Planification successorale : transférer un bien immobilier sans conflit familial

Voici comment planifier votre succession en cinq étapes

De plus en plus de parents cèdent leur logement à leurs enfants de leur vivant. Soit parce qu'ils emménagent dans un appartement plus petit, dans leur maison de vacances ou dans une maison de retraite. Soit parce qu'ils pensent pouvoir ainsi mieux protéger leur bien au cas où ils ne seraient plus en mesure, un jour, de payer les frais de la maison de retraite. Cependant, cela fonctionne rarement en raison de l'obligation d'assistance familiale, car les communes sont autorisées à facturer les prestations d'aide sociale aux proches parents, par exemple aux enfants, aux parents ou aux grands-parents.

Il est donc préférable de planifier sa succession trop tôt que trop tard, voire pas du tout. Vous pourrez ainsi déterminer qui héritera de quoi et éviter les conflits familiaux, car tout sera réglé. L'Association suisse des propriétaires fonciers recommande ce plan en cinq points, qui a fait ses preuves dans la pratique.

Contrat de cession de bien immobilier : avance sur héritage ou donation ?

Une fois que les parents ont décidé à qui ils souhaitent céder leur maison ou leur appartement, ils doivent réfléchir à la manière de procéder. Il existe en principe deux options :

• Avance sur héritage avec obligation de compensation : lors du partage successoral ultérieur, l'héritière ou l'héritier doit compenser ce que le défunt lui a transféré en déduction de sa part d'héritage. Comme les biens immobiliers représentent généralement la plus grande partie de la valeur, cela peut entraîner des paiements de compensation élevés. C'est pourquoi il est important de clarifier, avant l'avance sur héritage, comment l'héritière ou l'héritier compte indemniser les autres héritières et héritiers.
• Donation : comme dans le cas de l'avance sur héritage, les autres héritiers peuvent intenter une action en compensation ou en réduction si leur part réservataire a été lésée. Si la valeur du bien immobilier excède la part qui leur revient, les bénéficiaires de la donation doivent indemniser les autres.  C'est pourquoi il est judicieux de dresser un inventaire avant la donation, de faire évaluer la maison ou l'appartement par un professionnel et d'estimer les parts réservataires de tous les héritières et de toutes les héritiers.

Une cession de son vivant a des conséquences. C'est la raison pour laquelle il est judicieux de demander conseil à un professionnel. C'est également la raison pour laquelle les avances sur héritage et les donations doivent être authentifiées par un acte notarié.

Égalité de traitement et compensation

Les parents sont libres de disposer de leurs biens comme ils l'entendent. Vous ne pouvez pas, en tant que descendants, empêcher ni l'avance sur héritage ni la donation. Vous ne pouvez pas non plus exiger d'être traités de manière équitable du vivant de vos parents. Ce n'est qu'après le décès de ces derniers que vous pouvez réclamer l'égalité de traitement et, si nécessaire, intenter une action en justice pour obtenir une compensation. Sauf si vos parents ont stipulé par écrit que l'avance sur héritage ou la donation n'est pas soumise à compensation. Dans ce cas, vous ne pouvez intenter une action que si votre part réservataire a été lésée.

Droit d'habitation ou usufruit ?

Souvent, vos parents ne souhaitent pas encore quitter le domicile et vous demandent donc à bénéficier d'un droit d'habitation à vie ou d'un droit d'usufruit.

• Droit d'habitation : vos parents ont le droit de continuer à vivre dans la maison ou l'appartement. En contrepartie, ils prennent en charge eux-mêmes toutes les dépenses liées au chauffage, à l'eau, aux petites réparations, etc.
• Droit d'usufruit : les parents ont le droit de continuer à vivre dans la maison ou l'appartement, ou de louer les pièces et de conserver les revenus locatifs. En contrepartie, ils paient les intérêts hypothécaires, les primes d'assurance ainsi que tous les frais d'entretien et les charges.

Vous trouverez un aperçu de tous les points importants et des différences dans notre article « Le droit d'usufruit en Suisse ».

