Les meilleurs conseils pour réduire ses impôts en tant que propriétaire

Comment les propriétaires de logements peuvent-ils réaliser des économies d’impôts en toute légalité ?

Chaque année, nous devons remplir notre déclaration d’impôts. Peu de gens aiment le faire et encore moins payer des impôts. Si vous êtes salariée ou salarié et que vous ne possédez pas de fortune importante, vous n’avez guère de possibilités d’optimiser votre charge fiscale. À moins que vous ne soyez propriétaire de votre logement. Nous vous dévoilons comment vous pouvez légalement réduire vos impôts grâce à votre bien immobilier.

Traitement des intérêts débiteurs

En règle générale, vous pouvez déduire intégralement les intérêts de vos dettes de votre revenu imposable. Cela vaut également pour les intérêts hypothécaires : plus vous payez d’intérêts, moins votre revenu imposable est élevé. Comme les taux d’intérêt restent généralement bas, la charge d’intérêts – et donc l’allègement fiscal – n’est plus aussi importante qu’auparavant.

Valeur locative : ce qu'il faut savoir

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a approuvé la suppression de la valeur locative. De nombreuses déductions fiscales vont ainsi disparaître. La mise en œuvre n’interviendra toutefois qu’au cours de l’année fiscale 2029, car les cantons doivent adapter leurs législations.

Amortissements : quelle solution vous convient le mieux ?

Opter pour un amortissement indirect plutôt que direct présente deux avantages pour vous : d’une part, le montant de la dette hypothécaire et les intérêts déductibles restent inchangés ; d’autre part, vous pouvez déduire de votre revenu imposable les versements effectués dans le pilier 3a (prévoyance liée). Si vous optez pour un amortissement direct, c’est-à-dire si vous remboursez votre deuxième hypothèque par versements échelonnés, vous pouvez déduire chaque année un montant d’intérêts moins élevé.

Dépenses visant à préserver la valeur

La suppression de la valeur locative en 2029 entraînera également des changements : avec cette suppression, non seulement l’imposition du revenu fictif lié aux biens immobiliers à usage personnel disparaîtra, mais le législateur supprimera également les déductions pour les intérêts passifs, les frais d’entretien et les frais de rénovation au niveau fédéral.

Bien planifier ses travaux de rénovation

En principe, c’est dans la planification de l’entretien annuel des bâtiments que réside le plus grand potentiel d’économies d’impôts. Les travaux d’entretien permettent en effet de préserver la valeur du bien immobilier et sont donc déductibles fiscalement. Pour réaliser des économies d'impôts, il est généralement recommandé de répartir ces travaux sur différentes périodes fiscales. Cette répartition varie toutefois d'un cas à l'autre et nécessite donc une évaluation au cas par cas. Idéalement, la déduction permet de briser la progressivité sans que le revenu des particuliers ne tombe en dessous de zéro. Les propriétaires immobiliers doivent également déterminer s’il est plus avantageux pour elles et eux de déduire les frais effectifs ou le forfait éventuel.

Faut-il déduire les dépenses sur une base forfaitaire ou effective ?

Chaque année, vous pouvez choisir entre justifier et déduire vos dépenses au cas par cas ou opter pour une déduction forfaitaire :

• Les années où les dépenses sont faibles, le forfait est généralement avantageux. Selon le canton, vous pouvez déduire de manière forfaitaire 10 à 20 % de la valeur locative sans avoir à fournir de justificatifs.
• Les années où les dépenses sont importantes, par exemple pour des rénovations ou des transformations, il vaut mieux détailler les coûts réels et les déduire. Il est important que ces dépenses servent à maintenir la valeur du bien – et non à l’augmenter. C’est le cas, par exemple, lorsque vous remplacez d’anciens éléments de construction ou appareils par des équivalents.
• Les investissements visant à économiser de l’énergie et à protéger l’environnement constituent une exception. La plupart des cantons et la Confédération acceptent des déductions pour les nouvelles installations photovoltaïques, les pompes à chaleur ou les fenêtres à faible consommation d’énergie. Bien que le remplacement d’un chauffage au mazout par une pompe à chaleur augmente en principe la valeur de votre maison.
• Si vous prévoyez une rénovation, une réhabilitation ou une transformation, vous devriez réfléchir à la possibilité de répartir les travaux – et donc les dépenses – sur deux ans. Par exemple, en les étalant sur la fin de l’année et le début de l’année suivante. Vous pouvez ainsi briser la progressivité fiscale et payer globalement moins d’impôts. Mais attention : il ne vous reste plus que les années fiscales 2026 à 2028 avant la suppression de la valeur locative.
• Depuis 2020, si les coûts liés à des investissements visant à économiser l’énergie ou à protéger l’environnement, ou à la démolition en vue d’une reconstruction, ne peuvent pas être entièrement déduits l’année où vous les engagez, vous pouvez les reporter sur les deux périodes fiscales suivantes.

