Sous-location d’un appartement en Suisse

Voici ce que vous devez savoir sur la sous-location

Il existe différentes raisons de sous-louer un appartement ou des pièces individuelles. La sous-location est en principe autorisée. Vous pouvez sous-louer des pièces individuelles ou l’appartement dans son ensemble, à condition d’en avoir informé les propriétaires.

Obtenir l’accord pour la sous-location

Il est judicieux de donner ou d’exiger ce consentement par écrit. C’est le seul moyen de prouver, en cas de désaccord, ce sur quoi le bailleuse ou les bailleur et le locataire se sont mis d’accord. Vous devriez donner votre consentement par écrit et par courrier recommandé dès que possible après réception de la demande.

S’ils ne sont pas d’accord mais ne réagissent pas, leur silence peut être interprété comme un consentement. Si les sous-locataires changent ou si les conditions de la sous-location sont modifiées, les bailleurs ont le droit d’en être informés. En effet, s’ils ont connaissance d’une sous-location non autorisée ou objectivement illicite, ils peuvent en exiger la résiliation. Conformément à l’article 262 du Code des obligations, une sous-location est considérée comme objectivement illicite dans les cas suivants :

• Lorsque le locataire refuse de communiquer les conditions du contrat de sous-location. Le plus simple est de transmettre au bailleur une copie de l’accord écrit conclu avec le sous-locataire.
• Lorsque le sous-bailleur exige un loyer trop élevé. Un locataire n’a pas le droit de réaliser un bénéfice sur la sous-location. Il peut toutefois exiger un montant raisonnable pour le mobilier ou les obligations du locataire.
• Lorsque la sous-location entraîne des inconvénients pour le bailleur. Par exemple, si le sous-locataire utilise les locaux d’une manière différente de celle convenue dans le contrat de location principal ou si les locaux sont surpeuplés en raison de la sous-location.

Droits et obligations en matière de sous-location

Le bailleur et la sous-locataire ou le sous-locataire concluent un contrat de location classique. Le bailleur devient alors propriétaire et doit être conscient que la sous-locataire ou le sous-locataire a à son égard les mêmes droits et obligations que ceux qu’il a envers sa propre bailleuse ou son propre bailleur. Il doit par exemple veiller à ce qu’ il répare les défauts , à ce qu’il notifie en temps utile les augmentations de loyer et à ce qu’ il respecte les délais de préavis . Les sous-locataires ont un droit d’usage illimité sur le logement loué. Dans le cas d’une chambre individuelle, les sous-bailleurs ne sont, à strictement parler, même pas autorisés à conserver une clé de la chambre.

Responsabilité envers les propriétaires

Même si les locataires sous-louent l’intégralité du logement, ils restent la partie contractante vis-à-vis du bailleur. Ils demeurent responsables du paiement du loyer, et le bailleur peut les tenir pour responsables des dommages causés par les sous-locataires. Si, par exemple, les sous-locataires endommagent le parquet, les locataires doivent indemniser le bailleur et recouvrer le montant auprès des sous-locataires. Pour se défendre contre un comportement inacceptable de la part des sous-locataires, les bailleurs ne sont pas tenus de s’adresser d’abord aux locataires. Ils peuvent s'adresser directement aux sous-locataires et leur adresser un avertissement.

Et qu’en est-il d’Airbnb ?

En 2022, les hôtes proposaient près de 40 000 maisons, appartements et chambres sur Airbnb en Suisse. De la simple chambre en ville à la villa au bord d’un lac. L’économie collaborative se développe rapidement, mais le droit du bail est à la traîne. C’est pourquoi Airbnb n’est pas encore réglementé par le droit du bail. Les cantons appliquent des règles différentes. À Berne, les autorités restreignent la location d’appartements de vacances et d’affaires dans la vieille ville ; à Genève, les propriétaires peuvent louer leurs appartements à des résidents de courte durée pendant 90 jours au maximum par an ; à Lucerne, les électrices et les électeurs ont accepté l’initiative populaire « Protéger le logement – Réglementer Airbnb» ; et à Zurich, le PS souhaite déposer une initiative similaire à celle de Lucerne.

C’est le canton du Tessin qui va le plus loin avec la Lex Airbnb, en vigueur depuis le 2 décembre 2022. Elle stipule que les propriétaires de logements qui louent en ligne leur maison ou leur appartement de moins de quatre lits pendant plus de 90 jours au total au cours d’une année civile doivent obtenir une autorisation. Le logement n’est alors plus considéré comme une résidence secondaire, mais comme une résidence principale et perd de la valeur.

Le Conseil fédéral a examiné une modification du droit du bail, mais il a rejeté le projet. Conséquence : Airbnb est autorisé. Les locataires doivent simplement demander l’autorisation aux propriétaires s’ils souhaitent louer leur appartement ou une chambre. En principe, les locataires devraient demander l’autorisation aux bailleurs à chaque fois que quelqu’un souhaite réserver leur appartement ou leur chambre. Les locataires et les bailleurs peuvent toutefois convenir qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir une autorisation à chaque fois.