Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypotheken: Kosten und Regeln

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Die Schweizerinnen und Schweizer finanzieren ihr Wohneigentum immer noch am liebsten mit Festhypotheken. Zum einen, weil sie gerne auf Franken und Rappen genau budgetieren, zum anderen, weil die Hypothekarzinsen auch nach den Zinserhöhungen im Jahr 2022 immer noch vergleichsweise tief sind. Festhypotheken mit fünf Jahren Laufzeit sind aktuell ab 0,76 Prozent und mit zehn Jahren Laufzeit ab 1,17 Prozent erhältlich (Stand 21. Februar 2022). Da liegt es nahe, die tiefe Zinsbelastung langfristig zu sichern. Doch was passiert, wenn du beispielsweise deinen Arbeitsort wechselst, arbeitslos wirst oder dich scheiden lässt und dein Haus oder deine Wohnung vor Fälligkeit der Hypothek verkaufen musst?

Warum verlangen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Keine Gedanken machen musst du dir, wenn die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer die Festhypothek übernehmen will und deine Bank damit einverstanden ist. Oder wenn du dein Haus verkaufst, gleichzeitig eine Wohnung kaufst, die Hypothek überträgst und deine Bank damit einverstanden ist. In allen anderen Fällen musst du mit der Bank verhandeln. In den meisten Fällen wird sie auf einer Vorfälligkeitsentschädigung bestehen. Die Höhe dieser Entschädigung hängt von drei Faktoren ab:

• Zinssatz deiner Festhypothek zum Beispiel 2 Prozent
• aktueller Zinssatz für die Wiederanlage
• Restlaufzeit deiner Festhypothek zum Beispiel 5 Jahre

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Wenn der Zinssatz für die Wiederanlage des Hypothekarbetrags unter dem Zinssatz deiner Festhypothek liegt, musst du die Bank für den Zinsverlust entschädigen. Nehmen wir an, der Anlagezins beträgt 1 Prozent, dann beträgt der Zinsverlust 1 Prozent pro Jahr. Das macht für eine Hypothek von 500’000 Franken mit 5 Jahren Restlaufzeit 25’000 Franken.

Falls der Anlagezins über dem Hypothekarzins liegt, erwirtschaftet die Bank einen Zinsgewinn, den allerdings nur wenige Banken weitergeben. Nehmen wir an, die Bank könnte den Betrag zu 2,50 Prozent pro Jahr anlegen, dann gewinnt sie in 5 Jahren 12’500 Franken Zins.

Manche Banken rechnen ausserdem noch eine Risikomarge dazu, die aber ungerechtfertigt ist, weil nach der Rückzahlung kein Risiko mehr besteht. Verlange darum eine detaillierte Berechnung der Bank.

Wie kannst du mit der Vorfälligkeitsentschädigung Steuern sparen?

Gut zu wissen: Du kannst in deiner Steuererklärung bis zu 50’000 Franken im Jahr für Schuldzinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Falls deine Entschädigung deutlich darüber liegt, lohnt es sich allenfalls, frühzeitig mit den Steuerbehörden zu reden und einen verbindlichen steuerlichen Vorbescheid (Tax Ruling) einzuholen.

Falls du die Hypothek vorzeitig auflöst, weil du das Haus oder die Wohnung verkaufst, darfst du die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten ausweisen. Das reduziert deinen steuerbaren Verkaufsgewinn.