Entretien : « Les copropriétaires sous-estiment souvent les frais d’entretien et de rénovation dans la copropriété »

Martin Siegwolf, qu’est-ce que la propriété par étages et comment cela fonctionne-t-il ?

On parle de propriété par étages lorsque les propriétaires divisent un bien immobilier en différentes unités selon des critères prédéfinis. Il s’agit d’une façon d’accéder à la propriété et de disposer ainsi à long terme d’un bien « à soi », ce qui semble à première vue plus avantageux que de payer un loyer en permanence. Vous devez en effet également prévoir des frais liés au fonds de rénovation, mais nous y reviendrons plus tard.

Les acquéreuses et les acquéreurs achètent une telle unité, par exemple un appartement, un garage ou des pièces annexes, et peuvent généralement contracter une ou plusieurs hypothèques à hauteur de 80 %. Ils doivent apporter les 20 % restants sous forme de fonds propres.

En achetant une propriété par étages, l’acquéreuse ou l’acquéreur acquiert également une part des parties communes de l’immeuble – par exemple le terrain en tant que tel, la cage d’escalier, les installations techniques, le chauffage, l’ascenseur, etc.

Les acquéreuses et les acquéreurs ont la possibilité, dans une certaine mesure, de déterminer eux-mêmes l’aménagement de ces unités ou de le modifier. La loi et le règlement de la copropriété, qui s’imposent à toutes les copropriétaires, définissent le cadre dans lequel cela est possible.

À qui la propriété par étages convient-elle particulièrement ?

La propriété par étages convient particulièrement aux familles ou aux personnes seules qui souhaitent s’installer durablement dans un lieu donné et, par exemple, investir leur patrimoine dans un logement.

Qu’entend-on par « quote-part de valeur » dans la propriété par étages et comment la calcule-t-on ?

La quote-part de valeur correspond à la part de la « valeur » d’une unité par rapport à l’ensemble de la copropriété et les copropriétaires l’expriment généralement sous la forme d’une fraction de 1 000. Il n’existe aucune disposition légale régissant le calcul de cette quote-part de valeur.

Le promoteur indique la quote-part de valeur lors de la constitution de la copropriété, puis le registre foncier l’inscrit. Elle est souvent fixée en fonction des prix d’achat des différentes unités.

Comment les copropriétaires répartissent-ils les charges d’entretien d’un immeuble en copropriété ?

En ce qui concerne les frais d’entretien, il convient de distinguer s’il s’agit de l’entretien des éléments acquis par le ou la copropriétaire, ce que l’on appelle le « droit spécial », comme par exemple la cuisine ou les fenêtres. La partie concernée doit prendre en charge elle-même ces frais d’entretien. Il se peut toutefois que, pour les éléments qui font également partie intégrante de l’immeuble, tels que les éléments porteurs, la façade, les fenêtres, etc., le règlement ait défini des dispositions particulières. C’est souvent le cas, par exemple, pour les fenêtres. Le règlement peut alors stipuler que la copropriété assume l’entretien.

En ce qui concerne les frais d’entretien des parties communes d’une copropriété, chaque copropriétaire supporte les frais au prorata de ses quotes-parts de valeur, sauf convention contraire.
Exemple : la copropriété répartit l’entretien des espaces extérieurs ou les frais de conciergerie selon les quotes-parts. Elle peut toutefois répartir l’entretien de l’ascenseur selon une clé de répartition distincte, pour autant que le règlement l’ait stipulé ou que l’assemblée générale l’ait décidé.

Les charges d’exploitation liées au chauffage, à l’eau, aux eaux usées, etc. sont généralement facturées, dans la mesure du possible, en fonction de la consommation de chaque logement.

De plus, les copropriétaires versent chaque année une contribution au « fonds de rénovation » : celui-ci sert, par exemple, lorsqu’on installe un nouvel ascenseur ou un nouveau système de chauffage dans l’immeuble. Les copropriétaires calculent généralement le montant correspondant en fonction de la valeur d’assurance du bâtiment et il s’élève en règle générale entre 0,5 et 1,0 pour mille de cette valeur d’assurance. Pour les bâtiments plus anciens, il convient de se baser sur l’état réel du bien immobilier et sur les moyens nécessaires au cours des prochaines années pour l’entretien des parties communes.

Quand vous pensez à la réalité du terrain, quels sont les défis les plus courants auxquels les copropriétés sont confrontées ?

