Befristeter Mietvertrag in der Schweiz: Regeln

Das Wichtigste zur Mietdauer im Überblick

Unbefristete Mietverträge sind für Wohnungen üblich. Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer werden den Mietvertrag in der Regel auch unbefristet abschliessen. Ausser, sie wollen in absehbarer Zeit das Haus selbst bewohnen oder einem Kind überlassen. Um flexibel zu bleiben, räumen sie den Mieterinnen und Mietern darum keine Mindestdauer ein. Die Parteien können jedes Monatsende (sinnvollerweise ohne den 31. Dezember) als Kündigungstermin wählen. Ohne Vereinbarung gilt der ortsübliche Kündigungstermin. Das ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich, am besten fragst du die zuständige Schlichtungsbehörde. In der Stadt Bern sind der 30. April und der 31. Oktober ortsübliche Kündigungstermine, im Kanton Bern jedes Monatsende mit Ausnahme des 31. Dezembers.

Unbefristete Mietvertragsdauer mit Mindestdauer

Vermietende sowie Mietende können den Mietvertrag mit unbestimmter Dauer abschliessen und den ersten Kündigungstermin hinausschieben. Das ist sinnvoll, wenn die Vermietenden beispielsweise sicher sind, dass ihr Sohn frühestens in drei Jahren einziehen will, möglicherweise aber auch erst später. Statt einen befristeten Vertrag abzuschliessen, der in drei Jahren automatisch endet, suchen sie Mietende, die mit einer Mietdauer von mindestens drei Jahren oder länger einverstanden sind. Der Vertrag kann in dieser Zeit nicht ordentlich gekündigt werden. Will eine Partei das Mietverhältnis auf Ende der Mindestdauer auflösen, muss sie unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Ohne Kündigung läuft das Mietverhältnis nach Ablauf der Mindestdauer auf unbestimmte Zeit weiter.

Befristete Mietvertragsdauer

Wollen die Vermietenden das Mietobjekt nur für eine bestimmte Zeit vermieten, schliessen sie einen Mietvertrag mit befristeter Mietvertragsdauer ab. Zum Beispiel auf fünf Jahre, weil sie dann pensioniert werden und das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen wollen. Der Vertrag ist unkündbar und endet automatisch am vereinbarten Tag, ohne Kündigung. Darum ist ein Kündigungsanfechtungsverfahren (Artikel 271 f. OR) ausgeschlossen. Mietende können nur eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Wird das befristete Mietverhältnis ohne Reaktion der Vermietenden und der Mietenden nach Ablauf der Vertragsdauer weitergeführt, kann aus dem befristeten ein unbefristetes Mietverhältnis werden.

Tipp: Als Vermieterin oder Vermieter bist du besser für ein mögliches Erstreckungsverfahren gewappnet, wenn du im Vertrag einen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses anführst.

Verlängerung als Option

Die Vermietenden können den Mietenden in einem befristeten Mietvertrag die Option einräumen, das Mietverhältnis um eine weitere im Mietvertrag definierte Anzahl Jahre zu verlängern. Im Mietvertrag sollte festgelegt werden, bis wann die Mietenden diese Option ausüben können. Ohne vertragliche Regelung können Mietende die Option bis zum Ablauf des befristeten Mietvertrages ausüben. Nur Mieterinnen und Mieter können die Option ausüben, Vermietende können sie nicht zwingen, ihr Recht auszuüben oder darauf zu verzichten. Fehlt im Vertrag eine Vereinbarung, dass der Mietzins neu vereinbart wird, gilt der bisherige Mietzins auch für die Verlängerung (echte Option). Falls die Parteien vereinbart haben, den Mietzins neu zu verhandeln, spricht man von einer unechten Option. Besonders bei Mietverträgen mit indexierten Mieten müssen die Bedingungen der Option eindeutig formuliert werden.

Mietvertragsdauer und Mietzins

Bei der Wahl der Vertragsdauer müssen die Vermietenden beachten, dass sie bei Mietzinserhöhungen während einer festen Vertragsdauer eingeschränkt sind. Der Mietzins kann an den Landesindex der Konsumentenpreise angepasst (indexiert) werden, wenn der Vertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird. In der Regel halten die Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Mietverträge fest, dass der Mietzins als indexiert gilt, sobald eine feste Vertragsdauer von fünf oder mehr Jahren vereinbart wird.

Mietverträge mit fester Vertragsdauer von mindestens drei Jahren können die Staffelung des Mietzinses vorsehen. Die Mietzinserhöhungen – maximal eine im Jahr – müssen bei Vertragsabschluss in Franken-Beträgen festgelegt werden. Andere Mietzinserhöhungen sind während der festen Vertragsdauer ausgeschlossen. Ausgenommen sind Erhöhungen für wertvermehrende Investitionen, falls dies ausdrücklich vereinbart worden ist.

Bei einem unbefristeten Vertrag können die Vermieterinnen und Vermieter den Mietzins auf jeden Kündigungstermin anpassen, wenn sie die Kündigungsfrist und eine zusätzliche Mitteilungsfrist von zehn Tagen einhalten. Das werden sie in der Regel mit Referenzzinsveränderungen, allgemeinen Kostensteigerungen, Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals oder Mehrleistungen der Vermieterinnen und Vermieter begründen. Anpassungen, die mit der Nettorendite, kostendeckenden Bruttorendite und Orts- oder Quartierüblichkeit begründet werden, sind in laufenden Mietverhältnissen wegen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eigentlich nur zulässig, wenn bei Vertragsabschluss ein entsprechender Vorbehalt in Franken oder Prozenten des Mietzinses angebracht wurde.