Nachlassplanung: Wohneigentum abtreten ohne Streit in der Familie

So planst du deinen Nachlass in fünf Schritten

Immer mehr Eltern treten ihr Wohneigentum zu Lebzeiten ihren Kindern ab. Weil sie in eine kleinere Wohnung, ihr Ferienhaus oder ein Pflegeheim ziehen. Oder weil sie glauben, ihr Eigentum besser schützen zu können, falls sie eines Tages die Kosten für das Heim nicht mehr bezahlen können. Das funktioniert allerdings wegen der Pflicht zur Verwandtenunterstützung nur selten, weil die Gemeinden die Fürsorgeleistungen nahen Verwandten in Rechnung stellen dürfen, zum Beispiel Kindern, Eltern oder Grosseltern.

Plane deinen Nachlass darum lieber zu früh als zu spät oder gar nicht. So regelst du, wer was erbt, und vermeidest Streit in der Familie, weil alles geregelt ist. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt diesen Fünf-Punkte-Plan, der sich in der Praxis bewährt hat.

Abtretungsvertrag für die Liegenschaft: Erbvorbezug oder Schenkung?

Wenn die Eltern entschieden haben, wem sie das Haus oder die Wohnung abtreten wollen, sollten sie sich überlegen, wie. Grundsätzlich gibt es zwei Varianten:

• Erbvorbezug mit Ausgleichungspflicht: Die Erbin oder der Erbe muss bei der späteren Erbteilung ausgleichen, was der Erblasser ihr oder ihm zur Anrechnung an sein Erbteil übertragen hat. Weil Immobilien meistens den grössten Wertanteil haben, kann das hohe Ausgleichszahlungen bedeuten. Darum ist es wichtig, vor dem Vorbezug zu klären, wie die Erbin oder der Erbe die anderen Erbenden ausbezahlen will.
• Schenkung: Wie beim Erbvorbezug können die anderen Erbenden auf Ausgleichung oder Herabsetzung klagen, falls ihr Pflichtteil verletzt worden ist. Die beschenkte Erbin oder der beschenkte Erbe muss sie auszahlen, wenn die Immobilie mehr wert ist, als ihr oder ihm zusteht. Darum ist es sinnvoll, wenn die Eltern vor der Schenkung ein Inventar erstellen, das Haus oder die Wohnung professionell bewerten lassen und die Pflichtteile aller Erbenden schätzen.

Eine Abtretung zu Lebzeiten hat Konsequenzen. Darum lohnt es sich, sich professionell beraten zu lassen. Und darum müssen Erbvorbezüge und Schenkungen öffentlich beurkundet werden.

Gleichbehandlung und Ausgleich

Die Eltern dürfen mit ihrem Eigentum tun, was sie wollen. Ihre Nachkommen können weder Erbvorbezug noch Schenkung verhindern. Sie können zu Lebzeiten ihrer Eltern auch nicht verlangen, gleich behandelt zu werden. Erst nach ihrem Tod können sie Gleichbehandlung fordern und, falls nötig, auf Ausgleich klagen. Ausser wenn ihre Eltern schriftlich festgelegt haben, dass der Erbvorbezug oder die Schenkung nicht ausgleichungspflichtig ist. Dann können sie nur klagen, wenn ihr Pflichtteil verletzt worden ist.

Wohnrecht oder Nutzniessung?

Häufig wollen die Eltern noch nicht ausziehen und bedingen sich darum ein lebenslanges Wohnrecht oder Nutzniessungsrecht aus:

• Wohnrecht: Die Eltern sind berechtigt, weiterhin im Haus oder in der Wohnung zu wohnen. Dafür tragen sie alle Ausgaben für Heizung, Wasser, kleinere Reparaturen usw. selbst.
• Nutzniessungsrecht: Die Eltern sind berechtigt, weiterhin im Haus oder in der Wohnung zu wohnen oder die Räume zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Dafür bezahlen sie die Hypothekarzinsen, die Versicherungsprämien und alle Unterhalts- sowie Nebenkosten.

Der Abtretungsvertrag

Abtretungsverträge für ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung mit Anrechnung an künftige Erbschaften müssen öffentlich beurkundet werden, wenn es um Grundstücke (Häuser, Wohnungen, Bauland) geht. Im Vertrag werden die wichtigsten Eckpunkte der Abtretung festgehalten:

• Parteien
• Abtretungsversprechen
• Grundstück
• Gegenleistung
• Andere Bestimmungen
• Ort und Datum

Steuerfolgen von Abtretungen

Eine Abtretung mit Anrechnung an eine künftige Erbschaft wird in den meisten Kantonen besteuert. Im Kanton Bern beispielsweise werden alle Zuwendungen unter Lebenden sofort mit der Schenkungssteuer belegt, wenn der Beschenkte steuerpflichtig ist. Die Ehepartnerin oder der Ehepartner und Nachkommen sind steuerbefreit. Bei einer Abtretung fällt keine Grundstückgewinnsteuer an.

