Indemnité de remboursement anticipé pour les hypothèques : coûts et règles

Dans quels cas payer une indemnité de remboursement anticipé ?

Les Suissesses et les Suisses continuent de privilégier les prêts hypothécaires à taux fixe pour financer leur logement. D’une part, parce qu’ils aiment établir leur budget au franc et au centime près, et d’autre part, parce que les taux hypothécaires restent relativement bas, même après les hausses de taux de 2022. Les banques proposent actuellement les prêts hypothécaires à taux fixe d’une durée de cinq ans à partir de 0,76 % et ceux d’une durée de dix ans à partir de 1,17 % (au 21 février 2022). Il est donc logique de s’assurer de bénéficier de ces faibles taux d’intérêt à long terme. Mais que se passe-t-il si, par exemple, vous changez de lieu de travail, si vous vous retrouvez au chômage ou si vous divorcez et que vous devez vendre votre maison ou votre appartement avant l’échéance de l’hypothèque?

Pourquoi les banques exigent-elles une indemnité de remboursement anticipé ?

Vous n’avez pas à vous inquiéter si la nouvelle propriétaire ou le nouveau propriétaire souhaite reprendre l’hypothèque à taux fixe et que votre banque donne son accord. Il en va de même si vous vendez votre maison, achetez un appartement en même temps, transférez l’hypothèque et que votre banque donne son accord. Dans tous les autres cas, vous devrez négocier avec la banque. Dans la plupart des cas, celle-ci exigera une indemnité de remboursement anticipé. Le montant de cette indemnité dépend de trois facteurs :

• le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire à taux fixe, par exemple 2 %
• le taux d’intérêt actuel pour le réinvestissement
• la durée résiduelle de votre prêt hypothécaire à taux fixe, par exemple 5 ans

Comment calcule-t-on l’indemnité de remboursement anticipé ?

Si le taux d’intérêt applicable au placement du montant de l’hypothèque est inférieur au taux d’intérêt de votre hypothèque à taux fixe, vous devez indemniser la banque pour la perte d’intérêts. Supposons que le taux d’intérêt de placement soit de 1 % : la perte d’intérêts s’élève alors à 1 % par an. Pour une hypothèque de CHF 500'000  dont la durée résiduelle est de 5 ans, cela représente CHF 25'000.

Si le taux de placement est supérieur au taux hypothécaire, la banque réalise un gain d’intérêts, que seules quelques banques répercutent toutefois sur la cliente ou le client. Supposons que la banque puisse placer ce montant à 2,50 % par an : elle gagnerait alors CHF 12'500 d’intérêts en 5 ans.

Certaines banques ajoutent en outre une marge de risque, ce qui est toutefois injustifié, car il n’y a plus de risque une fois le prêt remboursé. Demandez donc à la banque un calcul détaillé.

Comment réaliser des économies d’impôts grâce à l’indemnité de remboursement anticipé ?

Bon à savoir : dans votre déclaration d’impôts, vous pouvez déduire de votre revenu imposable jusqu’à CHF 50'000 par an au titre des intérêts débiteurs et des pénalités de remboursement anticipé. Si le montant de votre pénalité dépasse largement ce seuil, il peut être judicieux de contacter les autorités fiscales suffisamment tôt afin d’obtenir une décision fiscale préalable faisant autorité.

Si vous remboursez votre prêt hypothécaire par anticipation parce que vous vendez votre maison ou votre appartement, vous pouvez faire valoir l’indemnité de remboursement anticipé comme frais d’investissement dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers. Cela réduit votre bénéfice de vente imposable.