Quel type de maison puis-je me permettre ? Fonds propres, revenus et capacité de remboursement

Dans quelle mesure les fonds propres et les revenus déterminent-ils le prix d'achat ?

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous devez savoir combien vous pouvez dépenser. Le prix d'achat maximal possible dépend de deux facteurs : le revenu de votre ménage et votre apport personnel. C'est de là que découlent les principaux indicateurs du financement : la capacité financière et le taux d'avance. Prenons l'exemple des familles

• Meier (revenu de CHF 100 000 par an, fonds propres de CHF 300 000) et
• Müller (revenu annuel de CHF 150 000, fonds propres de CHF 200 000)

Calculons le coût maximal d'un logement en propriété dans deux scénarios différents.

De quel montant de fonds propres avez-vous besoin pour acheter un logement ?

Les banques financent l'acquisition d'un logement à hauteur de 80 % maximum du prix d'achat. Vous devez donc disposer d'au moins 20 % de fonds propres. Cela comprend l'argent sur votre compte, les actions et les obligations, ou encore les prêts. De plus, dans certaines circonstances, vous pouvez également retirer ou mettre en gage des fonds de votre caisse de pension pour financer l'acquisition d'un logement que vous occupez vous-même. Si la banque finance 80 %, le prix de votre maison ou de votre appartement peut être cinq fois supérieur à votre apport personnel.

• Famille Meier : CHF 300 000 de fonds propres x 5 = prix d'achat maximal de CHF 1 500 000
• Famille Müller : CHF 200 000 de fonds propres x 5 = prix d'achat maximal de CHF 1 000 000 

Que signifie la capacité financière ?

En matière de financement, les banques veillent à votre capacité de remboursement. Les frais de logement – intérêts hypothécaires, amortissement de la deuxième hypothèque, charges et entretien – ne doivent pas dépasser, selon la banque, un tiers ou 35 % du revenu brut. Pour les intérêts, presque toutes les banques se basent sur un taux calculé à long terme de 5 %, et pour les charges et l'entretien, sur 1 % du prix d'achat. Comme deux variables de l'équation varient, à savoir le revenu brut et les intérêts hypothécaires, il n'existe pas de formule permettant de déduire le prix d'achat maximal à partir du revenu. La famille Müller gagne CHF 150 000 par an et pourrait supporter des frais de logement allant jusqu'à CHF 35 000 . En résumé : plus le revenu du ménage est élevé, plus les frais de logement que vous pouvez supporter sont élevés.

• La famille Müller gagne CHF 150 000 par an et pourrait se permettre des frais de logement allant jusqu'à CHF 50 000.

Exemple de calcul : quel montant les familles Meier et Müller peuvent-elles se permettre de consacrer à l’achat d’un logement ?

Si vous considérez non pas séparément le capital propre et les revenus, mais conjointement, la situation peut changer, mais ce n'est pas forcément le cas :

• Grâce à leur épargne importante, les Meier pourraient acheter une maison ou un appartement à CHF 1 500 000. Avec un revenu de CHF 100 000, la banque ne financerait toutefois qu'un bien immobilier à CHF 877 100. Le taux d'avance de 66 % est acceptable, mais la capacité de remboursement de 35 % est juste.
• Grâce à leurs fonds propres élevés, les Müller pourraient acheter une maison ou un appartement d'une valeur d'un million de francs. Leur revenu n'est toutefois pas tout à fait suffisant. La banque financerait un bien immobilier d'une valeur de CHF 957 200. Le taux d'avance (79 %) et la capacité de remboursement (35 %) sont tout juste acceptables.