Interview: «Häufig werden die Unterhalts- und Erneuerungskosten im Stockwerkeigentum unterschätzt»

Martin Siegwolf, was ist Stockwerkeigentum und wie funktioniert es?

Stockwerkeigentum besteht dann, wenn eine Liegenschaft nach vorgegebenen Kriterien in einzelne Einheiten aufgeteilt wird. Es handelt sich dabei um eine Form, sich Wohneigentum anzueignen und damit auf lange Zeit etwas «Eigenes» zu haben, was auf den ersten Blick günstiger erscheint, als ständig Miete zu zahlen. Man muss nämlich auch Kosten für den Erneuerungsfonds einplanen, doch dazu später mehr. 
 
Die Erwerbenden kaufen eine solche Einheit, zum Beispiel eine Wohnung, eine Garage oder Nebenräume, wobei sie in der Regel bis zu 80 Prozent eine oder mehrere Hypotheken aufnehmen können. 20 Prozent muss als sogenanntes Eigenkapital selbst beigebracht werden. 
 
Mit dem Kauf erwirbt die Käuferschaft von Stockwerkeigentum aber auch immer einen Anteil an den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft – etwa am Grundstück als solches, am Treppenhaus, an der Technik, an der Heizung, am Lift und so weiter. 
 
Die Erwerbenden haben die Möglichkeit, die Gestaltung dieser Einheiten in einem gewissen Rahmen selbst zu bestimmen oder zu verändern. Der Rahmen hierfür wird vom Gesetz respektive dem Reglement der Gemeinschaft, welches für alle Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer verbindlich ist, vorgegeben. 

Für wen eignet sich Stockwerkeigentum besonders?

Stockwerkeigentum eignet sich besonders für Familien oder Einzelpersonen, welche sich für längere Zeit an einem Ort niederlassen wollen und beispielsweise vorhandenes Vermögen in Wohnraum investieren möchten. 

Was versteht man unter der Wertquote im Stockwerkeigentum und wie wird sie berechnet?

Die Wertquote ist der Anteil des «Wertes» einer Einheit an der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft und wird meistens als ein Bruchteil von 1000 dargestellt. Für die Berechnung dieser Wertquote gibt es keine gesetzlichen Vorschriften. 
 
Die Wertquote wird bei der Begründung der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom Ersteller angegeben und im Grundbuch eingetragen. Häufig richtet sich diese in etwa an den Kaufpreisen der einzelnen Einheiten. 

Wie werden die Unterhaltskosten im Stockwerkeigentum auf die Eigentümerinnen und Eigentümer verteilt?

Bei den Unterhaltskosten ist zu unterscheiden, ob es sich um den Unterhalt der von der Eigentümerpartei erworbenen Einheiten handelt, dem sogenannten Sonderrecht, wie zum Beispiel die Küche oder Fenster. Für diesen Unterhalt muss die betroffene Partei selbst aufkommen. Es kann jedoch sein, dass bei Bauteilen, die zugleich Bestandteil des Gebäudes sind, wie tragende Teile, Fassade, Fenster und so weiter, im Reglement besondere Vorschriften definiert wurden. Dies ist zum Beispiel im Falle der Fenster häufig so. Hier kann auch definiert werden, dass der Unterhalt durch die Gemeinschaft zu tragen ist. 
 
Bei den Unterhaltskosten der gemeinschaftlichen Teile einer Stockwerkeigentümergemeinschaft trägt die einzelne Eigentümerin oder der einzelne Eigentümer die Kosten im Verhältnis der Wertquoten, sofern nichts anderes vereinbart wurde. 
Ein Beispiel: Der Unterhalt der Umgebung oder die Kosten der Hauswartung werden im Rahmen der Wertquoten aufgeteilt. Der Unterhalt der Liftanlage könnte jedoch nach einem separaten Verteilschlüssel erfolgen, sofern dies im Reglement oder von der Gemeinschaft anlässlich einer Generalversammlung entsprechend festgehalten wurde. 
 
