtet. Nach der Eröffnung zahlst du dein Eigenkapital auf das Baukonto ein. Alle Rechnungen des Architekturbüros und der Handwerksbetriebe werden laufend vom Baukonto beglichen. Sobald dein Eigenkapital aufgebraucht ist, beanspruchst du den Baukredit. Mit dem Baufortschritt steigt die Kreditsumme und damit die Zinsbelastung. Viele Banken schlagen eine Baukreditkommission dazu, dafür kontrollieren sie alle Rechnungen und prüfen, ob das Geld für dein Projekt verwendet wird. Sobald der Bau oder die Renovation abgeschlossen ist, wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt.

Inzwischen gibt es auch Banken, die das Baukonto mit einer Hypothek kombinieren. Vorteile: Du schliesst die Hypothek schon in der Bauphase ab. Die Hypothek wird gemäss Baufortschritt tranchenweise ausbezahlt, muss aber während der Bauzeit nicht amortisiert werden. Nach Abschluss der Bauarbeiten läuft die Hypothek ohne neuen Vertrag weiter.

Die Unterschiede zwischen Hypothek und Baukredit

Mit Hypotheken und Baukrediten finanzierst du dein Wohneigentum. Doch es gibt drei wichtige Unterschiede zwischen diesen Kreditformen:

• Mit einer Hypothek finanzierst du den Kauf einer fertigen Liegenschaft, mit einem Baukredit ein Bau- oder Umbauprojekt.
• Mit einer Hypothek verfügst du frei über die ganze Kreditsumme. Du kannst mit dem Geld machen, was du willst, ohne dich der Bank gegenüber rechtfertigen zu müssen.
• Mit einem Baukredit ist die Kreditlimite zweckgebunden. Die Bank bezahlt nur Rechnungen, die dein Bau- oder Umbauprojekt betreffen, und lehnt alle anderen Zahlungen ab.

Hypotheken und Baukredite kombinieren

Immer häufiger werden Hypotheken und Baukredite kombiniert oder der Baukredit wird durch eine Hypothek ersetzt. Drei Beispiele:

• Wenn ein Generalunternehmen dein Projekt realisiert, verlangt es den Kaufpreis in mehreren Tranchen, abhängig vom Baufortschritt. Du kannst die Rechnungen über dein Baukonto oder über Hypotheken bezahlen. Das ist dann sinnvoll, wenn du glaubst, dass die Zinsen vor Abschluss des Projekts steigen werden.
• Wenn du dein Bauvorhaben selbst realisierst, kannst du kleinere Rechnungen über dein Baukonto und grössere Rechnungen über Hypotheken bezahlen. Oder du wandelst deinen Baukredit schrittweise, vor Abschluss des Projekts, in eine Hypothek um. Auch so kannst du dich vor steigenden Zinsen schützen.
• Wenn du glaubst, dass die Hypothekarzinsen bald steigen werden, schliesst du eine Hypothek ab und zahlst das Geld auf dein Baukonto ein. Das Baukonto wird auf Guthabenbasis geführt, ohne Sollzinsen. Dafür zahlst du von Anfang an Zinsen für die Hypothek, selbst wenn du das Kapital erst später brauchst.