Il convient ici de distinguer le point de vue sous lequel ces défis sont abordés. D’une part, il y a le point de vue des propriétaires : les nouvelles propriétaires et les nouveaux propriétaires ignorent souvent tout ce qu’ils ont le droit de faire et les règles auxquelles ils sont impérativement soumis. Par exemple, vous n’avez pas le droit de supprimer des murs porteurs dans l’appartement ou même de réaliser un carottage dans la façade pour installer un climatiseur. Pour cela, vous devez obtenir l’autorisation de l’ensemble de la copropriété, et vous devrez peut-être respecter au préalable les normes de construction et réaliser des études de statique.

Les coûts d’entretien et de rénovation dans la copropriété sont souvent sous-estimés. Lorsque la communauté décide de réaliser, par exemple, des travaux de rénovation importants, tous les copropriétaires doivent prendre en charge leur part de ces coûts. Cela pose souvent un problème, en particulier pour les copropriétaires âgés, car ceux-ci ne peuvent plus obtenir de crédits supplémentaires en raison des conditions imposées par les banques.

La cohabitation au sein de la communauté peut très vite évoluer. Ce qui a merveilleusement bien fonctionné pendant des années peut soudainement basculer à la suite d’un événement quelconque, donnant lieu à des tensions. Cela peut notamment se produire lorsqu’un nouveau propriétaire emménage dans un logement et que la dynamique au sein de la communauté s’en trouve modifiée.

Les avis divergent quant aux rénovations à venir. Certaines et certains souhaitent que ces travaux soient réalisés le plus rapidement possible, d’autres préfèrent attendre, voire renoncer à toute rénovation.
La jalousie liée aux coûts et les discussions sur des clés de répartition des coûts jugées subjectivement inéquitables sont également souvent sources de tensions.

Vous devez également garder à l’esprit que, dans le cas d’un logement locatif, vous trouverez plus facilement et rapidement un nouveau logement que si vous deviez d’abord vendre le logement pour pouvoir trouver un logement de remplacement.

Quelle est ici l’importance de la gestion d’une copropriété ?

Du point de vue de la gestion d’une copropriété, les défis sont également nombreux : la gérance est chargée de veiller à ce que les dispositions légales, le règlement intérieur et les décisions de la copropriété soient respectés et mis en œuvre.

Dans la pratique, cela n’est souvent pas si simple à mettre en œuvre. Un exemple : une copropriétaire gare systématiquement sa voiture sur la place de stationnement réservée aux visiteurs . L’administration peut certes lui adresser des avertissements et même lui infliger une amende, mais elle ne peut pas lui signifier de résiliation, comme ce serait le cas, par exemple, dans un logement en location.

La gérance est également chargée de veiller à ce que les copropriétaires paient les charges de la copropriété et versent en temps voulu les cotisations budgétaires prévues à cet effet, afin que la copropriété puisse honorer ses obligations.

Dans le cas d’immeubles anciens, il est également important que la gérance informe la copropriété en temps utile des éléments de construction qui doivent être rénovés ou remplacés, en accompagnant cette information de propositions de rénovation et d’estimations des coûts.

L’art d’une bonne gestion consiste à respecter les différentes opinions au sein d’une copropriété, mais aussi à proposer des solutions afin de mieux garantir la bonne entente entre les copropriétaires.

À quelle fréquence les assemblées de copropriétaires doivent-elles avoir lieu et quels sont les sujets qui doivent y être abordés ?

La loi prévoit la tenue d’une assemblée des copropriétaires chaque année. Lors de cette assemblée ordinaire, les copropriétaires approuvent le dernier décompte et discutent des travaux à réaliser au cours de l’année en cours. C’est sur cette base qu’ils adoptent un budget. De plus, les copropriétaires abordent régulièrement d’autres points, allant de l’occupation des places de stationnement réservées aux visiteurs aux grands travaux de rénovation à venir. La gérance établit les points à aborder – c’est-à-dire l’ordre du jour. Cependant, toutes les copropriétaires et tous les copropriétaires ont également le droit de proposer des points à l’ordre du jour, par exemple l’installation d’infrastructures de mobilité électrique dans le parking souterrain.

Le règlement prévoit toutefois également que certains copropriétaires ou l’administration puissent convoquer des assemblées extraordinaires. C’est souvent le cas lorsque des réparations ou des travaux de rénovation importants sont à prévoir.

Comment les décisions sont-elles prises au sein d’une copropriété ?

