Crédit de construction en Suisse : financer une construction

Quand recourir à une hypothèque et à un crédit de construction

Si vous souhaitez faire construire, acheter ou rénover une maison ou un appartement, vous avez généralement besoin, outre de fonds propres, d’un financement externe. Si vous achetez un bien immobilier déjà construit, vous financez l’achat à l’aide d’un prêt immobilier. Si vous construisez ou rénovez, vous financez les coûts à l’aide d’un crédit de construction.

Si vous achetez : l'hypothèque

En Suisse, vous avez le choix entre des prêts hypothécaires à taux fixe, à taux variable et des prêts hypothécaires SARON. Le prêt hypothécaire à taux fixe, avec une durée et un taux d’intérêt fixes, reste le plus répandu. Quel que soit le modèle choisi, les banques vérifient votre solvabilité et accordent un prêt hypothécaire à hauteur de 80 % maximum du prix d’achat ou de la valeur vénale de la maison ou de l’appartement. Les banques octroient jusqu’à 65 % sous forme de 1^ère hypothèque et au-delà sous forme de 2^e hypothèque, que vous devez amortir. Vous devez donc apporter au moins 20 % de fonds propres et disposer d’un revenu suffisant : les frais de logement, les intérêts, l’amortissement, l’entretien et les charges ne doivent pas représenter plus de 35 % du revenu brut de votre ménage.

Si vous construisez ou rénovez : le crédit de construction

Le crédit de construction est un crédit en compte courant, c'est-à-dire un compte à vue, qui est mis en place sous forme de limite sur votre compte de chantier.  Après l’ouverture du compte, vous versez votre apport personnel dessus. Vous réglez au fur et à mesure les factures du cabinet d’architectes et des artisanes et artisans à partir du compte de chantier. Dès que votre apport personnel est épuisé, vous faites appel au crédit de construction. À mesure que les travaux avancent, le montant du crédit augmente, et avec lui les intérêts à payer. De nombreuses banques facturent une commission de crédit de construction ; en contrepartie, elles contrôlent toutes les factures et vérifient que l’argent est bien utilisé pour votre projet. Dès que la construction ou la rénovation est terminée, la banque convertit le crédit de construction en prêt hypothécaire.

Il existe désormais également des banques qui proposent un compte de chantier combiné à un prêt hypothécaire. L'avantage est que vous souscrivez le prêt hypothécaire dès la phase de construction. La banque verse le prêt hypothécaire par tranches en fonction de l’avancement des travaux, mais vous n’avez pas à l’amortir pendant la durée du chantier. Une fois les travaux terminés, le prêt hypothécaire se poursuit sans nouveau contrat.

Les différences entre un prêt hypothécaire et un crédit de construction

Les prêts hypothécaires et les crédits de construction vous permettent de financer l’acquisition de votre logement. Il existe toutefois trois différences importantes entre ces deux types de crédit :

• Une hypothèque vous permet de financer l’achat d’un bien immobilier déjà construit, tandis qu’un crédit de construction sert à financer un projet de construction ou de rénovation.
• Avec un prêt hypothécaire, vous disposez librement de la totalité du montant du crédit. Vous pouvez utiliser cet argent comme vous le souhaitez, sans avoir à vous justifier auprès de la banque.
• Avec un crédit de construction, la ligne de crédit est affectée à un usage précis. La banque ne paie que les factures liées à votre projet de construction ou de rénovation et refuse tout autre paiement.

Combiner prêts hypothécaires et crédit de construction

De plus en plus souvent, les banques combinent les prêts hypothécaires et les crédits à la construction, ou bien elles remplacent le crédit à la construction par un prêt hypothécaire. Voici trois exemples :

• Si une entreprise générale réalise votre projet, elle exige le paiement du prix d’achat en plusieurs tranches, en fonction de l’avancement des travaux. Vous pouvez régler les factures via votre compte de construction ou par le biais d’un prêt hypothécaire. Cette solution est judicieuse si vous pensez que les taux d’intérêt vont augmenter avant la fin du projet.
• Si vous réalisez vous-même votre projet de construction, vous pouvez régler les petites factures via votre compte de chantier et les plus importantes via un prêt hypothécaire. Vous pouvez également convertir progressivement votre crédit de construction en prêt hypothécaire avant l’achèvement du projet. Il s'agit là encore d'un moyen de vous protéger contre une hausse des taux d'intérêt.
• Si vous pensez que les taux hypothécaires vont bientôt augmenter, vous souscrivez un prêt hypothécaire et vous versez l’argent sur votre compte de construction. Vous gérez ce compte sur la base d’un solde créditeur, sans intérêts débiteurs. En contrepartie, vous payez dès le départ des intérêts sur le prêt hypothécaire, même si vous n’avez besoin du capital que plus tard.