Wie viel Haus kann ich mir leisten? Eigenkapital, Einkommen und Tragbarkeit

Wie bestimmen Eigenkapital und Einkommen den Kaufpreis?

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, musst du wissen, wie viel du ausgeben kannst. Wie hoch der höchstmögliche Kaufpreis sein darf, hängt von zwei Faktoren ab: deinem Haushalteinkommen und deinem Eigenkapital. Daraus leiten sich die wichtigsten Kennzahlen der Finanzierung ab, Tragbarkeit und Belehnung. An den Beispielen der Familien

• Meier (Einkommen 100'000 Franken im Jahr, Eigenkapital 300'000 Franken) und 
• Müller (Einkommen 150'000 Franken im Jahr, Eigenkapital 200'000 Franken)

rechnen wir aus, wie viel Wohneigentum in zwei unterschiedlichen Szenarien kosten darf.

Wie viel Eigenkapital brauchst du für Wohneigentum?

Banken finanzieren Wohneigentum bis höchstens 80 Prozent des Kaufpreises. Sie brauchen also mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Dazu zählen Geld auf dem Konto, Aktien und Obligationen oder Darlehen. Ausserdem kannst du unter bestimmten Umständen auch Pensionskassengelder für selbstbewohntes Wohneigentum beziehen oder verpfänden. Wenn die Bank 80 Prozent finanziert, darf dein Haus oder deine Wohnung fünf Mal mehr kosten, als du Eigenkapital besitzt.

• Familie Meier: 300'000 Franken Eigenkapital x 5 = maximaler Kaufpreis 1'500'000 Franken
• Familie Müller: 200'000 Franken Eigenkapital x 5 = maximaler Kaufpreis 1'000'000 Franken

Was bedeutet Tragbarkeit?

Bei der Finanzierung achten die Banken auf die Tragbarkeit. Die Wohnkosten – Hypothekarzinsen, Amortisation der 2. Hypothek, Nebenkosten und Unterhalt – dürfen je nach Bank nicht mehr als einen Drittel oder 35 Prozent des Bruttoeinkommens ausmachen. Bei den Zinsen rechnen fast alle Banken mit einem langfristigen kalkulatorischen Satz von 5 Prozent, für Nebenkosten und Unterhalt mit 1 Prozent des Kaufpreises. Weil zwei Variablen der Gleichung variieren, das Bruttoeinkommen und die Hypothekarzinsen, gibt es keine Formel, um den höchstmöglichen Kaufpreis vom Einkommen abzuleiten. ient 100'000 Franken im Jahr und könnte sich Wohnkosten von bis zu 35'000 Franken leisten. Nur so viel: Je höher das Haushaltseinkommen, desto höhere Wohnkosten kannst du tragen.

• Familie Müller verdient 150'000 Franken im Jahr und könnte sich Wohnkosten von bis zu 50'000 Franken leisten. 

Beispielrechnung: Wie viel Wohneigentum können sich Familien Meier und Müller leisten?

Wenn wir Eigenkapital und Einkommen nicht für sich allein, sondern zusammen betrachten, kann sich das Bild verändern, muss aber nicht:

• Meiers könnten sich dank ihrer hohen Eigenmittel ein Haus oder eine Wohnung für 1'500'000 Franken kaufen. Mit einem Einkommen von 100'000 Franken finanziert die Bank aber nur eine Immobilie für 877’1000 Franken. Die Belehnung ist mit 66 Prozent okay, die Tragbarkeit mit 35 Prozent knapp.
• Müllers könnten sich dank ihres hohen Eigenmittel ein Haus oder eine Wohnung für 1 Million Franken kaufen. Das Einkommen reicht nicht ganz dafür. Die Bank würde eine Immobilie für 957'200 Franken finanzieren. Belehnung (79 Prozent) und Tragbarkeit (35 Prozent) sind gerade noch okay.