Hast du deine Eigentumswohnung als Anlagealternative, als Altersvorsorge oder für später gekauft? Wenn ja, hast du sie wahrscheinlich langfristig vermietet. Das ist rechtlich absolut in Ordnung. Immer mehr Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer überlegen sich aber, ihre Wohnung über Onlineplattformen wie Airbnb tage- oder wochenweise zu vermieten. Ist das erlaubt?
Das Gesetz hinkt der Entwicklung hinterher und regelt (noch) nicht, ob Eigentumswohnungen über Airbnb & Co. kurzfristig und regelmässig vermietet werden dürfen oder nicht. Auch die Gerichte haben wenig Erfahrung mit dieser Frage. Konkret gibt es erst einen einzigen Fall, der vor Bundesgericht verhandelt wurde. Die Tochter eines Stockwerkeigentümers vermietete eine der zwei Wohnungen ihres Vaters in einem gehobenen Wohnblock in Stansstad am Vierwaldstättersee regelmässig. Die Airbnb-Gäste nutzen auch gemeinsame Teile wie die Dachterrasse, den Fitnessraum, die Sauna oder das Schwimmbad intensiv.
Das störte die anderen Parteien der Stockwerkeigentumsgemeinschaft. Darum passten sie ihr Reglement an und erlaubten nur noch die dauerhafte Vermietung. Gegen diese Änderung wehrte sich der Stockwerkeigentümer, doch die Bundesrichter gaben der Gemeinschaft Recht. Weil die kurzfristige Vermietung alle Parteien der Stockwerkeigentumsgemeinschaft störte und im ursprünglichen Reglement schon Nutzungen mit hohem Kundenverkehr wie Arztpraxen verboten waren.
Das Urteil ist ein Einzelurteil und kein Massstab für andere Fälle, weil das Haus mit Fitnessraum, Sauna sowie Schwimmbad nicht mit anderen Häusern vergleichbar ist. Der Ausbau ist gehoben, viele Teile werden gemeinsam genutzt. In den meisten Stockwerkeigentumsgemeinschaft beschränken sich die gemeinsamen Teile auf das Treppenhaus, den Garten oder die Garage. Airbnb-Gäste, die diese Teile auch nutzen, stören oder schränken die anderen Parteien nicht oder kaum ein und verletzen auch nicht ihre Privatsphäre.
Musterreglement Stockwerkeigentum
Nutze unsere praktische Vorlage (PDF) für ein Musterreglement für Stockwerkeigentum.
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Die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb gilt als gewerbsmässig. Im erwähnten Bundesgerichtsurteil argumentierten die Richter, dass eine regelmässige Vermietung einem hotelähnlichen Betrieb nahekomme und kein stilles Gewerbe mehr sei. Darum müsse sie im Reglement der Stockwerkeigentumsgemeinschaft erlaubt werden.
Falls du deine Wohnung vermieten möchtest, kannst du an der nächsten oder einer ausserordentlichen Stockwerkeigentumsversammlung beantragen, den Nutzungszweck zu ändern und damit die regelmässige Vermietung im Reglement zu erlauben. Allerdings müssten alle anderen Parteien einverstanden sein.
Sobald das Reglement angepasst ist, darfst du die Eigentumswohnung über Airbnb vermieten, auch regelmässig. Solange die Airbnb-Gäste sich an die Hausordnung der Gemeinschaft und das Nachbarrecht halten und keine anderen Parteien stören oder einschränken.
Natürlich könntest du auch nur mit den anderen Parteien reden oder auf ihren guten Willen hoffen. Das funktioniert wahrscheinlich in Stockwerkeigentumsgemeinschaften mit Ferienwohnungen am besten, weil dort die kurzfristige Vermietung öfters vorkommt – und wahrscheinlich auch im Stockwerkeigentumsreglement ausdrücklich erlaubt ist.
Die langfristige Vermietung ist erlaubt, die Vermietenden müssen nur die Verwaltung informieren. Dagegen kannst du nichts tun. Du kannst dich aber gegen die kurzfristige Vermietung wehren, solange das Stockwerkeigentumsreglementt sie nicht erlaubt. Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, lass das Reglement anpassen und die kurzfristige Vermietung ausdrücklich verbieten. Falls das bisherige Reglement die gewerbliche Nutzung schon ausschloss, genügt wahrscheinlich eine Zwei-Drittel-Mehrheit für die Präzisierung. Zumindest hat das Bundesgericht so argumentiert. Falls nicht, müssen alle einverstanden sein.
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Neben dem Stockwerkeigentumsreglement kommen je nach Standort zusätzliche öffentlich-rechtliche Vorschriften hinzu. Immer mehr Kantone und Gemeinden regulieren die kurzfristige Vermietung über Airbnb & Co., unabhängig davon, was im Reglement der Stockwerkeigentumsgemeinschaft steht.
Der Kanton Tessin schreibt seit Dezember 2022 mit der «Lex Airbnb» eine Bewilligungspflicht vor, sobald du deine Wohnung mehr als 90 Tage pro Jahr online vermietest. In Genf darfst du Wohnungen höchstens 90 Tage pro Jahr vermieten. Luzern hat eine Volksinitiative zur Airbnb-Regulierung angenommen, und Städte wie Bern, Thun oder Interlaken arbeiten an eigenen Reglementen.
Eine Airbnb-Vermietung ist nicht automatisch erlaubt. Entscheidend ist, was im Stockwerkeigentumsreglement steht. Ist die kurzfristige Vermietung ausgeschlossen oder nicht geregelt, kann sie untersagt sein. Zusätzlich können kantonale oder kommunale Vorschriften gelten. Prüfe deshalb immer zuerst das Reglement deiner Stockwerkeigentumsgemeinschaft.
Ja. Die Stockwerkeigentumsgemeinschaft kann die kurzfristige Vermietung einschränken oder ausdrücklich verbieten, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Ob dafür eine Zwei-Drittel-Mehrheit oder Einstimmigkeit erforderlich ist, hängt vom bestehenden Reglement ab.
Regelmässige Kurzzeitvermietungen können rechtlich als gewerbsmässige Nutzung eingestuft werden. Das Bundesgericht hat in einem Einzelfall argumentiert, dass eine häufige Airbnb-Vermietung einem hotelähnlichen Betrieb nahekommen kann. Deshalb lohnt es sich, das Reglement frühzeitig zu prüfen.
Neben dem Stockwerkeigentumsreglement können Kantone und Gemeinden eigene Vorschriften erlassen. Je nach Standort gelten Bewilligungspflichten oder zeitliche Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen. Informiere dich deshalb immer auch über die lokalen Regelungen an deinem Wohnort.
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