Wertquote berechnen im Stockwerkeigentum: So wird sie festgelegt

Was die Wertquote beim Stockwerkeigentum bedeutet

Die Wertquote drückt den Anteil der einzelnen Stockwerkeigentumseinheit an der gesamten Liegenschaft aus. Die Wertquoten werden festgelegt, wenn das Stockwerkeigentum begründet wird, und im Grundbuch eingetragen. Sie bleiben in der Regel für die Dauer des Stockwerkeigentums gültig. 

Die Wertquote soll dem Umstand Rechnung tragen, dass beim Stockwerkeigentum der Wertanteil fest verbunden ist mit dem Sonderrecht an bestimmten Gebäudeteilen. Die Stockwerkeigentümerin oder der Stockwerkeigentümer erwirbt in der Regel einen Stockwerkeigentumsanteil primär für die Nutzung einer bestimmten Sonderrechtseinheit, zum Beispiel eine konkrete Wohnung, und erst sekundär als Kapitalanlage. Die Wertquote beinhaltet genau messbare Grössen wie die Fläche oder den Rauminhalt der Einheiten und qualitative Aspekte der einzelnen Sonderrechtseinheiten wie Lage, Stockwerk, Grundriss und Ausstattung, aber auch ausschliessliche Nutzungsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum, zum Beispiel Gartenanteile, Dachterrassen oder Autoparkplätze.

Die Wertquote drückt also den Anteil der einzelnen Stockwerkeigentumseinheit an der gesamten Liegenschaft aus. Bei der Aufhebung des Stockwerkeigentums würde der Erlös nach der Wertquote unter den beteiligten Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern verteilt. Die Wertquote ist aber auch während des Bestehens der Gemeinschaft wichtig:

• Alle gemeinschaftlichen Kosten und Lasten sowie Einnahmen, beispielsweise Mietzinsen, werden nach Wertquote unter den Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern verteilt, sofern keine speziellen Regelungen etwas anderes vorsehen.
• Die Einlagen in den Erneuerungsfonds werden in der Regel nach Wertquote berechnet.
• Bei gewissen Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung brauchen Entscheidungen die doppelte Mehrheit, das heisst die Mehrheit der Eigentümerinnen und Eigentümer und die Mehrheit der Wertquoten.

So werden Wertquoten festgelegt

Bei Neubauten wird die Wertquote in der Regel von der Erstellerin oder dem Ersteller bestimmt. Er muss sich dafür von einer objektiven Betrachtung leiten lassen. Die Faktoren dürfen nicht willkürlich auf der Basis subjektiver Wertschätzungen gewählt werden. Ein einheitliches Schema zur Bemessung der Wertquoten hat sich in der Praxis allerdings nicht durchgesetzt. 

Als Bewertungskriterien sind möglichst wertbeständige Faktoren zu wählen. Es ist darum nicht sinnvoll, vom Verkehrswert der einzelnen Stockwerkeinheiten auszugehen. Diese spiegeln lediglich die aktuelle Marktsituation und Nachfrage, die von Bedürfnissen und persönlichem Geschmack abhängig und Schwankungen ausgesetzt sind. Der individuelle Ausbau einer Wohnung mit luxuriösen Komponenten hat ebenfalls keinen Einfluss auf die Wertquote, da Komponenten auswechselbar sind. Eine Änderung ist aufwendig und nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Die Wertquotenänderung kann durch eine vertragliche Übereinkunft aller Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer oder auf Begehren einer einzelnen Stockwerkeigentümerin oder eines einzelnen Stockwerkeigentümers auf der Grundlage eines richterlichen Gestaltungsurteils erfolgen.

Berechnung der rohen Fläche bei der Wertquote

Folgende Kriterien sind als bestimmende Faktoren für die Berechnung der Wertquote geeignet, in der Praxis anerkannt und üblich:

• Grösse der Räume im Sonderrecht nach Fläche beziehungsweise nach Volumen, wenn die Räume unterschiedlich hoch sind.
• Grösse der Nebenräume, zum Beispiel Kellerabteile, Bastelräume, Waschküchen usw.
• Fläche der Teile, an denen ein ausschliessliches Nutzungsrecht besteht, beispielsweise Autoabstellplätze, Gartenanteile, Terrassen usw.

Die Grösse beziehungsweise Fläche der Einheiten wird je nach Bedeutung der einzelnen Räume und Plätze mit verschiedenen Faktoren gewichtet. So werden Wohnbereiche stärker gewichtet als Nebenräume im Sonderrecht, deren Nutzungsmöglichkeit im Vergleich mit Wohnräumen beschränkt ist. 

Die Bedeutung der einzelnen Sonderrechtsräume und zur ausschliesslichen Nutzung überlassenen Teile wird durch die volle oder teilweise Anrechnung ihrer Fläche ausgedrückt. Während die Fläche von Wohnräumen zu 100 Prozent angerechnet wird, wird die Fläche von Balkonen, weiteren Nebenräumen und ausschliesslichen Nutzungsrechten an gemeinschaftlichen Teilen geringer bewertet. Die so berechnete Fläche wird als rohe oder ideelle Fläche bezeichnet. Sie wird mit weiteren Faktoren anhand einer individuellen Punkteskala verfeinert. Wertsteigernde Faktoren werden mit Zuschlägen und wertmindernde Faktoren mit Abschlägen berücksichtigt.

Faktoren für die Gewichtung der Wertquote

Die Wertquote von Stockwerkeinheiten kann mit verschiedenen Faktoren gewichtet und verfeinert werden. Die zusätzlichen Kriterien und ihre Gewichtung gelten immer für eine bestimmte Liegenschaft und können nicht einfach so von einem Objekt auf das andere übertragen werden.

Mögliche und gängige Gewichtungsfaktoren sind beispielsweise

• die Stockwerkhöhe
• die Aussicht
• die Besonnung
• die Lage im Gebäude
• die Anzahl der offenen und geschlossenen Räume (vor allem Nasszellen)
• der Zugang
• Immissionen, beispielsweise Strassenlärm
• die Raumeinteilung

Keinen Einfluss auf die Wertquote haben Zustand und individuelle Ausstattung der Einrichtungen innerhalb von Sonderrechtseinheiten, beispielsweise Küchengeräte, Badezimmereinrichtungen oder Bodenbeläge. Sie sind nicht dauerhaft und können, wie das Mobiliar, nach Wunsch der Eigentümerin oder des Eigentümers jederzeit ausgetauscht werden. Die Wertquoten müssten mit jeder Änderung des Innenausbaus angepasst werden. Ausserdem hat die individuelle Ausstattung im Verhältnis zum Gesamtwert der Liegenschaft (Gebäude einschliesslich Boden) eher wenig Gewicht. Diese Tatsache wird zum Beispiel bei der Kostenverteilung für grössere Sanierungen der Gesamtliegenschaft augenfällig: Es wäre unfair, von einer Miteigentümerin oder einem Miteigentümer einen grösseren Kostenanteil an der Fassadensanierung zu verlangen, nur weil sie oder er ein luxuriöses Badezimmer eingebaut hat.