Die Betriebskosten für Heizung, Wasser, Abwasser und so weiter werden – sofern möglich – in der Regel nach dem Verbrauch der einzelnen Einheiten abgerechnet. 
 
Zudem wird jährlich noch ein Beitrag in den sogenannten Erneuerungsfonds einbezahlt: Dieser kommt beispielsweise dann zum Zug, wenn im Gebäude ein neuer Lift oder eine Heizung eingebaut wird. Der entsprechende Betrag richtet sich meist nach dem Gebäudeversicherungswert und beträgt in der Regel zwischen 0,5 bis 1,0 Promille dieses Versicherungswertes. Bei älteren Gebäuden sollte auf den effektiven Zustand der Liegenschaft und die in den nächsten Jahren benötigten Mittel für die Instandhaltung der gemeinschaftlichen Teile abgestützt werden. 

Wenn Sie an die Praxis denken: Welches sind häufige Herausforderungen, die in Stockwerkeigentümergemeinschaften auftreten?

Hier ist zu unterscheiden, aus welcher Sicht diese Herausforderungen sind. Einerseits ist hier die Sicht der Eigentümerschaft: Neuen Eigentümerinnen und Eigentümern ist oft nicht bewusst, was sie alles dürfen und welchen Regeln sie zwingend unterstehen. Es ist etwa untersagt, tragende Wände in der Wohnung zu entfernen oder auch nur eine Kernbohrung für eine Klimaanlage in der Fassade zu machen. Hierfür braucht es die Bewilligung der gesamten Gemeinschaft, wobei vorgängig unter Umständen auch Bauvorschriften eingehalten und statische Abklärungen gemacht werden müssen. 
 
Häufig werden die Unterhalts- und Erneuerungskosten im Stockwerkeigentum unterschätzt. Wenn die Gemeinschaft beschliesst, dass etwa grössere Erneuerungsarbeiten ausgeführt werden sollen, müssen alle Eigentümerinnen und Eigentümer ihren Anteil an diesen Kosten bereitstellen. Das stellt insbesondere für ältere Eigentümerinnen und Eigentümer oft ein Problem dar, da sie aus Sicht der Auflagen der Banken keine zusätzlichen Kredite mehr erhalten. 
 
Das Zusammenleben im zwischenmenschlichen Bereich kann in der Gemeinschaft sehr schnell ändern. Was jahrelang wunderbar funktioniert hat, kann plötzlich aufgrund irgendeines Ereignisses kippen und es entstehen Spannungen. Das kann dann der Fall sein, wenn jemand neues eine Einheit bezieht und sich so die Dynamik innerhalb der Gemeinschaft verändert. 
 
Über anstehende Sanierungen bestehen unterschiedliche Meinungen. Die einen wollen diese Sanierungen schnellstmöglich ausführen, andere wollen zuwarten oder gar nicht sanieren. 
Neid über Kosten und Diskussionen über subjektiv empfundene falsche Verteilschlüssel von Kosten führen häufig ebenfalls zu Spannungen. 
 
Man muss auch bedenken: Bei einer Mietwohnung ist eine neue Wohnung schneller gefunden als wenn die Einheit zuerst verkauft werden müsste, um eine Ersatzwohnung zu finden. 

Welche Bedeutung kommt hier der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu?

Aus Sicht der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es ebenfalls viele Herausforderungen: Die Verwaltung ist zuständig dafür, dass die Regeln des Gesetzes, des Reglements und der Beschlüsse der Gemeinschaft eingehalten und umgesetzt werden. 
 
Dies ist häufig im Detail nicht so einfach durchzusetzen. Ein Beispiel: Eine Eigentümerin stellt ihren Wagen immer auf dem Besucherparkplatz ab. Die Verwaltung kann zwar mahnen und sie auch büssen, aber sie kann der Eigentümerin nicht künden, wie dies beispielsweise in einer Mietwohnung der Fall wäre. 
 