Déductions applicables à la propriété par étages

Si vous êtes propriétaire d’un appartement, vous pouvez déduire les frais de gestion et vos versements au fonds de rénovation de la copropriété.

Vente ou cession

Si vous vendez votre maison ou votre appartement et que vous réalisez un bénéfice, vous devez payer l’impôt sur les gains immobiliers. Son montant dépend, d’une part, de la différence entre le prix d’achat ou le coût d’acquisition et le prix de vente et, d’autre part, de la durée de possession. Conservez tous les justificatifs relatifs à l’achat de la maison et aux travaux de valorisation, car vous devrez justifier les frais d’acquisition, les dépenses de valorisation ainsi que les frais de mutation et de courtage que vous pouvez déduire. Plus vous avez possédé le bien longtemps, plus la déduction pour durée de possession est importante. La durée de possession est mesurée en années entières. C’est pourquoi il est préférable d’attendre l’expiration d’une année complète avant l’inscription au registre foncier. Dans le canton de Zurich, par exemple, l’impôt sur les gains immobiliers diminue de 3 % pour chaque année complète supplémentaire.

Règles applicables en cas de remplacement

Si vous vendez votre logement à usage personnel et que vous achetez, dans un délai raisonnable, un nouveau logement que vous occupez à nouveau vous-même, l’imposition du gain immobilier est reportée. Toutefois, si le produit de la vente de l’ancien logement dépasse le prix d’achat du nouveau logement, l’administration fiscale impose la différence. Les couples âgés qui, après le départ de leurs enfants, vendent leur maison pour emménager dans un appartement en copropriété moins cher doivent généralement s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers, malgré le report d’imposition prévu en cas de remplacement.

Avantages à court et à long terme d’une rénovation

Et puisque vous êtes en train de rénover : pourquoi ne pas en profiter pour penser à l’avenir et exploiter pleinement le potentiel d’économies d’énergie ? Dans le canton de Berne, par exemple, vous pouvez déduire entièrement des impôts les travaux d’isolation – mais uniquement s’ils isolent des pièces chauffées de l’extérieur, s’ils servent en premier lieu à l’isolation thermique et s’ils ont un « effet significatif » sur l’ensemble du bâtiment. La fiche d’information n° 5 de l’administration fiscale mentionne notamment les plafonds de cave de manière explicite – ce qui va tout à fait dans le sens du conseiller Theiler : « L’isolation du plafond de la cave ou du plafond donnant sur un grenier froid a, par rapport à l’effort nécessaire, un effet considérable dans de nombreux cas. »

Les personnes qui misent sur des technologies écoénergétiques lors de la rénovation de leur système de chauffage bénéficient également d'avantages : vous pouvez non seulement déduire les frais d'entretien et de remplacement, mais aussi les installations supplémentaires, à condition qu'elles permettent de réaliser des économies d'énergie ou d'utiliser des énergies renouvelables. En principe, vous pouvez déduire de l'impôt fédéral direct les coûts que vous avez engagés vous-mêmes et qui n'ont pas été subventionnés. La plupart des cantons acceptent également ces déductions, mais pas tous. Depuis 2020, les contribuables peuvent reporter sur les deux périodes fiscales suivantes les coûts liés à des investissements visant à économiser l’énergie ou à protéger l’environnement, ou à la démolition en vue d’une reconstruction, si ces coûts ne peuvent pas être entièrement déduits l’année où les contribuables les engagent.

Dans le canton de Berne, les investissements dans des installations photovoltaïques sur des bâtiments existants sont déductibles au titre de l’entretien immobilier. Les subventions et contributions éventuellement perçues sont imposables en tant que revenus accessoires. Pour les nouvelles constructions, ces frais d’investissement (dans le canton de Berne) sont également déductibles dans le cadre de l’impôt sur le revenu depuis 2024. Pour les biens immobiliers situés dans d’autres cantons, il convient de vérifier la réglementation concrète.