Zweitwohnsitz in der Schweiz: Steuern und Regeln

Steuerliche Regeln für Zweitwohnungen

Die Besteuerung von Zweitwohnungen folgt weitgehend derjenigen von dauernd genutzten Wohnimmobilien. Von der Abschaffung der Dumontpraxis, die besagte, dass Unterhaltsarbeiten kurz nach dem Erwerb einer Liegenschaft nicht als abzugsfähiger Unterhalt gelten, sondern als Teil des Anschaffungspreises,  profitieren somit auch Kaufende von Zweitwohnungen, wenn sie in den ersten fünf Jahren nach dem Erwerb einer im Unterhalt vernachlässigten Liegenschaft werterhaltende Renovationsarbeiten vornehmen.

Eigenmietwert muss als Einkommen versteuert werden

Wie bei einer primär genutzten Liegenschaft, muss auch bei einer Zweitwohnung vorderhand noch der Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden. Dies gilt auch, wenn die Liegenschaft aufgrund der Wetterverhältnisse nicht das ganze Jahr über benutzbar ist, beispielsweise wegen Schneefall oder Lawinengefahr. Im Kanton Bern z.B. gilt jedoch eine Besonderheit. Hier kommt bei Zweitwohnungen ausschliesslich, und somit auch auf kantonaler Ebene, der höhere Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer zur Anwendung. Wird die Liegenschaft teilweise an Feriengäste vermietet, ist der Eigenmietwert nur noch anteilsmässig steuerbar. In diesem Fall müssen jedoch zusätzlich auch die Mieteinnahmen versteuert werden. Zwar hat die Schweizer Stimmbevölkerung am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen beschlossen, den Eigenmietwert abzuschaffen. Zukünftig müssen Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum (Erst- und Zweitwohnsitz) den Eigenmietwert nicht mehr als Einkommen versteuern, wobei im Gegenzug die Abzüge für Unterhaltskosten und Schuldzinsen auf Bundesebene weitgehend entfallen. Die Umsetzung der neuen Regelung benötigt aber Zeit. Der Systemwechsel erfolgt mit dem Steuerjahr 2029.

Auch beim Ferienhaus fällt die Grundstücksgewinnsteuer an

Wird das Ferienhaus verkauft, fällt die so genannte Grundstückgewinnsteuer an. Sie ist in der Regel umso höher, je kürzer die Besitzesdauer ist. Wechselt das Objekt gar nur wenige Jahre nach dem Erwerb die besitzhabende Person, kann in gewissen Kantonen zusätzlich ein so genannter Spekulationszuschlag anfallen.

Da für die Besitzesdauer im Kanton Bern nur ganze Jahre mitgerechnet werden, lohnt sich eine sorgfältige zeitliche Planung eines Verkaufs (Grundbucheintrag). Wichtig ist es bei der Zweitwohnung (wie bei der primär genutzen Liegenschaft), alle Belege über wertvermehrende Arbeiten aufzubewahren. Beim Verkauf kann man durch den Nachweis von erhöhten Anschaffungskosten, wozu auch wertvermehrende Arbeiten gehören, den Gewinn und somit die Grundstückgewinnsteuer reduzieren. Eine steuerlich privilegierte Ersatzbeschaffung gibt es für Zweithäuser und –wohnungen nicht.

Spartipps für Steuern bei Zweitwohnungen

• Der Gebäudeunterhalt birgt Sparpotenzial. Grössere Unterhaltsarbeiten können auf mehrere Jahre verteilt werden, um die Progression zu berechnen. Diese Etappierung bringt allerdings nur dann Vorteile, wenn die effektiven Unterhaltskosten in allen betroffenen Jahren über der Pauschale liegen. Andernfalls profitiert man besser in einem Jahr von der Pauschale und zieht in einem anderen Jahr die vollen Kosten ab.
• Der Spareffekt durch die indirekte Amortisation wird bei Zweitwohnungen dadurch geschmälert, dass die ordentliche Verschuldung bei Ferienhäusern nur ca. 60 % betragen kann: Banken verlangen für die Finanzierung von Zweitwohnungen normalerweise mindestens 35-40 % Eigenmittel.