Die Verwaltung ist auch dafür verantwortlich, dass die Kosten der Gemeinschaft bezahlt werden und die Eigentümerinnen und Eigentümer die hierfür bestimmten Budgetzahlungen rechtzeitig einzahlen, damit den Verpflichtungen der Gemeinschaft nachgekommen werden kann. 
 
Bei älteren Liegenschaften ist es auch wichtig, dass die Verwaltung rechtzeitig die Gemeinschaft aufmerksam macht, welche Bauteile nun saniert oder ersetzt werden müssen – dies mit Sanierungsvorschlägen und Kostendarlegungen. 
 
Die Kunst einer guten Verwaltung ist, die verschiedenen Meinungen innerhalb einer Gemeinschaft zu respektieren aber auch Lösungsvorschläge zu bringen, damit das Zusammenleben wieder besser gewährleistet wird. 

Wie oft sollten Eigentümerversammlungen im Stockwerkeigentum stattfinden und was sollte in den Versammlungen alles besprochen werden?

Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass es jährlich eine Eigentümerversammlung durchgeführt wird. An dieser ordentlichen Versammlung wird die letzte Abrechnung genehmigt und besprochen, was im laufenden Jahr alles gemacht werden muss. Auf dieser Basis wird ein Budget beschlossen. Zudem fallen immer wieder weitere Punkte an, die von der Belegung der Besucherparkplätzen bis zu bevorstehenden grösseren Sanierungen reichen können. Die zu besprechende Punkte – sprich Traktanden – werden von der Verwaltung zusammengestellt. Alle Eigentümerinnen und Eigentümer haben aber ebenfalls das Recht, Traktanden einzubringen – etwa die Installation von E-Mobilitäts-Infrastruktur in der Tiefgarage. 
 
Im Reglement ist aber auch vorgesehen, dass einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer oder die Verwaltung ausserordentliche Versammlungen einberufen können. Dies ist häufig bei anstehenden grösseren Reparaturen oder Sanierungen der Fall. 

Wie werden Entscheidungen innerhalb einer Stockwerkeigentümergemeinschaft getroffen?

Wenn im Reglement oder im Gesetz nichts anderes vorgeschrieben ist, werden die Entscheidungen an der Versammlung mit dem Mehrheitsbeschluss der anwesenden oder vertretenen Eigentümerinnen und Eigentümer gefällt. Hier ist im Reglement zu kontrollieren, ob jede Eigentümerpartei nur eine Stimme – also eine Kopfstimme – oder pro Einheit eine Stimme – eine sogenannte Objektstimme – bei der Abstimmung geltend machen kann. 
 
Zudem gibt es das sogenannte qualifizierte Mehr: Dabei werden nebst den Kopfstimmen auch noch die Wertquoten berücksichtigt. Und schlussendlich gibt es bei gewissen Abstimmungen, dass der Entscheid Einstimmig gefällt werden muss.

Apropos: Wann braucht es bei Stockwerkeigentum Einstimmigkeit?

Einstimmigkeit im Stockwerkeigentum wird vom Gesetz unter anderem vorgeschrieben, wenn es um luxuriöse Erweiterungen geht – etwa den Einbau einer gemeinschaftlichen Sauna – oder aber um Veränderungen der Wertquoten der gesamten Gemeinschaft – etwa nach dem Einbau einer Liftanlage. Auch für die Aufhebung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist Einstimmigkeit zwingend. Reglemente können zudem weitere Vorgänge bezeichnen, welche mit Einstimmigkeit zustande kommen müssen. 
 
Die Einstimmigkeit ist eine hohe Hürde und sollte möglichst wenig zur Anwendung gelangen: Insbesondere bei zerstrittenen Gemeinschaften oder Gemeinschaften mit Eigentümerinnen und Eigentümern, welche keine grossen Geldreserven haben, kann die Einstimmigkeit ein grosses Hindernis sein. 
 