Wenn das Haus in der Familie bleiben soll

Mit dem Rückkaufsrecht, dem Gewinnbeteiligungsrecht und dem Vorkaufsrecht können Eltern dafür sorgen, dass ihr Haus in Familienbesitz bleibt. So schützen sie sich und die anderen Erbenden davor, dass die Erbin oder der Erbe nach dem Vorbezug oder der Schenkung das Haus zum Marktpreis verkauft und darum mehr profitiert als geplant.

• Rückkaufsrecht: Die Eltern behalten sich das Recht vor, das Haus zu einem festgelegten Preis zurückzukaufen. Dieses Recht kann für bis zu 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vermerkt werden. Wenn das Recht im Grundbuch steht, gilt es auch, wenn die Erbin oder der Erbe das Haus einem Dritten verkauft. Sie müssen bis zum Ablauf des Rückkaufsrechts damit rechnen, dass die Erbenden das Haus zum vereinbarten Preis zurückkaufen. Dieses Risiko geht wohl kaum jemand ein.
• Gewinnbeteiligungsrecht: Die Erbin oder der Erbe verpflichtet sich, die Eltern und die anderen Erbenden am Gewinn zu beteiligen, falls sie oder er das Haus vor der vereinbarten Frist verkauft. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Vorzugspreis, den die Eltern der Erbin oder dem Erben gewährt haben. Von diesem Betrag kann die Erbin oder der Erbe die Grundstückgewinnsteuer und allfällige wertvermehrende Investitionen abziehen. Sinnvollerweise wird das Gewinnbeteiligungsrecht mit dem Vorkaufsrecht verknüpft.
• Vorkaufsrecht: Die Erbin oder der Erbe räumt den Eltern und anderen Erbenden ein Vorkaufsrecht ein. Dieses Recht kann für bis zu 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vermerkt werden. Wenn die Erbin oder der Erbe das Haus verkaufen will, informiert der Grundbuchverwalter alle Vorkaufsberechtigten. Diese haben drei Monate Zeit, sich zu entscheiden. Wenn das Vorkaufsrecht mit dem Gewinnbeteiligungsrecht kombiniert wird, können sie das Vorkaufsrecht ausüben oder die Gewinnbeteiligung verlangen.

Wer erbt, wenn es keine Nachkommen gibt?

Wenn Alleinstehende ohne Nachkommen sterben, kommt die Stammesordnung (siehe «Schritt 3: Erbinnen und Erben bestimmen» im Fünf-Punkte-Plan oben) zum Zug. So will es das Erbrecht.

• Zuerst der 2. Stamm (Eltern der Erblasserin oder des Erblassers und alle Personen, die von diesen Eltern abstammen: Brüder, Schwestern, Nichten, Neffen),
• dann der 3. Stamm (Grosseltern der Erblasserin oder des Erblassers und alle Personen, die von diesen Grosseltern abstammen: Onkel, Tanten, Cousinen, Cousins usw.).

Das sind unter Umständen Menschen, die die Erblasserin oder der Erblasser nicht gekannt oder, schlimmer noch, nicht gemocht hat. Darum sollten auch Alleinstehende ohne Nachkommen einen Erbvertrag oder ein Testament aufsetzen und Menschen oder Organisationen berücksichtigen, die ihnen mehr am Herzen liegen. 

Wenn keine Erbenden auffindbar sind, erlassen die Behörden einen Erbenaufruf, beispielsweise im Amtsblatt oder in Zeitungen. Falls sich niemand innerhalb eines Jahres meldet, geht der Nachlass in der Regel an den Kanton oder die Gemeinde, wo die Erblasserin oder der Erblasser zuletzt gewohnt hat. Falls sich innerhalb von zehn Jahren doch noch eine Erbin oder ein Erbe meldet, hat diese oder dieser einen Rückforderungsanspruch.

Fazit: Nachlassplanung frühzeitig angehen

Wenn du dein Wohneigentum zu Lebzeiten abtreten willst, rede mit einer Fachperson. Und mit deinen Nachkommen. Deine Entscheidung hat finanzielle, erbrechtliche und allenfalls steuerliche Konsequenzen. Je besser du die Abtretung planst, desto entspannter kannst du deinen Lebensabend geniessen, weil sich deine Nachkommen nicht um die Erbschaft streiten werden.