Impôts en PPE : ce que les propriétaires doivent savoir

Valeur locative et valeur fiscale dans le cadre de la PPE : ce qui s’applique jusqu’en 2028 et ce qui changera dès 2029

Tout d’abord, la propriété par étages suit les mêmes règles que les autres biens immobiliers : l’administration fiscale impose la valeur locative de l’appartement comme un revenu, même si celui-ci n'en génère aucun. De plus, les impôts prennent en compte la valeur fiscale officielle, y compris la part du terrain, dans le patrimoine. En contrepartie, des possibilités de déduction peuvent sensiblement réduire la charge fiscale. Cela vaut au moins jusqu’à l’année fiscale 2028 incluse. Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a approuvé la suppression de la valeur locative. Le changement complet de système aura lieu au cours de l’année fiscale 2029.

Frais d’entretien : déductibles uniquement s’ils permettent de préserver la valeur du bien

Parmi les frais déductibles figure l’entretien de la copropriété. Il est important de faire la distinction entre les dépenses visant à maintenir la valeur du bien et celles visant à l’augmenter. Tout ce qui permet de conserver l’état actuel de l’appartement en copropriété relève du maintien de la valeur, vous pouvez donc le déduire. Par exemple :

• Travaux de peinture
• Remplacement du lave-vaisselle ou de la machine à laver
• Remplacement des armoires encastrées existantes
• Remplacement équivalent du revêtement de sol
• Petits travaux de réparation

En tant que copropriétaire, vous avez le choix : soit vous faites valoir les frais réels à l’aide de justificatifs, soit vous optez pour la déduction forfaitaire, dont le montant varie selon les cantons. Pour les petits travaux, la déduction forfaitaire est souvent avantageuse, tandis qu'il vaut mieux opter pour le décompte réel pour les rénovations plus importantes.

En revanche, vous ne pouvez pas déduire fiscalement les investissements qui augmentent la valeur du bien. Par exemple :

• Remplacement de la cuisine existante par une installation de luxe
• Installation d’un sauna dans la salle de bains
• Construction d’une véranda sur la terrasse

Déclaration d’impôts : réaliser des économies d’énergie vaut le coup 

Les investissements dans l’efficacité énergétique constituent une exception. Si vous isolez votre toit, installez une pompe à chaleur ou un système solaire, vous pouvez généralement déduire l’intégralité des coûts, même si cela entraîne une augmentation de la valeur du bien immobilier. Dans une PPE, c’est toutefois rarement le cas. En tant que copropriétaire, vous devez d’abord convaincre vos voisins d’investir, par exemple, dans le photovoltaïque.

Fonds de rénovation : vous pouvez déduire les dépenses, mais pas les versements

Dans le cas d’une PPE, les copropriétaires financent généralement les rénovations énergétiques par le fonds de rénovation. Cette réserve obligatoire sert en principe à financer les futurs travaux importants dans les parties communes.

De nombreux propriétaires partent du principe que leurs cotisations annuelles au fonds sont déductibles fiscalement. C'est vrai que dans une certaine mesure : vous ne pouvez pas déduire fiscalement les versements réguliers au fonds de rénovation. Il ne s’agit pas d’une dépense immédiate et effective, mais d’une sorte de provision. En revanche, vous pouvez déduire les frais effectivement engagés pour l’entretien, les réparations ou les investissements visant à préserver la valeur du bien, qu’ils soient payés à partir du fonds de rénovation ou directement.

Si vous payez les frais à partir du fonds de rénovation, c’est votre part de copropriété que l’on prend en compte. Afin que vous puissiez indiquer correctement les frais dans votre déclaration d’impôt, l’administration établit en fin d’année une attestation des fonds utilisés.

Exemple : la communauté des copropriétaires rénove le toit pour un montant de CHF 200 000. Si votre part s’élève à 10%, vous pouvez déduire CHF 20 000 de frais d’entretien, que vous ayez ou non versé une contribution au fonds la même année. En cas de rénovations importantes, vous pouvez également étaler les frais dans le temps.

Jusqu’à leur utilisation, les fonds de rénovation sont imposables au prorata pour les copropriétaires en tant que fortune et la part du rendement brut est imposable en tant qu’intérêts.

Prêts hypothécaires, assurances et gestion

Outre les frais d’entretien et les travaux de rénovation, vous pouvez également déduire intégralement les intérêts hypothécaires. Vous pouvez aussi déduire les primes d’assurance bâtiment ainsi que, proportionnellement, les frais  tels que les honoraires d’une société de gestion immobilière externe ou les émoluments d’un organe de révision.

Impôt sur les gains immobiliers lors de la vente d’un logement en PPE

Lors de la vente de votre appartement en copropriété, vous transférez la part du fonds de rénovation à l’acheteur ou l'acheteuse. Sur le plan fiscal, cette opération est neutre. En revanche, l’impôt cantonal sur les gains immobiliers est calculé sur le bénéfice réel tiré de la vente, dont le montant dépend de la durée de possession et du montant du bénéfice.

En tant que copropriétaire, vous ne devez rien laisser au hasard lors de votre déclaration d’impôt. Si vous conservez toutes les factures de réparations, joignez les décomptes de la gérance et gardez les attestations relatives au fonds de rénovation, vous ne devriez pas rencontrer de problèmes avec l’administration fiscale.