Le droit de superficie en Suisse : droits, coûts et contrats

Le droit de superficie expliqué simplement

Martina M. ne souhaite ni construire ni vendre son terrain, tandis que Hans H. souhaite construire, mais ne dispose pas de suffisamment d’argent pour acheter un terrain à bâtir. La solution est simple : Martina loue son terrain à Hans. Pour cela, les deux parties concluent un contrat de droit de superficie. Cela signifie que Martina accorde à Hans le droit de construire sur son terrain. Les deux parties concluent donc un contrat de droit de superficie. En contrepartie, Hans verse un loyer. Les contrats de droit de superficie sont conclus pour une durée de 30 à 100 ans, un notaire les authentifie et ils peuvent être prolongés à tout moment.

Le droit de superficie en tant que servitude inscrite au registre foncier

L’inscription au registre foncier confère au droit de superficie le caractère d’une servitude permanente et autonome (article 779 du Code civil suisse). Permanente, car le droit de superficie existe pendant au moins 30 ans. Autonome, car il n’est lié à aucune personne et peut donc se léguer, se vendre ou se donner. De plus, grâce à son inscription au registre foncier, le droit de superficie peut également supporter une hypothèque. Dans le contrat de droit de superficie, le concédant et le concessionnaire conviennent de « l’emplacement, de la forme, de l’étendue et de la destination des constructions ainsi que de l’utilisation des surfaces non construites » (article 779b du Code civil suisse).

Ce qui se passe à l’expiration du contrat

Dès que le contrat arrive à échéance, la maison revient au titulaire du droit de superficie. Dans notre exemple, elle revient à Martina M. grâce à ce que l’on appelle le « droit de retour ». Les constructions font à ce moment partie intégrante de la propriété foncière. La ou le titulaire du droit de superficie, ou ses ayants droit (par exemple les héritières et héritiers ou l’acquéreuse ou l’acquéreur), doivent quitter les lieux. En contrepartie, les concédants leur versent une indemnité équitable (article 779d du Code civil suisse). Le contrat de droit de superficie doit définir le mode de calcul de cette indemnité de retour. Aujourd’hui, les indemnités de retour au propriétaire de 70 à 80% de la valeur à l’état futur sont courantes. Les concédants de droit de superficie peuvent toutefois renoncer à une indemnité ou exiger la prise en charge de l’intégralité des frais de démantèlement.

L’indemnité de retour au domaine public

Le montant de l’indemnité est souvent lié à la valeur de la maison. L’état de celle-ci, et donc sa valeur, varie en fonction de la qualité de la construction, de l’intensité d’utilisation et de l’entretien. C’est pourquoi il est si difficile d’estimer sa valeur dans 100 ans. De plus, la hausse des coûts de construction joue un rôle déterminant. Si celle-ci est supérieure à la dépréciation due au vieillissement, la valeur actuelle dépasse les coûts de construction et, par conséquent, l’indemnité de retour au propriétaire augmente également.

Le loyer du droit de superficie

La ou le titulaire du droit de superficie verse un loyer. Le contrat définit les modalités d’ajustement de ce dernier pendant la durée du contrat. Différentes variantes sont envisageables, car le contrat de droit de superficie bénéficie d’une grande liberté. Le loyer peut, par exemple, être indexé sur l’indice national des prix à la consommation ou sur les taux hypothécaires. En fonction de l’inflation et de la situation du marché des capitaux, cela peut faire une grande différence.

À noter : la Confédération et de nombreux cantons considèrent les intérêts du droit de superficie comme des frais d’investissement et vous pouvez les déduire de la valeur locative, mais pas du revenu au titre d’intérêts débiteurs.

Le droit de préemption

Le concédant et le concessionnaire d’un droit de superficie disposent d’un droit de préemption (article 682, alinéa 2, du Code civil suisse), si la partie contractante souhaite vendre le terrain ou la maison. Les parties peuvent modifier ou supprimer ces droits par contrat, mais elles doivent les inscrire au registre foncier. Quiconque souhaite exercer son droit de préemption doit le faire valoir dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de la conclusion du contrat. Il existe un droit de préemption limité et un droit de préemption illimité. Dans le cas d’un droit de préemption illimité, la personne bénéficiaire du droit de préemption doit remplir les mêmes conditions que les autres, par exemple payer le même prix. Dans le cas d’un droit de préemption limité, le prix est fixé dans le contrat de droit de superficie.

Conclusion : demander conseil

Le droit de superficie présente des avantages pour les deux parties : les concédants conserve le terrain et se protège contre l’inflation grâce à des revenus d’intérêts sûrs. Le concessionnaire peut construire même s’il ne dispose pas des fonds nécessaires pour acheter le terrain, réduit ses coûts d’investissement et, s’il met la maison en location, augmente son rendement immobilier. Nous recommandons néanmoins aux titulaires du droit de superficie et aux concédants de se faire conseiller. Notamment en raison des points sensibles que sont l’indemnité de retour, le loyer du droit de superficie et le droit de préemption. Mais aussi pour d’autres raisons : une durée de contrat pouvant aller jusqu’à 100 ans, c’est très long.

Assurances importantes pendant la phase de construction

Pendant la durée des travaux, votre future maison est exposée à des risques, petits et grands. Grâce à ces assurances, vous vous protégez contre les conséquences financières des dommages :

• En tant que maître d’ouvrage, vous pouvez engager votre responsabilité si des tiers subissent des dommages liés à vos travaux de construction, par exemple à la suite d’une chute dans une fosse de chantier. L’assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage couvre les dommages corporels et matériels subis par des tiers.
• Les dommages matériels causés à l’ouvrage par des événements soudains et imprévus ne peuvent être exclus pendant la phase intensive de construction et sont couverts par l’assurance chantier.
• Si des tiers subissent des dommages causés par votre maison, l’assurance responsabilité civile du bâtiment intervient et couvre les préjudices financiers.