Die besten Steuerspartipps für Wohneigentum

So sparst du mit Wohneigentum legal Steuern

Alle Jahre wieder müssen wir unsere Steuererklärung ausfüllen. Das tun die wenigsten gerne. Und noch weniger zahlen gerne Steuern. Falls du angestellt arbeitest und kein grosses Vermögen besitzt, hast du kaum Möglichkeiten, deine Steuerbelastung zu optimieren. Ausser du besitzt Wohneigentum. Wir verraten dir, wie du mit deiner Immobilie legal Steuern sparen kannst.

Umgang mit Schuldzinsen

Schuldzinsen kannst du in der Regel zu 100 Prozent vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das gilt auch für Hypothekarzinsen: Je mehr Zinsen du zahlst, desto weniger Einkommen musst du versteuern. Weil die Zinsen weiterhin tendenziell tief sind, ist die Zinsbelastung – und damit die Steuerentlastung – nicht mehr so hoch wie früher.

Eigenmietwert: Das gilt

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung den Eigenmietwert abgeschafft. Damit fallen viele Abzugsmöglichkeiten weg. Die Umsetzung erfolgt jedoch erst im Steuerjahr 2029, da die Kantone Gesetze anpassen müssen.

Amortisationen: Was lohnt sich für dich?

Indirekt statt direkt amortisieren lohnt sich für dich aus zwei Gründen: Zum einen bleiben Hypothekarschuld und abzugsberechtigte Schuldzinsen gleich hoch, zum anderen kannst du die Einzahlungen in die Säule 3a (gebundene Vorsorge) vom steuerbaren Einkommen abziehen. Wenn du direkt amortisierst, also deine 2. Hypothek in Raten zurückzahlst, kannst du Jahr für Jahr weniger Schuldzinsen abziehen.

Werterhaltende Ausgaben

Auch hier kommt es mit der Abschaffung des Eigenmietwerts 2029 zu Änderungen: Bei der Abschaffung des Eigenmietwerts fällt nicht nur die Besteuerung des fiktiven Einkommens für selbst genutzte Immobilien weg, sondern auch die Abzüge für Schuldzinsen, Unterhalt und Renovationskosten auf Bundesebene.

Renovationen richtig planen

Grundsätzlich liegt das grösste Steuersparpotenzial in der Planung des jährlichen Gebäudeunterhalts. Denn Unterhaltsarbeiten gelten als Massnahmen, die für die Immobilie werterhaltend und damit steuerlich abzugsfähig sind. Um Steuern zu sparen, empfiehlt es sich meistens, Unterhaltsarbeiten auf verschiedene Steuerperioden zu verteilen. Das ist aber von Fall zu Fall verschieden und muss entsprechend individuell beurteilt werden. Grundsätzlich wird im optimalen Fall mit dem Abzug die Progression gebrochen, ohne dass – bei Privatpersonen – das Einkommen unter null fällt. Dabei sollten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer auch berücksichtigen, ob sie besser die effektiven Kosten oder die mögliche Pauschale abziehen.

Ausgaben pauschal oder effektiv abziehen?

Du kannst jedes Jahr neu entscheiden, ob du deine Ausgaben effektiv belegst und abziehst oder pauschal abziehen willst:

• In Jahren mit geringen Ausgaben lohnt sich in der Regel die Pauschale. Je nach Kanton kannst du 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts pauschal abziehen, ohne Belege einreichen zu müssen.
• In Jahren mit grossen Ausgaben, beispielsweise für Renovationen und Umbauten, lohnt es sich, die effektiven Kosten detailliert aufzulisten und abzuziehen. Wichtig ist, dass die Ausgaben werterhaltend – und nicht wertvermehrend – sind. Das gilt zum Beispiel, wenn du alte Bauteile oder Geräte gleichwertig ersetzt.
• Eine Ausnahme sind energiesparende und umweltschützende Investitionen. Die meisten Kantone und der Bund akzeptieren Abzüge für neue Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen oder Energiesparfenster. Obwohl der Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe im Prinzip den Wert deines Hauses vermehrt.
• Wenn du eine Renovation, eine Sanierung oder einen Umbau planst, solltest du dir überlegen, ob du die Arbeiten – und damit die Ausgaben – auf zwei Jahre verteilen willst. Zum Beispiel über den Jahreswechsel. So kannst du die Steuerprogression brechen und zahlst gesamthaft weniger Steuern. Doch aufgepasst: Es bleiben dir bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts nur noch die Steuerjahre 2026 bis 2028.
• Seit 2020 gilt, dass Kosten für energiesparende oder dem Umweltschutz dienende Investitionen oder für den Rückbau im Hinblick auf einen Ersatzneubau, die in dem Jahr, in dem sie anfallen, nicht vollumfänglich in Abzug gebracht werden können, auf die nächsten beiden Steuerperioden vorgetragen werden können.

