Résidence secondaire en Suisse : impôts et règles

Règles fiscales applicables aux résidences secondaires

L'imposition des résidences secondaires suit dans une large mesure celle des logements à usage permanent. La suppression de la pratique Dumont, selon laquelle l'administration fiscale ne considère pas comme des frais d'entretien déductibles les travaux d'entretien effectués peu après l'acquisition d'un bien immobilier, mais les intègre au prix d'acquisition, profite donc également aux acquéreurs de résidences secondaires lorsque, au cours des cinq premières années suivant l'acquisition d'un bien immobilier négligé, ils effectuent des travaux de rénovation visant à préserver sa valeur.

La valeur locative doit être déclarée comme revenu

Comme pour un bien immobilier à usage principal, vous devez pour l'instant encore déclarer la valeur locative en tant que revenu pour une résidence secondaire. Cela vaut également lorsque le bien immobilier n'est pas utilisable toute l'année en raison des conditions météorologiques, par exemple à cause des chutes de neige ou du risque d'avalanches. Le canton de Berne a, par exemple, une particularité: pour les résidences secondaires, c'est exclusivement la valeur locative la plus élevée qui s'applique pour l'impôt fédéral direct, et donc également au niveau cantonal. Si vous louez partiellement le bien immobilier à des vacancières et vacanciers, l'administration fiscale n'impose la valeur locative qu'au prorata. Dans ce cas, vous devez également déclarer les revenus locatifs. Cependant, le 28 septembre 2025, le peuple suisse a décidé, à 57,7 % des voix, de supprimer la valeur locative. À l'avenir, vous n'aurez plus à déclarer la valeur locative comme revenu si vous êtes propriétaire d'un logement à usage personnel (résidence principale ou secondaire), mais en contrepartie, les déductions pour les frais d'entretien et les intérêts passifs seront largement supprimées au niveau fédéral. La mise en œuvre de la nouvelle réglementation prendra toutefois du temps. Le changement de système entrera en vigueur à partir de l'année fiscale 2029.

L'impôt sur les plus-values immobilières s'applique également aux maison de vacances

Si vous vendez votre maison de vacances, vous devez payer un impôt sur les gains immobiliers. En règle générale, plus la durée de possession est courte, plus cet impôt est élevé. Si le bien change de propriétaire quelques années seulement après son acquisition, certains cantons peuvent en outre prélever une « surtaxe de spéculation ».

Dans le canton de Berne, l'administration ne prend en compte que les années entières pour calculer la durée de possession ; il vaut donc la peine de planifier soigneusement le moment de la vente (inscription au registre foncier). Pour une résidence secondaire (comme pour un logement à usage principal), vous devez conserver tous les justificatifs relatifs aux travaux ayant augmenté la valeur du bien. Lors de la vente, vous pouvez réduire le bénéfice et, par conséquent, l'impôt sur les gains immobiliers en justifiant des coûts d'acquisition majorés, qui incluent les travaux de valorisation. Il n'existe pas de rachat de remplacement fiscalement privilégié pour les résidences secondaires.

Conseils pour faire des économies d'impôts sur les résidences secondaires

• L'entretien des bâtiments recèle un potentiel d'économies. Vous pouvez étaler les travaux d'entretien importants sur plusieurs années afin de calculer la progression. Cette méthode n'est toutefois avantageuse que si les frais d'entretien effectifs dépassent le forfait pour toutes les années concernées. Dans le cas contraire, il est plus avantageux de bénéficier du forfait une année et de déduire l'intégralité des frais l'année suivante.
• L'effet d'économie lié à l'amortissement indirect est réduit pour les résidences secondaires, car l'endettement ordinaire ne peut atteindre qu'environ 60 % pour les maisons de vacances. En effet, les banques exigent généralement au moins 35 à 40 % de fonds propres pour financer ce type de bien.

Aspects fiscaux liés à la rénovation des résidences secondaires

Si vous rénovez ou réaménagez votre maison de vacances, vous pouvez réaliser des économies d’impôts, et ce, dans les mêmes conditions que pour la résidence principale. Là encore, l’administration fiscale opère une distinction entre les dépenses visant à maintenir la valeur du bien et celles visant à l’augmenter : alors que les premières sont déductibles fiscalement, ce n’est pas le cas des mesures visant à augmenter la valeur du bien, sauf s’il s’agit de rénovations énergétiques.

Les contribuables peuvent déduire les frais soit sur la base des montants réels, soit sous forme de forfait. Les administrations fiscales cantonales accordent généralement une déduction forfaitaire comprise entre 10 et 20 % de la valeur locative – jusqu’à sa suppression en 2029. Si les dépenses réelles sont supérieures à ce montant, il est plus avantageux de procéder à un décompte sur la base des justificatifs. Il convient de tenir compte des différences cantonales en matière de déduction forfaitaire.