Bail à durée déterminée en Suisse : les règles

L’essentiel sur la durée du bail en bref

Les baux à durée indéterminée sont courants pour les appartements. En règle générale, les propriétaires immobiliers concluent également des baux à durée indéterminée, sauf s’ils souhaitent occuper eux-mêmes le logement dans un avenir proche ou le céder à un enfant. Afin de conserver une certaine flexibilité, ils n’imposent donc pas de durée minimale à leurs locataires. Les parties peuvent choisir n’importe quelle fin de mois (de préférence à l’exception du 31 décembre) comme date de résiliation. En l’absence d’accord, c’est la date de résiliation usuelle dans la localité qui s’applique. Celle-ci varie d’un canton à l’autre ; le mieux est de vous renseigner auprès de l’autorité de conciliation compétente. Dans la ville de Berne, les dates de résiliation habituelles sont le 30 avril et le 31 octobre ; dans le canton de Berne, c’est la fin de chaque mois, à l’exception du 31 décembre.

Bail à durée indéterminée avec une durée minimale

Les bailleurs et les locataires peuvent conclure un bail à durée indéterminée et repousser la première date de résiliation. Cela s’avère judicieux lorsque les bailleurs sont par exemple certains que leur enfant souhaite emménager dans trois ans au plus tôt, voire plus tard. Au lieu de conclure un contrat à durée déterminée qui prend fin automatiquement au bout de trois ans, ils recherchent des locataires acceptant une durée de location d’au moins trois ans ou plus. Personne ne peut résilier le contrat de manière ordinaire pendant cette période. Si l’une des parties souhaite mettre fin au bail à la fin de la durée minimale, elle doit respecter le délai de préavis. Sans préavis, le bail se poursuit pour une durée indéterminée à l’expiration de la durée minimale.

Durée déterminée du contrat de location

Si les bailleurs et les bailleuses souhaitent louer le bien immobilier uniquement pour une durée déterminée, ils concluent un contrat de bail à durée déterminée. Par exemple pour cinq ans, car ils prendront alors leur retraite et souhaitent occuper eux-mêmes la maison ou l’appartement. Le contrat est inrésiliable et prend fin automatiquement à la date convenue, sans préavis. C’est pourquoi une procédure de contestation de la résiliation (articles 271 s. CO) est exclue. Les locataires ne peuvent demander qu’une prolongation du bail. Si le bail à durée déterminée se poursuit sans réaction de la part du bailleur et du locataire après l’expiration de la durée du contrat, le bail à durée déterminée peut se transformer en bail à durée indéterminée.

Conseil: en tant que bailleuse ou bailleur, vous serez mieux armé pour faire face à une éventuelle procédure de prolongation si vous mentionnez dans le contrat le motif de la durée déterminée du bail.

Prolongation en option

Dans un contrat de location à durée déterminée, les bailleurs peuvent accorder aux locataires la possibilité de prolonger le bail d’un nombre d’années supplémentaire défini dans le contrat. Le contrat de location doit préciser jusqu’à quelle date les locataires peuvent exercer cette option. En l’absence de disposition contractuelle, les locataires peuvent exercer cette option jusqu’à l’expiration du contrat de location à durée déterminée. Seules les locataires peuvent exercer cette option ; les bailleurs ne peuvent pas les contraindre à exercer leur droit ni à y renoncer. Si le contrat ne prévoit pas de renégociation du loyer, le loyer actuel s’applique également à la prolongation (option véritable). Si les parties ont convenu de renégocier le loyer, on parle alors d’option fictive. Les parties doivent formuler les conditions de l’option sans ambiguïté, en particulier dans le cas des baux à loyer indexé.

Durée du bail et loyer

Lorsque vous choisissez la durée du contrat, vous devez garder à l’esprit que la loi vous impose des restrictions en matière d’augmentation de loyer pendant la durée fixe du contrat. Le loyer peut être adapté (indexé) à l’indice national des prix à la consommation si le contrat est conclu pour une durée d’au moins cinq ans. En règle générale, les dispositions générales des contrats de location stipulent que le loyer est considéré comme indexé dès lors qu’une durée fixe de cinq ans ou plus a été convenue.

Les baux d’une durée déterminée d’au moins trois ans peuvent prévoir un échelonnement du loyer. Les augmentations de loyer – au maximum une par an – doivent être fixées en francs suisses lors de la conclusion du contrat. Toute autre augmentation de loyer est exclue pendant la durée déterminée du contrat. Font exception les augmentations liées à des investissements valorisants, si cela a été expressément convenu.

Dans le cas d’un contrat à durée indéterminée, les bailleurs peuvent adapter le loyer à chaque date de résiliation, à condition de respecter le délai de préavis et un délai de notification supplémentaire de dix jours. Ils justifient généralement ces adaptations par des variations du taux d’intérêt de référence, des hausses générales des coûts, la préservation du pouvoir d’achat du capital exposé au risque ou des prestations supplémentaires fournies par les bailleurs. Les ajustements justifiés par le rendement net, le rendement brut couvrant les coûts et les usages locaux ou de quartier ne sont en réalité admissibles dans les baux en cours, en vertu de la jurisprudence du Tribunal fédéral, que si les parties ont stipulé une réserve correspondante en francs ou en pourcentage du loyer lors de la conclusion du contrat.