Abzüge bei Stockwerkeigentum

Wenn du Stockwerkeigentum besitzt, kannst du die Verwaltungskosten und deine Einzahlungen in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft abziehen.

Verkauf oder Übertragung

Wenn du dein Haus oder deine Wohnung verkaufst und einen Gewinn erzielst, musst du die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Ihre Höhe hängt einerseits von der Differenz zwischen Kaufpreis oder Gestehungskosten und Verkaufspreis und andererseits von der Besitzdauer ab. Lege alle Belege für den Hauskauf und die wertvermehrenden Arbeiten zur Seite, da du die Anschaffungskosten, wertvermehrenden Ausgaben sowie Handänderungs- und Vermittlungskosten, die in Abzug gebracht werden sollen, nachweisen musst. Je länger du das Objekt besitzt hast, desto grösser ist der Besitzdauerabzug. Die Besitzdauer wird in ganzen Jahren gemessen. Darum ist es besser, mit dem Grundbucheintrag bis zum Ablauf eines ganzen Jahres zu warten. Im Kanton Zürich beispielsweise wird die Grundstückgewinnsteuer mit jedem zusätzlichen vollen Jahr um 3 Prozent ermässigt.

Regelung bei Ersatzbeschaffung

Wenn du deine selbst bewohnte Liegenschaft verkaufst und innert angemessener Frist eine neue Liegenschaft kaufst, die du wieder selbst bewohnst, wird die Besteuerung des Grundstückgewinns aufgeschoben. Falls der Erlös aus dem Verkauf der alten Liegenschaft den Kaufpreis der neuen Liegenschaft übersteigt, wird aber die Differenz besteuert. Ältere Ehepaare, die nach dem Auszug der Kinder ihr Haus verkaufen und in eine günstigere Eigentumswohnung ziehen, müssen in der Regel trotz des Steueraufschubs bei Ersatzbeschaffungen die Grundstückgewinnsteuer bezahlen.

Kurzfristige und langfristige Vorteile einer Renovation

Und wenn du schon renovierst: Warum nicht gleich mit Blick auf die Zukunft und Ausschöpfung des Energiesparpotenzials? Isolationen beispielsweise können im Kanton Bern bei den Steuern voll abgezogen werden – aber nur, wenn sie beheizte Räume gegen aussen abgrenzen, in erster Linie der Wärmedämmung dienen und in Bezug auf das gesamte Gebäude eine «erhebliche Wirkung» haben. Unter anderem erwähnt das Merkblatt 5 der Steuerverwaltung Kellerdecken explizit – das ist ganz im Sinne des Beraters Theiler: «Die Isolation der Kellerdecke oder der Decke zu einem kalten Estrich hat, verglichen mit dem nötigen Aufwand, in vielen Fällen eine grosse Wirkung.»

Wer bei der Sanierung der Heizung auf energetisch effiziente Technik setzt, hat ebenfalls Vorteile: So sind nicht nur der normale Unterhalt und Ersatz abzugsberechtigt, sondern auch zusätzliche Installationen, sofern sie eine Energieeinsparung oder die Nutzung erneuerbarer Energien zur Folge haben. Grundsätzlich können Kosten, die Steuerpflichtige selbst getragen haben und die nicht subventioniert worden sind, von der direkten Bundessteuer abgezogen werden. Die Kosten sind auch in den meisten, aber nicht in allen Kantonen abzugsberechtigt. Seit 2020 gilt, dass Kosten für energiesparende oder dem Umweltschutz dienende Investitionen oder für den Rückbau im Hinblick auf einen Ersatzneubau, die in dem Jahr, in dem sie anfallen, nicht vollumfänglich geltend gemacht werden können, auf die nächsten beiden Steuerperioden vorgetragen werden können.

Investitionen in Photovoltaikanlagen auf bestehenden Gebäuden sind im Kanton Bern wie Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig. Allfällig erhaltene Subventionen und Beiträge sind als übriges Einkommen zu versteuern. Bei Neubauten sind diese Investitionskosten (im Kanton Bern) ab 2024 ebenfalls im Rahmen der Einkommenssteuer abzugsfähig. Bei Liegenschaften in anderen Kantonen ist die konkrete Regelung zu prüfen.