Renovationskosten von den Steuern abziehen: Das gilt in der Schweiz

Wie kann man mit dem Eigenheim in der Schweiz Steuern sparen?

Grundsätzlich unterscheidet das Steuerrecht zwischen Eigenmietwert und abzugsfähigen Kosten. Wenn du in deinem Eigenheim wohnst, musst du den sogenannten Eigenmietwert versteuern – also einen fiktiven Mietwert, den du zahlen würdest, wenn du dein Haus oder deine Wohnung mieten würdest.

Gleichzeitig kannst du aber verschiedene Kosten in der Steuererklärung abziehen – insbesondere:

• Unterhaltskosten (wahlweise pauschal oder effektiv)
• Renovationen und Sanierungen (nur werterhaltend)
• Energieeffiziente Massnahmen
• Schuldzinsen bei Hypotheken

Was darf ich bei Renovationen von der Steuer abziehen?

Entscheidend ist, ob es sich um werterhaltende oder wertvermehrende Arbeiten handelt:

Werterhaltende Renovationen – steuerlich abziehbar

Diese Arbeiten dienen dazu, den ursprünglichen Zustand der Liegenschaft zu erhalten:

• Ersatz von Fenstern
• Neue Heizungsanlage
• Reparatur des Dachs
• Küche oder Bad ersetzen (ohne Luxusausstattung)
• Maler- und Gipserarbeiten

Diese Kosten kannst du in deiner Steuererklärung voll abziehen, entweder pauschal (10–20 % je nach Kanton) oder effektiv mit Belegen.

Wertvermehrende Renovationen – nicht abziehbar

Dazu zählen Verbesserungen, die den Wert deiner Liegenschaft erhöhen:

• Anbau eines Wintergartens
• Einbau eines Cheminées, Whirlpools oder Smart-Home-Systems
• Luxus-Küche oder hochwertige Materialien
• Ausbau des Dachgeschosses

Diese Ausgaben sind steuerlich nicht im Unterhalt abziehbar, können aber bei einem späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer senken.

Energieeffiziente Sanierungen – doppelt sparen

Besonders attraktiv sind in der Schweiz Investitionen in Energieeffizienz. Dazu gehören:

• Wärmedämmungen
• Solaranlagen / Photovoltaik
• Wärmepumpen
• Fenster mit besserem Dämmwert
• Dachsanierung zur Energieeinsparung

Solche Investitionen sind abziehbar – auch wenn sie den Wert steigern. In einigen Kantonen sogar über mehrere Jahre verteilt. Zudem kannst du Fördergelder von Bund, Kanton oder Gemeinden beantragen (z. B. über das Gebäudeprogramm).

Pauschal oder effektiv – was lohnt sich mehr?

In vielen Kantonen kannst du wählen, ob du pauschal oder effektiv abrechnen willst:

• Pauschale Abzüge: Einfach und ohne Belege – meist 10–20 % des Eigenmietwerts.
• Effektive Abzüge: Lohnend bei grossen Renovationen oder Sanierungen – du brauchst alle Rechnungen.

Renovationen clever planen – über mehrere Jahre verteilt

Wenn du grössere Unterhaltsarbeiten planst, lohnt es sich, diese auf mehrere Steuerjahre zu verteilen. So bleibst du jeweils unter der Progressionsgrenze und kannst mehr Steuern sparen.

Doch aufgepasst: Es bleiben nur noch die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028. Denn mit dem Wegfall des Eigenmietwerts sind auch die Abzüge nicht mehr möglich.

Beispiel:
Statt die komplette Fassadensanierung in einem Jahr zu machen, teile sie auf zwei Jahre auf – und maximiere so den steuerlichen Effekt.

Fazit: Mit dem Eigenheim clever Steuern sparen

Das Eigenheim bietet in der Schweiz viele Möglichkeiten, um effizient Steuern zu optimieren. Wer gezielt in werterhaltende und energieeffiziente Massnahmen investiert, kann Jahr für Jahr sparen – und gleichzeitig den Wert der eigenen Liegenschaft sichern oder steigern.

Wichtig: Jeder Kanton hat eigene Regeln und Pauschalen. Es lohnt sich, die kantonalen Steuerinformationen zu prüfen oder eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater beizuziehen.