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Heizungsersatz: Wertvermehrende Investition oder Werterhalt?

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Einfamilienhaus im Winter als Symbol für den Werterhalt und die Wertsteigerung durch einen Heizungsersatz.

Ist der Heizungsersatz eine wertsteigernde Investition, die sich auf den Marktwert einer Immobilie auswirkt? In der Fachwelt ist diese Frage kein grosses Thema. Die Wertsteigerung durch eine neue Heizungsanlage kann aber bei Mietobjekten von Bedeutung sein.

Aktualisiert am

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Heizungsersatz allein hat meist keinen direkten Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie, da gängige Schätzmethoden vor allem den allgemeinen Zustand und das Alter der Haustechnik berücksichtigen.
  • Im Rahmen der Gesamtbetrachtung eines Hauses kann eine neue Heizungsanlage den Verkaufspreis dennoch positiv beeinflussen – insbesondere durch bessere Energieeffizienz, tiefere Betriebskosten und den Einsatz erneuerbarer Energien.
  • Wird der Heizungsersatz als wertvermehrende Investition anerkannt, kann dies steuerliche Auswirkungen haben und bei Mietobjekten unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietzinserhöhung rechtfertigen.

Einfluss der Heizung auf den Verkehrswert

Der Markt- oder Verkehrswert einer Immobilie kann durch verschiedene Schätzungsverfahren ermittelt werden. Bei der hedonischen Schätzmethode wird ein Gut in Eigenschaften zerlegt. Mithilfe der sogenannten Regressionsanalyse, die sich auf statistische Daten abstützt, lässt sich dann der Einfluss dieser Merkmale auf den Preis ermitteln. Computermodelle erlauben den Beizug allgemeiner Transaktionsdaten. Eigentlich könnten das Heizsystem und sein Zustand eine der berücksichtigten Eigenschaften einer Immobilie sein. Bei den gängigen Onlinetools für Schnellschätzungen wird aber lediglich Auskunft zum allgemeinen Zustand und dem Alter der Haustechnik verlangt. Die Heizmethode, der Energieträger oder die Energiekennzahl – als Mass für die Energieeffizienz der Gebäudehülle – werden als Werte für die Schätzungen nicht berücksichtigt. Daraus kann man schliessen, dass der Heizungsersatz für sich keine wesentliche Rolle beim Verkehrswert besitzt.

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Betrachtung des Gesamtzustandes des Hauses ist ratsam

Trotz dieser Erkenntnis ist die Bedeutung des Heizungsersatzes für den Gebäudewert nicht zu vernachlässigen. Die neue Heizung wird bei einer Betrachtung des Gesamtzustandes eines Hauses berücksichtigt. Sie hat letztlich auch einen Einfluss auf den Verkaufspreis, da sie die Funktionstüchtigkeit der Gebäudetechnik, den Wartungsaufwand, die Betriebs- und Energiekosten und insbesondere den Energieaufwand mitbestimmt. Wenn eine Liegenschaft bereits auf ein Heizsystem umgerüstet ist, welches mit Energie aus erneuerbaren Quellen betrieben wird, ist es sehr wahrscheinlich, dass sich dies positiv auf den Verkaufspreis auswirkt.

Heizungsersatz als wertvermehrende Investition

Neben dem Verkaufswert sollte auch die Einschätzung der Investitionen durch die Behörde im Auge behalten werden. Es kann nämlich sein, dass ein bestimmter Heizungsersatz als wertvermehrende Investition taxiert wird. Das kann sich einerseits auf die Steuerabzüge auswirken. Ausserdem eröffnet sich bei Mehrfamilienhäusern mit Heizsystemen, die als wertvermehrende Investition anerkennt sind, die Möglichkeit einer Mietzinserhöhung. Die Anerkennung als wertvermehrende Investition muss von Fall zu Fall abgeklärt werden. Eine Studie des Bundes zum Thema kam zum Schluss, dass es kein standardisiertes Vorgehen bei der Bewertung wertvermehrender Investitionen in der Praxis gibt. Generell herrscht aber die Meinung vor, dass beim Heizungsersatz Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien wie Sonnenkollektoren und Wärmepumpen als Mehrleistung betrachtet werden, die in gewissem Umfang eine Mietzinserhöhung rechtfertigt. Dies ist besonders dann der Fall, wenn ein Heizungsersatz dazu geeignet ist, die Nebenkosten zu senken. Dann geht man von einer wertvermehrenden Verbesserung aus, die eine Anhebung des Mietzinses erlaubt.

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Wertvermehrende Investition auf Mieten überwälzen

Wenn die Erdsondenwärmepumpe für das ganze Mietshaus beispielsweise 20'000 Franken mehr gekostet hat als ein gleichwertiger Ersatz für die bisherige Ölheizung, kann nur dieser Anteil überwälzt werden, argumentierte lic. iur. Corinne Willimann, Rechtsanwältin, vor vier Jahren gegenüber der Luzerner Zeitung. Die erlaubte Anpassung des Mietzinses lasse sich nicht ohne weiteres berechnen. Vermietende haben Anspruch auf die Verzinsung und die Amortisation des Kapitals (im Beispiel von 20'000 Franken) und unter Umständen auf Ersatz des künftigen Unterhalts. In der Praxis werden dafür Tabellen verwendet, in welchen der Hypothekarreferenzzinssatz, die Lebensdauer eines Gerätes, die Amortisation und der Unterhalt eingerechnet werden.

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