Mieteinnahmen versteuern in der Schweiz: Das musst du wissen

Welche Mieteinnahmen musst du versteuern?

Grundsätzlich musst du sämtliche Erträge aus der Vermietung deklarieren, auch wenn diese nur vorübergehend erfolgt. Dazu zählen:

• Mietzinse für Wohnungen oder Häuser
• Einnahmen aus möblierten Zimmern
• Erträge aus Ferienwohnungen
• Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb
• Pacht- oder Gewerbemieten

Diese Kosten kannst du abziehen

Wer Mieteinnahmen versteuert, darf gleichzeitig verschiedene Ausgaben steuerlich geltend machen. Besonders wichtig sind:

• Hypothekarzinsen
• Unterhalts- und Renovationskosten
• Versicherungsprämien
• Verwaltungskosten
• Kosten für Hauswartung oder Reparaturen

In vielen Kantonen kannst du statt der effektiven Kosten auch einen Pauschalabzug wählen. Dieser beträgt häufig 10 bis 20 Prozent der Mieteinnahmen beziehungsweise des Eigenmietwerts – abhängig vom Alter der Liegenschaft.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen. 

Was passiert mit dem Eigenmietwert?

Sobald du deine Immobilie vollständig vermietest, entfällt in der Regel der Eigenmietwert. Denn du nutzt das Wohneigentum nicht mehr selbst. Stattdessen versteuerst du die tatsächlichen Mieteinnahmen.

Anders sieht es aus, wenn du nur einen Teil deines Hauses vermietest – etwa eine Einliegerwohnung. Dann reduziert sich der Eigenmietwert entsprechend der selbst genutzten Fläche. Gleichzeitig musst du die Mieteinnahmen versteuern.

Für Vermieterinnen und Vermieter bleibt die Besteuerung der Mieteinnahmen grundsätzlich auch nach Abschaffung des Eigenmietwerts im Steuerjahr 2029 bestehen. Das heisst:

• Mieteinnahmen bleiben steuerpflichtig
• Unterhaltskosten für vermietete Objekte bleiben weiterhin abzugsfähig
• auch Schuldzinsen können teilweise weiterhin geltend gemacht werden

Vorsicht bei Vermietung an Familienmitglieder

Vermietest du deine Wohnung deutlich unter Marktpreis an nahe Angehörige, akzeptieren viele Kantone den tiefen Mietzins steuerlich nicht vollständig. Stattdessen kann der Eigenmietwert als Einkommen angerechnet werden. Das betrifft beispielsweise vergünstigte Mietverhältnisse mit Kindern oder anderen nahestehenden Personen.

Grundstückgewinnsteuer auf Kapitalgewinn

Immobilienbesitz soll rentieren. Im besten Fall steigt der Wert von Häusern und Wohnungen und die Mieteinnahmen übersteigen die Auslagen. Solltest du dich nach der Vermietung dazu entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, wird der Kapitalgewinn mit der Grundstückgewinnsteuer besteuert. Die Höhe hängt davon ab, wie hoch der Gewinn ist und wie lange du die Wohnung oder das Haus besessen hast.