Impôt sur les successions et gains immobiliers en cas d'héritage

Les droits de succession en Suisse

Toute personne qui hérite doit s’acquitter d’un impôt sur la succession, appelé « impôt sur les successions ». Les héritières et les héritiers sont toujours assujettis à cet impôt, et ce, en principe, au lieu de résidence du défunt. Presque tous les cantons ont supprimé l’impôt sur les successions – ainsi que l’impôt sur les donations – pour les conjointes et les conjoints, les descendantes et les descendants, les belles-filles et les beaux-fils, ainsi que les enfants placés dans le cadre d’un placement de longue durée. Les personnes vivant en partenariat enregistré sont désormais également exonérées de l’impôt sur les successions dans la plupart des cantons. Les cantons perçoivent les impôts sur les successions et les donations, et non la Confédération.

Lorsqu’un impôt est prélevé, son montant dépend de la valeur de la succession et du degré de parenté entre l’héritière ou l’héritier et le défunt. Plus vous êtes proche du défunt, moins vous payez d’impôts. Les héritières et les héritiers ou les donataires doivent en principe acquitter l’impôt sur les successions ou les donations. En raison de la progressivité de l’impôt, plus la valeur du bien immobilier est élevée, plus les impôts sont élevés. Toutefois, seul le capital investi dans le bien immobilier est imposé ; les dettes hypothécaires grevant éventuellement le bien se déduisent de sa valeur.

Assujettissement à l’impôt au lieu où se trouve le bien

Si vous héritez d’un bien immobilier en Suisse, vous êtes imposable au lieu où se trouve ce bien. Autrement dit : dans le canton où se trouve la maison, l’appartement ou le terrain. Il est important de le savoir, car en raison de la structure fédéraliste de la Suisse, les dispositions légales varient parfois considérablement d’un canton à l’autre. Selon le canton, la valeur vénale avec déduction, la valeur vénale sans déduction, la valeur fiscale ou une autre valeur fixée sert de base au calcul de l’impôt sur les successions.

Fiscalité en cas d’héritage provenant de l’étranger

La situation se complique encore davantage si vous héritez d ’un bien immobilier à l’étranger ou si vous résidez à l’étranger et que vous héritez d’une maison ou d’un appartement en Suisse. Dans ce cas, il est judicieux de faire appel à une représentante légale ou à un représentant légal qui maîtrise le droit international privé et les conventions fiscales du pays dans lequel se trouve le bien immobilier et dans lequel vous résidez.

Impôt sur les gains immobiliers : report d’imposition possible

Dès qu’un bien immobilier change de propriétaire, l’impôt sur les gains immobiliers devient en principe exigible. Les cantons peuvent toutefois accorder un report d’imposition, notamment en cas de changement de propriété par succession, avance d’héritage, donation ou partage successoral. Certains cantons subordonnent le report d’imposition à des conditions supplémentaires en cas d’avance d’héritage portant sur des biens immobiliers.

En cas de report d’imposition, vous n’avez pas à payer l’impôt sur les gains immobiliers au moment de la succession, de l’avance sur héritage, de la donation ou du partage successoral, mais seulement lors de la vente ultérieure de la maison ou de l’appartement.

Un report d’impôt peut présenter des avantages et des inconvénients financiers. C’est pourquoi il est judicieux de discuter de votre situation personnelle avec une ou un spécialiste et d’examiner attentivement les différentes possibilités.

Fiscalité applicable à la communauté des héritières et des héritiers

Au décès du défunt, les héritières et les héritiers lui succèdent dans ses droits et obligations. Si plusieurs personnes héritent, elles forment de plein droit une communauté héréditaire jusqu’au partage de la succession. Elles doivent remplir la déclaration d’impôt du défunt pour la période allant jusqu’au jour de son décès et sont solidairement responsables de ses dettes fiscales à hauteur de leur part d’héritage.

Une communauté d’héritiers n’est toutefois pas un sujet fiscal à part entière et n’est en principe pas tenue de déposer une déclaration d’impôt. Une exception s’applique aux communautés d’héritiers du canton de Berne. Tous les ayants droit déclarent leur part de la succession dans leur déclaration d’impôt personnelle. La communauté d’héritiers peut réclamer l’impôt anticipé dû après la date du décès uniquement si ses membres résident dans différents cantons.