Sauf disposition contraire du règlement ou de la loi, l’assemblée prend les décisions à la majorité des copropriétaires présentes ou représentées. Il convient ici de vérifier dans le règlement si chaque copropriétaire ne dispose que d’une seule voix – c’est-à-dire une voix par personne – ou d’une voix par unité – ce qu’on appelle une voix par bien – lors du vote.

Il existe également ce qu’on appelle la majorité qualifiée : dans ce cas, outre les voix par tête, les quotes-parts sont également prises en compte. Enfin, pour certains votes, les copropriétaires doivent prendre la décision à l’unanimité.

À ce propos : quand l’unanimité est-elle requise en copropriété ?

La loi impose notamment l’unanimité en matière de propriété par étages lorsqu’il s’agit d’aménagements de luxe – comme l’installation d’un sauna commun – ou de modifications des quotes-parts de valeur de l’ensemble de la communauté – par exemple après l’installation d’un ascenseur. La loi exige également l’unanimité pour la dissolution de la copropriété. Les règlements peuvent en outre désigner d’autres procédures que les copropriétaires doivent adopter à l’unanimité.

L’unanimité constitue un obstacle de taille et les copropriétaires devraient l’appliquer le moins souvent possible : elle peut en effet représenter un obstacle majeur, en particulier dans le cas de communautés divisées ou de communautés dont les copropriétaires ne disposent pas de réserves financières importantes.

Les « fauteurs de troubles » peuvent se prévaloir de l’unanimité pour s’arroger un certain pouvoir. À l’inverse, certains estiment qu’un copropriétaire isolé devrait lui aussi avoir le droit de s’opposer à une décision afin de protéger son bien – en d’autres termes : son investissement. Mais le sens d’une copropriété réside dans la dernière partie de ce mot : « communauté ».

En principe, une copropriété serait une structure démocratique, mais qui, sur certains points, ne peut tout simplement plus fonctionner lorsque l’unanimité est requise.

Dans quelle mesure les notions de « droit spécial » et de « droit d’usage exclusif » revêtent-elles une importance en matière de propriété par étages ?

L’unité acquise par un copropriétaire – par exemple un appartement – constitue un droit d’usage exclusif.
Le droit d’usage exclusif – également appelé « droit d’usage exclusif » – concerne une partie des parties communes, comme par exemple le coin jardin. Celui-ci se trouve à l’extérieur du bâtiment et ne peut donc pas être défini comme un droit réel, mais il vise à permettre aux utilisatrices et aux utilisateurs de cette unité de jouir seuls de l’espace commun. À cet effet, les règlements devraient toujours décrire les conditions de cette utilisation en termes de coûts, de possibilités d’aménagement, etc., ce qui, malheureusement, n’est souvent pas précisé, ou pas clairement formulé.

Les balcons et les terrasses doivent également faire l’objet d’un droit d’usage exclusif.

Quelles sont les dispositions légales applicables à l’exploitation commerciale d’un bien en copropriété ?

Le règlement et les dispositions locales de la commune, notamment le règlement de construction et d’urbanisme, déterminent si vous pouvez utiliser les logements à des fins commerciales.

Un changement d’affectation n’est souvent pas aussi simple à mettre en œuvre que le pensent les propriétaires du logement et il convient de l’analyser approfondiment au préalable. De plus, selon le règlement, la copropriété doit autoriser tout changement d’affectation.

Pour conclure, osons jeter un bref regard vers l’avenir : quelle importance revêtira la propriété par étages à l’avenir ?

En Suisse, le taux de propriété immobilière, qui s’élève à environ 40 %, est très faible à l’échelle européenne. Compte tenu des surfaces disponibles encore à urbaniser et de l’évolution des coûts de construction, ce pourcentage ne devrait pas connaître de variation significative.

La situation risque de devenir critique pour les immeubles anciens en copropriété : si des moyens financiers importants sont nécessaires pour réaliser les rénovations indispensables, il est tout à fait possible qu’une telle communauté se retrouve en difficulté. Certes, la loi prévoit la possibilité de dissoudre une communauté, mais cela risque d’être un processus qui s’étendra sur plusieurs années, au cours duquel la valeur des appartements s’effondrera complètement. La « dissolution » d’une copropriété n’a sans doute pas été très fréquente en Suisse jusqu’à présent.

La copropriété est un concept intéressant et positif, mais son bon fonctionnement dépend de la composition des différentes copropriétaires et du respect mutuel qui les anime. Il est en outre essentiel que les copropriétaires maintiennent l’immeuble en bon état et que le fonds de rénovation dispose d’une réserve suffisante, afin de préserver à long terme la valeur des différentes unités.