Interview sur la gestion immobilière : les conseils d'un expert de l'HEV

Patrik Schlageter, qu’entend-on en Suisse par gestion immobilière et quelles sont les tâches qu’elle englobe ?

Par gestion immobilière, on entend la prise en charge proactive d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un immeuble collectif, d’une maison individuelle ou d’un appartement. À mon avis, cette gestion n’a de sens que si vous mettez le bien en location. Si vous possédez une maison individuelle et que vous y habitez vous-même, vous n’avez rien à faire. 

Les tâches liées à la gestion immobilière se classent globalement en trois domaines : les activités administratives, techniques et financières. Le domaine administratif comprend la correspondance avec les locataires, ainsi qu’avec d’autres parties prenantes, comme les compagnies d’assurance. La partie technique concerne ce qui se passe directement sur place. Par exemple, les états des lieux d’entrée ou de sortie, les vérifications des réparations ou encore les contrôles d’entretien. Le volet financier englobe l’ensemble des décomptes, en particulier les charges, ainsi que les justificatifs immobiliers, dont vous aurez besoin par la suite pour la déclaration d’impôts.

Quelles sont les dispositions légales applicables en matière de gestion immobilière ?

Nous concluons un contrat de gestion avec vous. Notre clientèle est composée, par exemple, de copropriétés d’immeubles collectifs. Nous nous chargeons alors de la gestion immobilière. D’un point de vue juridique, il s’agit d’un simple mandat que l’une ou l’autre des parties peut résilier à tout moment. Dans notre travail quotidien, nous traitons souvent des questions relevant du droit des baux, du droit de la construction et du droit des biens. Tous ces domaines sont régis par le Code des obligations et le Code civil.

Quels sont les principaux aspects juridiques à prendre en compte lorsqu'on souhaite louer un appartement en copropriété ?

Je ne pense pas que les aspects juridiques soient ici prioritaires. Il est plus important de procéder avec prudence et de veiller, dès la publication de l’annonce, à sélectionner des locataires qui s’intègrent bien dans l’immeuble. S’il s’agit, par exemple, d’un immeuble ancien où les murs sont fins et où le plancher craque, ce n’est pas l’idéal qu’une famille avec deux jeunes enfants très vifs emménage. Dans un tel cas, je miserais plutôt sur une personne calme, qui recherche précisément ce type de logement tranquille. À l’inverse, s’il s’agit d’un logement où vivent de nombreux enfants, vous ne devez pas choisir des locataires qui sont gênés par le bruit ou qui s’attendent à beaucoup de calme.

Lorsque vous gérez un bien immobilier depuis longtemps et que vous le connaissez parfaitement, vous développez un bon instinct pour déterminer quelles personnes conviennent à un lieu donné. D’où un conseil important : il vaut la peine de clarifier dès le début les attentes de part et d’autre. Que recherchent les locataires potentiels ? De telles discussions aident à éviter les conflits ultérieurs. En résumé, tout commence par le choix des locataires.

Qu’est-ce qui est souvent sous-estimé dans la gestion immobilière ?

Les contraintes liées à la gestion immobilière : la responsabilité est énorme, car il s’agit après tout de sommes d’argent considérables, d’un patrimoine et de revenus mensuels. De plus, le droit locatif est très formel et vous devez strictement respecter certaines dispositions. Par exemple, lorsque vous mettez en location un appartement dans le canton de Zurich, vous devez joindre un formulaire officiel indiquant le loyer initial. Sans ce formulaire, le loyer n’est pas valable juridiquement.

Nous reprenons de nombreuses gestions immobilières auparavant administrées par des particuliers et ces derniers n’en tenaient souvent pas compte et ne les traitaient pas correctement sur le plan juridique. Par exemple, les baux ne sont pas correctement remplis, notamment en ce qui concerne les charges. Ou encore, les propriétaires conservent le dépôt de garantie sur un compte privé, au lieu de le placer sur un compte bloqué auprès d’une banque au nom du locataire.

Vous devez aussi être joignable à tout moment et pouvoir résoudre rapidement les problèmes. Imaginons qu’en hiver, le chauffage tombe en panne dans un logement loué : les locataires souhaitent naturellement que vous résolviez le problème le plus vite possible. Si vous sous-estimez ces exigences, il peut arriver que des litiges soient portés devant l’autorité de conciliation.

Dans quels cas est-il judicieux de confier la gestion d’un bien immobilier à des professionnels ?