Si une maison ou un autre bien immobilier fait partie de la masse successorale, il existe deux écueils auxquels vous devez prêter une attention particulière :

• L’immeuble est grevé d’un impôt sur les gains immobiliers que les héritières et les héritiers devront acquitter en cas de vente ultérieure (« L’impôt sur les gains immobiliers »). Il convient d’en tenir compte lors du partage afin que la personne qui reprend le bien immobilier ne soit pas désavantagée.
• Une communauté d’héritiers est conçue comme une solution provisoire. Si, par exemple, l’un des quatre héritiers se fait verser sa part tandis que les autres continuent à gérer la communauté d’héritiers, l’administration fiscale pourrait la qualifier de société simple (art. 530 CO). Dans ce cas, un partage successoral ultérieur ne pourrait plus être reconnu comme un report d’impôt et entraînerait le paiement immédiat de l’impôt sur les gains immobiliers.

Différences cantonales en matière d’impôt sur les successions et les donations

En Suisse, les cantons prélèvent exclusivement les droits de succession et les droits de donation. Par conséquent, les réglementations varient parfois considérablement selon le lieu de résidence ou l’emplacement du bien immobilier. Il y a donation lorsqu’une personne enrichit une autre personne à partir de son patrimoine sans exiger de contrepartie.

Aperçu des principales différences :

• Les cantons perçoivent les droits de succession, à l’exception de Schwyz et d’Obwald.
• Les cantons perçoivent les droits de donation, à l’exception de Schwyz, d’Obwald et de Lucerne.
• Dans le canton de Berne, l’administration fiscale évalue les biens immobiliers à leur valeur officielle. Les autres cantons utilisent la valeur de rendement, la valeur vénale ou une combinaison des deux.
• Les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures, de Vaud, de Neuchâtel ainsi que, partiellement, le canton de Lucerne imposent les successions et les donations des parents à leurs enfants. Des abattements s’appliquent dans ces cas.
• Les cantons exonèrent d’impôt les transferts de patrimoine entre conjoints. Le canton de Soleure prélève toutefois une taxe sur la succession.
• La plupart des cantons imposent les successions entre concubines et concubins. Il existe des exceptions à Schwyz, Obwald, Zoug, Nidwald, Uri et dans les Grisons.

Pour les biens immobiliers, le canton dans lequel se trouve le bien régit l’impôt sur les donations. L’administration fiscale n’impose que le capital immobilisé dans le bien immobilier. Elle déduit les dettes hypothécaires de la valeur imposable.

Donner un bien immobilier plutôt que de le léguer

Il est parfois possible de réaliser des économies d’impôts si vous faites don d’un bien immobilier tout en continuant à y habiter, par exemple en vertu d’un droit d’habitation ou d’un usufruit.

Une donation n’a toutefois de sens que si vous êtes financièrement à l’abri pour le reste de votre vie.

Le grand avantage d’une donation réside dans le fait que la personne bénéficiaire percevra désormais les revenus et la valeur patrimoniale du bien immobilier. De plus, la personne bénéficiaire réalisera toute plus-value future, qui ne sera donc pas soumise a posteriori à l’impôt sur les successions.

Si vous possédez plusieurs biens immobiliers, vous pouvez, dans certaines circonstances, également contourner la progressivité fiscale en faisant don de ces biens à vos enfants de votre vivant. Cela permet de répartir les revenus et la fortune entre plusieurs personnes.

Droit d’habitation et usufruit

Si vous vous réservez un droit d’habitation, l’administration fiscale déduit sa valeur de la valeur imposable de la donation. Plus le donateur ou la donatrice est jeune, plus son espérance de vie restante est élevée et, par conséquent, plus la valeur du droit d’habitation déductible est importante. Si deux personnes vivent dans la maison faisant l’objet de la donation, vous devez établir le droit d’habitation au nom des deux personnes ou au nom de la plus jeune d’entre elles. Le droit d’habitation s’éteint au décès des bénéficiaires. Cela n’entraîne toutefois pas de droits de succession ou de donation supplémentaires. Si vous accordez un droit d’habitation, vous devez continuer à déclarer la valeur locative de votre logement au titre de l’impôt sur le revenu.

