Prolongation du bail en Suisse : droits des locataires

Quand pouvez-vous demander une prolongation de bail ?

Lorsque les bailleurs résilient un bail, les locataires peuvent contester la résiliation ou demander un report de la résiliation. Pour cela, les bailleurs doivent résilier le contrat de bail conformément à la loi et en respectant les formes requises, à l’aide du formulaire officiel. Un report de la résiliation est un sursis et ne peut être demandé que si le bail a été résilié de manière ordinaire ou dissous de manière extraordinaire.

Il n’y a pas de report si les bailleurs ont résilié le bail parce que les locataires sont en retard de paiement (article 257d CO), ont (gravement) manqué à leurs obligations de diligence et de respect (article 257f, alinéas 3 et 4 CO) ou ont déclaré faillite (article 266h CO). De plus, aucun report n’est accordé si les bailleurs ont conclu le contrat de bail expressément pour la seule durée allant jusqu’au début de travaux de transformation ou de démolition prévus.

La prolongation du bail vise à donner aux locataires plus de temps pour trouver un nouvel appartement ou une nouvelle maison. Toutefois, ils doivent être en mesure de prouver que la résiliation du contrat entraînerait une situation de « difficulté majeure » qui ne saurait être justifiée par les intérêts des bailleurs. Sont considérées comme une « difficulté majeure» les circonstances qui rendent difficile, voire impossible, la recherche d’un logement approprié avant l’expiration du bail.

Durée d’une prolongation de bail

En tant que locataire, vous devez déposer une demande de prolongation de bail auprès de l’autorité de conciliation. Pour les baux à durée indéterminée, vous devez déposer la demande au plus tard 30 jours après la résiliation ; pour les baux à durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l’expiration du contrat. Si vous ne respectez pas ce délai, vous perdez le droit à la prolongation du bail. L’adresse de l’autorité de conciliation compétente figure sur le formulaire officiel de résiliation.

L’autorité de conciliation convoque les parties et tente de trouver un accord à l’amiable. Si la bailleuse ou le bailleur et la ou le locataire ne parviennent pas à s’entendre, c’est l’autorité qui tranche. Les baux peuvent être prolongés au maximum deux fois : jusqu’à 4 ans pour les logements et jusqu’à 6 ans pour les locaux commerciaux. Si l’une des parties n’est pas d’accord, elle peut faire appel de la décision devant le tribunal compétent dans un délai de 30 jours.

Motifs justifiant une prolongation du bail

Dans sa décision, l'autorité de conciliation met en balance les difficultés rencontrées par les locataires et les intérêts des bailleurs. Plus les arguments des locataires sont convaincants, plus les chances d'obtenir un report sont grandes. Le plus souvent, le problème réside dans le fait que le délai restant avant la date de résiliation n'est pas suffisant pour trouver un autre logement, car les locataires

• doivent, pour des raisons financières, trouver un logement bon marché.
• sont plus âgés et ont donc des difficultés à trouver un logement adapté.
• vivent dans le quartier depuis très longtemps et y sont fortement enracinés.
• ou qu’un membre de la famille est malade et qu’un déménagement serait donc difficile.
• les enfants vont à l’école dans le quartier et un déménagement pourrait poser des problèmes.
• ne trouvent pas de logement abordable dans leur lieu de résidence.

Quoi qu'il en soit, les locataires doivent justifier leur situation de cas de difficulté. C'est pourquoi ils doivent apporter tous les documents nécessaires à l'entretien, par exemple des fiches de paie ou des certificats médicaux. Les justificatifs attestant de la recherche d'un logement, tels que les candidatures, les refus et les relevés téléphoniques, sont également importants. L'autorité chargée de l'octroi des aides au logement attend des locataires qu'ils s'efforcent de trouver un logement malgré la perspective d'un report de loyer. C'est également dans l'intérêt des locataires, car l'autorité pourrait rejeter la demande et ils se retrouveraient alors à la rue à la date de résiliation.