Reglement im Stockwerkeigentum: Inhalt und Bedeutung

Zwingende gesetzliche Bestimmungen

• Gebäudeteile, an denen kein Stockwerkeigentum begründet werden darf (Art. 712b Abs. 2 ZGB).
• Kostenverteilung für gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen und Einrichtungen, die einzelnen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern nicht oder nur in geringem Ausmass dienen (Art. 712h Abs. 3 ZGB).
• Protokollierungs- und Aufbewahrungspflicht (Art. 712n Abs. 2 ZGB).
• Vorgehen bei ungenügender Beteiligung an einer Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 712p Abs. 2 ZGB).
• Recht jeder Stockwerkeigentümerin und jedes Stockwerkeigentümers, dringliche Massnahmen durchführen zu lassen, solange keine Verwaltung eingesetzt ist (Art. 647 Abs. 2 ZGB).
• Recht jeder Stockwerkeigentümerin und jedes Stockwerkeigentümers, gewöhnliche Verwaltungshandlungen vorzunehmen, solange keine Verwaltung eingesetzt ist (Art. 647a Abs. 1 ZGB).
• Recht jeder Stockwerkeigentümerin und jedes Stockwerkeigentümers, eine Verwaltung gerichtlich einsetzen zu lassen (Art. 712q ZGB).
• Bestimmungen zum erforderlichen Minimum für einen Mehrheitsbeschluss (Art. 647b Abs. 1, Art. 647d Abs. 1 und Art. 712g Abs. 3 ZGB). Da diese Bestimmungen dem Schutz von Minderheiten dienen, sind strengere Anforderungen an die Mindestquoten zulässig.

Inhalt des Stockwerkeigentumsreglements

Ins Reglement gehören Bestimmungen über die gemeinschaftliche Verwaltung und Nutzung der gesamten Liegenschaft sowie eine mehr oder weniger detaillierte Auflistung der Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümerschaft. Obwohl es nicht zwingend notwendig ist, gesetzliche Vorschriften im Reglement zu wiederholen, empfiehlt es sich, zumindest die wichtigsten Bestimmungen aufzunehmen. So findest du dich mit deinen Rechten und Pflichten deutlich besser zurecht, als wenn du für jede Frage zusätzlich das Gesetz und die entsprechenden Bestimmungen konsultieren musst.

Ein vollständiges Reglement sollte folgende Punkte enthalten:

• Beschreibung der Sonderrechte
• Definition der ausschliesslichen Benutzungsrechte
• Bestimmung, dass über eine Änderung der ausschliesslichen Benutzungsrechte nur mit Zustimmung des oder der Berechtigten Beschluss gefasst werden kann
• Ausschluss von Tätigkeiten, die mit Lärm oder anderen Immissionen verbunden sind
• Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Allgemeinen
• Aufteilung der Unterhaltskosten für Bauteile, die das Sonderrecht vom gemeinschaftlichen Eigentum abgrenzen (Fenster, Wohnungstüren, Storen etc.)
• Kostentragung für die ausschliesslichen Benutzungsrechte
• Regeln über die Verwendung des Erneuerungsfonds und die Verfügung darüber
• Regeln über die Einladung zur Stockwerkeigentümerversammlung
• Regeln zur Beschlussfassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, insbesondere zur Beschlussfassung beim qualifizierten Mehr und zum Vorgehen bei Stimmengleichheit
• Aufgaben der Verwaltung
• Streitbeilegungsklausel (Mediationsstelle, Schiedsgerichts- oder Gerichtsstandsvereinbarung)

Konflikte im Stockwerkeigentum vermeiden

All diese Regeln, Vereinbarungen und Bestimmungen sind wichtig. Trotzdem lässt sich nicht alles regeln. Als Nachbarin oder Nachbar Rücksicht auf andere zu nehmen und als Miteigentümerin oder Miteigentümer die Interessen der Gemeinschaft mit den eigenen Interessen in Einklang zu bringen, birgt Konfliktpotenzial.

Für das Nachbarschaftsrecht erlassen Bund, Kantone und Gemeinden zivilrechtliche sowie öffentlich-rechtliche Bestimmungen. Die nachbarrechtlichen Vorschriften des Bundes sind in den Artikeln 679 und 684 ff. des Zivilgesetzbuches festgehalten. Sie sind dispositiv, das heisst, die Eigentümerschaft kann sie durch eine Vereinbarung abändern oder aufheben. Soll eine solche Vereinbarung auch für Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger gelten, beispielsweise für Erbinnen und Erben oder Käuferinnen und Käufer, muss sie als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Im Gegensatz dazu sind öffentlich-rechtliche Vorschriften wie Bau- oder Abstandsvorschriften zwingend und können weder geändert noch aufgehoben werden.

Rechtlich gegen Störungen vorgehen

Artikel 684 ZGB verbietet übermässige Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarinnen und Nachbarn, beispielsweise Gestank, Lärm oder Rauch. Die Antwort auf die Frage, was übermässig ist, ist Ermessenssache – und darum immer wieder ein Fall für die Gerichte. Nachbarinnen und Nachbarn, die sich geschädigt fühlen, können eine Beseitigungsklage wegen Überschreitung des Eigentumsrechts oder eine Unterlassungsklage gegen künftige Überschreitungen einreichen. Ausserdem können sie Schadenersatz für finanzielle Beeinträchtigungen einklagen. Ob der Gang vor Gericht sinnvoll ist, will wohlüberlegt sein. Zum einen gehören Einwirkungen wie Lärm bis zu einem gewissen Grad zum Zusammenleben, zum anderen bleiben Nachbarinnen und Nachbarn auch nach einem Prozess Nachbarinnen und Nachbarn.

Typische Konflikte im Stockwerkeigentum

Bei den meisten Konflikten im Stockwerkeigentum, die nichts mit dem Nachbarschaftsrecht zu tun haben, geht es um Geld und unterschiedliche Perspektiven. Das pensionierte Ehepaar, das in ein paar Jahren ausziehen wird, hat andere Interessen als die junge Familie mit zwei Kindern und will darum die Tiefgarage oder das Dach nicht sanieren. Viele, die eine Eigentumswohnung kaufen, sind sich nicht bewusst, dass die Kosten für Betrieb, Unterhalt und Erneuerung mit den Jahren den Kaufpreis übersteigen – und sie Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sind. Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer müssen regelmässig Geld in den Erneuerungsfonds einzahlen und bereit sein, im Sinne der Gemeinschaft auch mal gegen die eigenen Interessen zu entscheiden.

Konflikte erfolgreich vermeiden

• Setze eine Hausordnung auf, um nachbarschaftsrechtliche Fragen zu klären.
• Lege fest, wie gemeinschaftliche Kosten aufgeteilt und gemeinsame Flächen sowie Flächen im Sondernutzungsrecht genutzt werden.
• Passe das Reglement an der Eigentümerversammlung an, falls sich die Bedürfnisse der Gemeinschaft ändern. Dafür braucht es ein qualifiziertes Mehr (Stimmen und/oder Wertquote).
• Rede mit deinen Nachbarinnen und Nachbarn, bevor du alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer kontaktierst.
• Rede mit allen Miteigentümerinnen und Miteigentümern, bevor du eine Mediatorin oder einen Mediator kontaktierst.
• Schalte eine Mediatorin oder einen Mediator ein, falls die Gemeinschaft den Konflikt nicht selber lösen kann.