Réserves financières pour la rénovation d'une maison

Si vous possédez une maison ou un appartement, vous devez en assurer l’entretien. Il n’est pas rentable de négliger l’entretien courant et régulier de votre bien immobilier. Au contraire : un bâtiment mal entretenu, voire délabré, perd de la valeur et des dommages plus coûteux que les frais d’entretien « économisés » peuvent survenir.

Constituer des réserves pour l’entretien des bâtiments

Il va de soi que vous devez disposer de fonds pour l’entretien de votre bien immobilier. Pourtant, tout le monde ne constitue pas les réserves nécessaires, bien que les banques prennent en compte les dépenses liées à l’entretien courant et aux charges dans le calcul de votre capacité financière lors d’une demande d’hypothèque. Les créanciers hypothécaires tablent sur 1% du prix d’achat par an pour l’entretien du bâtiment, si la maison ou l’appartement est neuf ou fraîchement rénové et en parfait état. Cela représente CHF 6 000 par an, soit CHF 500 francs par mois, si la maison ou l’appartement de vos rêves a coûté CHF 600 000. Ce pourcentage se répartit entre les charges et l’entretien courant du bâtiment (deux tiers) et les achats importants, ainsi que les rénovations (un tiers).

Un compte pour les réserves

Vous pouvez verser chaque mois les provisions destinées à l’entretien des bâtiments par ordre permanent sur un compte ouvert à cet effet. Cette démarche est idéale, car l’argent est immédiatement disponible lorsque des réparations, le remplacement d’un élément de construction ou d’un appareil sont nécessaires. Dans le cas d’une nouvelle construction ou après une rénovation complète, constituez une réserve financière dès le début. Environ dix ans plus tard, ces fonds seront disponibles pour les mesures d’entretien recommandées (voir tableau « Durée de vie »).

Une autre approche consiste à verser les deux tiers des réserves (entretien à court terme) sur un compte existant. Vous ajoutez le dernier tiers (entretien à long terme) mathématiquement à l’amortissement et le mettez de côté indirectement. Lorsque des achats importants ou des réparations s’imposent, vous augmentez l’hypothèque du montant des coûts d’investissement. Toutefois, la banque peut refuser cette hausse de l’hypothèque ou augmenter les versements d’amortissement. Ceci est dû au fait qu’elle évalue le bien immobilier à un montant inférieur ou que vous gagnez moins qu’au moment de la conclusion de l’hypothèque initiale.

Quand faire appel aux réserves destinées aux dépenses importantes d’entretien des bâtiments ?

L’entretien des bâtiments concerne généralement le vieillissement « normal » des éléments de construction ou des équipements. Leur durée de vie et leur coût varient. Comme nous l’avons mentionné précédemment, vous devez prévoir les premières dépenses importantes liées à l’entretien d’un bâtiment neuf au bout d’une dizaine d’années. Il faut alors refaire les enduits, repeindre les plafonds et les murs ou encore remplacer les moquettes. Les expertes et les experts conseillent de rénover en profondeur un bien immobilier après 20 à 30 ans. Cela peut rapidement coûter CHF 100 000 ou plus, selon la taille du logement et les exigences. Vous pouvez alors puiser dans les réserves.

Obligations d’entretien des immeubles en PPE

En tant que copropriétaire, vous êtes responsable de l’entretien de votre appartement. Le règlement de copropriété régit l’entretien des éléments communs, comme le toit, le chauffage ou l’ascenseur. Vous versez généralement les fonds destinés à l’entretien général de l’immeuble dans un fonds de rénovation. La plupart des copropriétés disposent d’un tel fonds, mais plus de la moitié d’entre elles sont sous-financées. Cela signifie que de nombreux copropriétaires doivent payer proportionnellement de leur poche la rénovation des éléments communs du bâtiment. Vous devez en tenir compte lors de la planification des réserves.