Eigentumswohnung vermieten: Das solltest du beachten

Vor dem Ruhestand vermieten

Unverhofft kommt oft. Und manchmal zu früh. Zum Beispiel eine günstige Gelegenheit, um eine Wohnung für den Ruhestand zu kaufen. Viele kaufen die Wohnung trotzdem und vermieten sie, bis sie pensioniert werden und selbst einziehen.

Vorkehrungen für die Vermietung

Eine Eigentumswohnung vermieten zahlt sich unter dem Strich nur selten aus. Von den Mieteinnahmen bleibt nach Abzug der Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhaltskosten und Altersentwertung nicht mehr viel übrig. Ausserdem gehen Mieterinnen und Mieter erfahrungsgemäss weniger sorgfältig mit ihrer Wohnung um, als wenn sie diese besitzen würden. Die Folge sind höhere Unterhaltskosten.

Vermieterinnen und Vermieter sollten deshalb Vorkehrungen treffen, um unnötige Abnützungsschäden zu vermeiden. Mehr Steckdosen für Strom, Telefon und Radio/TV als üblich beispielsweise verhindern, dass Mieterinnen und Mieter selbst Kabelkanäle legen oder legen lassen. Auch vormontierte Rohre für Lautsprecherkabel machen sich meistens bezahlt, genauso wie der Einbau von möglichst vielen Deckenlampen, um die Decke vor Bohrlöchern zu schützen.

Mietvertrag anpassen

Entscheidend ist auch die Wahl der Mieterinnen und Mieter. Vorübergehend in der Gegend arbeitende Geschäftsleute verursachen erfahrungsgemäss weniger Abnützungsschäden als Familien mit Kindern. Auch Raucherinnen und Raucher, die in der Wohnung statt auf dem Balkon rauchen, führen zu einem stärkeren Verschleiss. Das gilt auch für Mieterinnen und Mieter mit Haustieren.

Im Mietvertrag sollte daher festgelegt werden, ob Rauchen oder Haustiere in der Wohnung erlaubt sind. Wenn Vermieterinnen und Vermieter nach der Pensionierung einziehen wollen, ist es sinnvoll, den Mietvertrag auf den geplanten Einzugstermin zu befristen. So können mühsame Diskussionen mit den Mieterinnen und Mietern verhindert werden, ob der Eigenbedarf gerechtfertigt ist.

Finanzierung der Eigentumswohnung

Auch bei der Finanzierung gilt es einiges zu beachten. Guthaben in der Pensionskasse und der Säule 3a können für vermietete Objekte nicht als Eigenmittel eingesetzt werden. Eine Verpfändung oder ein Bezug dieser Guthaben ist nur für selbstbewohntes Wohneigentum möglich.

Hypothek amortisieren

Spätestens drei bis vier Jahre vor der Pensionierung solltest du entscheiden, ob du die Hypothek mit Vorsorgeguthaben, die mit der Pensionierung frei verfügbar werden, amortisieren willst. Dies ist aus steuerlichen Gründen oft nicht sinnvoll. Ausserdem lässt sich die Hypothek später häufig nicht mehr aufstocken, sollte ein unvorhergesehener Kapitalbedarf entstehen.

Die erste Hypothek (bis 65 Prozent) musst du nicht amortisieren. Anders die zweite Hypothek (bis 80 Prozent), die du innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückzahlen musst. Du kannst sie direkt amortisieren oder indirekt amortisieren und die Raten in die Säule 3a einzahlen. Das hat steuerliche Vorteile.

Hypothekarstrategie wählen

Wer die Hypothekarzinsbelastung optimieren möchte, sollte nicht nur Zinsen und Offerten vergleichen. Deutlich mehr Zinsen sparen kannst du mit der Wahl des richtigen Hypothekarmodells (Festhypothek oder SARON-Hypothek) und der richtigen Laufzeit. Die passende Hypothekarstrategie bringt deine Zinserwartung, deine persönliche und finanzielle Situation, deine mittel- bis langfristigen Ziele und deine Risikobereitschaft unter einen Hut. Die Entscheidung hat langfristige finanzielle Konsequenzen. Deshalb solltest du dich unbedingt beraten lassen. Am besten von einer unabhängigen Beratungsstelle.

Tipps für die Vermietung

• Nichtraucherinnen und Nichtraucher sowie Mieterinnen und Mieter ohne Kinder oder Haustiere verursachen weniger Abnützungsschäden.
• Vermeide empfindliche Materialien im Badezimmer, bei den Bodenbelägen und in der Küche.
• Wird die Wohnung länger als fünf Jahre vermietet: Wähle allenfalls einen preiswerten Bodenbelag und eine einfache Küche, die du vor dem Eigenbezug ersetzen kannst.
• Anschlüsse für Strom, Telefon und Radio/TV sollten in allen Räumen ausreichend vorhanden sein.