Il n’y a pas de réponse générale à cette question. À mon avis, cela s’avère utile lorsque vous gérez plusieurs biens immobiliers. C’est également le cas lorsque vous ne maîtrisez pas le sujet et que vous avez donc besoin d’aide. Comme je l’ai dit, il s’agit aussi d’assumer vos responsabilités. Pour prendre un exemple : le réfrigérateur tombe en panne dans votre appartement en location et que vous contactez les propriétaires immobiliers. Ceux-ci vous répondent qu’ils sont actuellement en vacances en Asie et qu’ils n’ont pas le temps. Cela n’est bien sûr pas acceptable. Quiconque ne souhaite pas assumer cette responsabilité, n’a pas le temps de s’en occuper ou ne dispose pas des compétences techniques nécessaires a tout intérêt à faire appel à des professionnels.

À quoi faut-il prêter particulièrement attention lors du choix des gestionnaires ?

Il est important de vous assurer qu’il s’agit d’une entreprise sérieuse et professionnelle. Je ne choisirais pas un particulier, mais une entreprise qui, selon toute vraisemblance, existera encore dans cinq ans. L’expérience est également un critère déterminant. Je veillerais à ce que l’entreprise soit présente sur le marché depuis plusieurs années et dispose d’une expérience pratique adéquate. Il est également recommandé de demander quelques références, idéalement auprès de personnes ou de copropriétés se trouvant dans une situation similaire. 

Autre point auquel j’accorderais de l’importance : confiez la gestion immobilière à quelqu’un qui partage votre philosophie. Par exemple : si un copropriétaire habite encore dans l’immeuble et souhaite avoir son mot à dire sur le choix des locataires, vous devez choisir une société de gestion qui réponde à ces besoins et qui s’y adapte en conséquence.

En quoi la gestion d’immeubles à usage mixte, par exemple les copropriétés par rapport aux immeubles locatifs, présente-t-elle une particularité ?

Dans la pratique, nous faisons la distinction entre la gestion et l’entretien d’immeubles locatifs appartenant, par exemple, à un particulier ou à une entreprise, et la gestion d’une copropriété. La copropriété doit respecter des obligations légales, telles que l’obligation de convoquer une assemblée une fois par an. Dans ce cas, la gestion concerne exclusivement les copropriétaires.

Dans le cas d’une copropriété, la ou le gestionnaire immobilier s’occupe plutôt de l’immeuble dans son ensemble, en particulier des parties communes. Dans ce type de structure, les différentes copropriétaires poursuivent souvent leurs propres intérêts, qui ne coïncident pas toujours avec ceux de l’ensemble de l’immeuble. Dans le cas d’un immeuble locatif, en revanche, il n’y a qu’une seule personne responsable, à savoir la ou le propriétaire de l’immeuble, et celle-ci a une vue d’ensemble de l’ensemble du bâtiment.

Dans la pratique, vous constaterez qu’il existe des sociétés de gestion qui aiment s’occuper de copropriétés et d’autres qui évitent délibérément ce type de biens. Les deux options présentent des avantages et des inconvénients. Beaucoup de gérances affirment ne pas vouloir passer plusieurs soirées par an à présider des assemblées de copropriétaires. Celles-ci ont généralement lieu entre mars et mai, ce qui peut rapidement représenter plusieurs réunions par semaine. De plus, il faut une certaine assurance pour se présenter devant un large public et, si nécessaire, remettre chacune et chacun à sa place.

Supposons qu'une personne possède une maison de vacances et souhaite la louer : à quoi faire attention ?

La première question qui se pose ici est de savoir si vous souhaitez louer la maison de vacances de manière permanente à une seule personne ou si vous préférez la louer à la semaine ou au mois à différents vacanciers. Prenons l’exemple typique d’une maison de vacances à la montagne, qui peut être très demandée en hiver (par exemple à Noël et au Nouvel An) ou en été pour la randonnée, mais qui est moins fréquentée en basse saison.

Si vous optez pour une location de courte durée, la charge de travail est nettement plus importante. Vous devrez vous rendre régulièrement sur place pour nettoyer, entretenir, remettre les lieux et procéder à la remise en état après chaque séjour. Si quelque chose casse, vous devez le remplacer ou le réparer. À cela s’ajoute le fait que le trajet jusqu’à la maison de vacances peut être long. Si vous devez l’effectuer plusieurs fois par an, cela représente une charge considérable. C’est à vous de décider, en fin de compte, si vous souhaitez vous imposer cette charge. En principe, la gestion d’une maison de vacances ne diffère toutefois pas de celle d’une maison en général.