Il en va de même si vous vous réservez l’usufruit. La valeur imposable de la donation est réduite d’un montant correspondant à la valeur capitalisée de l’usufruit. La différence par rapport au simple droit d’habitation réside dans le fait que le donateur conserve sa situation antérieure : il continue donc à prendre en charge les intérêts hypothécaires et doit déclarer le bien immobilier dans son patrimoine fiscal. En contrepartie, il est généralement autorisé à louer le bien, ce qui n’est pas possible dans le cas d’un droit d’habitation.

Pour les immeubles d’habitation et commerciaux ainsi que pour les immeubles collectifs, différentes combinaisons de droit d’habitation et d’usufruit sont possibles.

Le droit d’habitation et l’usufruit sur des biens immobiliers naissent par leur inscription au registre foncier.

Optimisez la fiscalité en matière de donations et de successions

En cas de donation de biens immobiliers, le donateur peut déduire les dettes hypothécaires qui grèvent ces biens de la valeur imposable. Ces dettes sont en quelque sorte « données en même temps que le bien ». Si l’hypothèque correspond à la valeur fiscale du bien immobilier, le donataire ne doit aucun droit de donation dans certaines circonstances. Une stratégie possible consiste donc à augmenter l’hypothèque avant la donation – à condition que la banque accorde un crédit correspondant. La prudence est toutefois de mise : si les autorités fiscales qualifient cette opération d’évasion fiscale, des conséquences inattendues peuvent en découler. Faites-vous donc conseiller au préalable par un ou une spécialiste.

Les différences cantonales peuvent également jouer un rôle important dans la planification successorale. Si vous acquérez un bien immobilier à des fins d’investissement, vous devez tenir compte du cadre fiscal du canton concerné. Les cantons sans impôt sur les successions ou appliquant des taux d’imposition plus bas peuvent s’avérer particulièrement attractifs pour les couples en concubinage, car ceux-ci sont souvent plus lourdement imposés en matière de successions et de donations que les proches parents.

Toutefois, des règles particulières s’appliquent lorsque plusieurs biens immobiliers sont situés dans différents cantons. En cas de succession, les dettes de la succession se répartissent proportionnellement entre les biens mobiliers et immobiliers. Vous n’en tirez donc généralement aucun avantage fiscal si vous hypothéquez de manière particulièrement importante certains biens immobiliers situés dans des cantons où la fiscalité est plus élevée. La situation est différente en cas de donation d’un seul bien immobilier : dans ce cas, les hypothèques grevant concrètement le bien immobilier s’intègrent dans le calcul de la valeur imposable de la donation.

Autres conseils fiscaux

Lorsque des droits de succession sont dus en ligne directe entre parents et enfants, il peut être judicieux d’examiner s’il est possible de sauter une génération. Si les grands-parents désignent leurs petits-enfants comme héritières et héritiers d’un bien immobilier et accordent un usufruit aux parents, les héritières et héritiers ne doivent acquitter les droits de succession qu’une seule fois. Il convient toutefois de respecter les dispositions du droit successoral.

Si, dans le cadre d’un second mariage, il y a des enfants issus d’une relation ou d’ un mariage antérieur, il peut être judicieux de léguer le bien immobilier directement aux enfants et d’accorder un usufruit au deuxième conjoint. Cela permet d’éviter que, lors du transfert ultérieur du bien immobilier aux enfants, l’impôt sur les successions, souvent plus élevé, applicable entre personnes sans lien de parenté, ne soit dû.

Vous pouvez obtenir un report d’imposition si vous favorisez le conjoint autant que possible au regard du droit successoral. Dans ce cas, les enfants – pour autant qu’ils soient prélevés – ne doivent les droits de succession qu’au décès du deuxième parent. Vous pouvez également léguer un bien immobilier au conjoint et accorder un usufruit aux enfants.