Sogenannte Querulanten können sich über die Einstimmigkeit eine gewisse Macht aneignen. Dem gegenüber steht die Meinung, dass auch eine einzelne Eigentümerpartei zum Schutz ihres Eigentums – anders gesagt: ihrer Investition – das Recht haben sollte, sich gegen einen Beschluss zu wehren. Aber der Sinn einer Stockwerkeigentümergemeinschaft liegt im letzten Teil dieses Wortes: «Gemeinschaft».  
 
Grundsätzlich wäre eine Stockwerkeigentümergemeinschaft ein demokratisches Gebilde, welches aber in gewissen Punkten eben nicht mehr funktionieren kann, wenn Einstimmigkeit geboten ist. 
 

Inwiefern sind die Begriffe Sonderrecht und Sondernutzungsrecht in Sachen Stockwerkeigentum von Bedeutung?

Die Einheit, welcher eine Eigentümerpartei erwirbt – etwa eine Wohnung – gilt als Sonderrecht. 
Das Sondernutzungsrecht – auch «ausschliessliches Nutzungsrecht» genannt – ist ein Bereich an den gemeinschaftlichen Teilen, wie etwa am Gartensitzplatz. Dieser befindet sich ausserhalb des Gebäudes und ist somit nicht als Sonderrecht definierbar, soll aber den jeweiligen Nutzerinnen und Nutzern dieser Einheit die Möglichkeit geben, den gemeinschaftlichen Boden alleine nutzen zu können. Hierfür sollten in den Reglementen auch immer die Bedingungen zu dieser Nutzung hinsichtlich Kosten, Ausgestaltungsmöglichkeiten und so weiter beschrieben sein, was leider häufig gar nicht oder nicht klar formuliert ist. 
 
Auch Balkone und Terrassen sind im ausschliesslichen Nutzungsrecht zu begründen. 

Welche rechtlichen Regelungen gelten für die gewerbliche Nutzung von Stockwerkeigentum?

Ob eine gewerbliche Nutzung der Einheiten zulässig ist, steht im Reglement respektive untersteht auch den lokalen Vorschriften der Gemeinde, konkret der Bau- und Zonenordnung.  
 
Eine Umnutzung ist oft nicht so einfach zu vollziehen, wie sich dies die Besitzenden der Einheit vorstellen und sollte vorgängig seriös abgeklärt werden. Zudem bedarf eine Nutzungsänderung je nach Reglement der Bewilligung der Gemeinschaft. 

Wagen wir als Abschluss einen kurzen Ausblick: Welche Bedeutung wird Stockwerkeigentum in Zukunft zukommen?

Der Anteil an Wohneigentum ist in der Schweiz mit circa 40 Prozent europäisch gesehen sehr tief. Aufgrund der vorhandenen noch zu überbauenden Bodenflächen und der Entwicklung der Baukosten wird sich dieser Prozentsatz auch nicht gross verändern. 
 
Kritisch dürfte es für ältere Liegenschaften im Stockwerkeigentum werden: Wenn hier ein grosser Finanzbedarf vorhanden ist, um die notwendigen Sanierungen umsetzen zu können, kann es durchaus sein, dass eine solche Gemeinschaft in Schwierigkeiten kommt. Zwar ist im Gesetz vorgesehen, dass eine Gemeinschaft aufgelöst werden kann, doch wird dies wohl ein jahrelanger Prozess werden, bei dem der Wert der Einheiten völlig zerfällt. Der sogenannte Untergang einer Gemeinschaft dürfte in der Schweiz bisher nicht oft vorgekommen sein. 
 
Stockwerkeigentum ist eine interessante und gute Sache, aber sie ist abhängig von der Zusammensetzung der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer und deren gegenseitigem Respekt. Zudem ist es wichtig, dass die Liegenschaft vorzu «im Schuss» gehalten wird und der Erneuerungsfonds einen gesunden Rückhalt bietet, damit der Wert der einzelnen Einheiten langfristig gewährt bleibt.