Le contrat de cession

Si vous cédez un droit d'habitation ou un usufruit avec imputation sur des héritages futurs portant sur des biens immobiliers (maisons, appartements ou terrains à bâtir), vous devez faire authentifier le contrat par un notaire. Le contrat doit préciser les principaux éléments de la cession:

• Parties
• Promesse de cession
• Bien immobilier
• Contrepartie
• Autres dispositions
• Lieu et date

Conséquences fiscales des cessions

Dans la plupart des cantons, les autorités imposent une cession avec imputation sur une succession future. Dans le canton de Berne, par exemple, elles soumettent immédiatement à l'impôt sur les donations toutes les donations entre vifs dès lors que vous êtes assujetti à l'impôt en tant que donataire. Votre conjointe ou conjoint ainsi que vos descendants bénéficient toutefois d'une exonération d'impôt. Une cession ne déclenche pas de droit de mutation immobilière .

Si vous souhaitez que la maison reste dans la famille

Grâce au droit de rachat, au droit de participation aux bénéfices et au droit de préemption, vous pouvez vous assurer que votre maison reste dans la famille. Vous vous protégez ainsi, ainsi que les autres héritières et héritiers, contre le risque que l'héritière ou l'héritier vende la maison au prix du marché après avoir perçu un versement anticipé ou reçu une donation, et en tire ainsi un profit supérieur à celui prévu.

• Droit de rachat : vous vous réservez le droit de racheter la maison à un prix fixé. Vous pouvez convenir de ce droit pour une durée maximale de 25 ans et l'inscrire au registre foncier. Si vous inscrivez ce droit au registre foncier, il s'applique également si l'héritière ou l'héritier vend la maison à un tiers. Jusqu'à l'expiration du droit de rachat, l'héritière ou l'héritier doit s'attendre à ce que les héritières et les héritiers rachètent la maison au prix convenu. Presque personne ne prend ce risque.
• Droit de participation aux bénéfices : l'héritière ou l'héritier s'engage à faire participer les parents et les autres héritiers aux bénéfices s'il ou elle vend la maison avant l'échéance convenue. Le bénéfice correspond à la différence entre le prix de vente et le prix préférentiel que vous avez accordé à l'héritière ou à l'héritier. Ce dernier peut déduire de ce montant l'impôt sur les gains immobiliers et les éventuels investissements ayant augmenté la valeur du bien. Il est judicieux de lier le droit de participation aux bénéfices au droit de préemption.
• Droit de préemption : l'héritière ou l'héritier accorde un droit de préemption aux parents et aux autres héritières et héritiers. Vous pouvez convenir de ce droit pour une durée maximale de 25 ans et l'inscrire au registre foncier. Si l'héritière ou l'héritier souhaite vendre la maison, le conservateur du registre foncier en informe toutes les ayantes droit et tous les ayants droit de préemption. Ceux-ci disposent d'un délai de trois mois pour se décider. Si le droit de préemption est combiné au droit de participation aux bénéfices, ils peuvent exercer leur droit de préemption ou exiger la participation aux bénéfices.

Qui hérite s'il n'y a pas de descendants ?

Lorsque des personnes seules sans descendance décèdent, c'est l'ordre de succession (voir « Étape 3 : désigner les héritières et les héritiers » dans le plan en cinq points ci-dessus) qui s'applique. C'est ce que prévoit le droit successoral.

• D'abord la 2e ligne (les parents du défunt et toutes les personnes qui descendent de ces parents : frères, sœurs, nièces, neveux),
• puis la 3e classe (les grands-parents du défunt et toutes les personnes qui descendent de ces grands-parents : oncles, tantes, cousines, cousins, etc.).

Il peut s'agir de personnes que le défunt ne connaissait pas ou, pire encore, qu'il n'appréciait pas. C'est pourquoi même les personnes seules sans descendance devraient rédiger un pacte successoral ou un testament et prendre en considération les personnes ou les organisations qui leur tiennent davantage à cœur.

Si les autorités ne retrouvent aucun héritier, elles publient un appel aux héritières et aux héritiers, par exemple dans le journal officiel ou dans les journaux. Si personne ne se manifeste dans un délai d'un an, la succession revient généralement au canton ou à la commune où le défunt résidait en dernier lieu. Si une héritière ou un héritier se manifeste dans un délai de dix ans, celle-ci ou celui-ci dispose d'un droit de restitution.

Conclusion : s'attaquer à la planification successorale suffisamment tôt

Si vous souhaitez céder votre logement de votre vivant, consultez un spécialiste et parlez-en avec vos descendants. Votre décision a des conséquences financières, successorales et, le cas échéant, fiscales. Mieux vous planifierez cette cession, plus vous pourrez profiter de votre retraite en toute sérénité, car vos descendants ne se disputeront pas l'héritage.