Steuerwert einer Liegenschaft im Ausland berechnen

Ja. Wenn du eine Immobilie im Ausland besitzt, musst du sie in der Schweizer Steuererklärung angeben. Direkt besteuert wird sie in der Schweiz nicht, weil sie grundsätzlich im Ausland besteuert wird. Der Wert und die Einkünfte daraus können aber den Steuersatz für dein Vermögen und dein Einkommen in der Schweiz beeinflussen.

Der Steuerwert deiner ausländischen Liegenschaft wirkt in der Schweiz satzbestimmend. Das bedeutet: Der Wert wird nicht als Vermögen besteuert, kann aber den Steuersatz erhöhen, der auf dein steuerbares Vermögen in der Schweiz angewendet wird. Dadurch kann die Steuerrechnung trotz fehlender direkter Besteuerung höher ausfallen.

Ja. Mieteinnahmen aus einer ausländischen Immobilie musst du in der Schweiz deklarieren. Sie werden hier nicht direkt als Einkommen besteuert, können aber den Steuersatz für dein Schweizer Einkommen erhöhen. Abziehbare Unterhaltskosten, Versicherungen, Verwaltungskosten und teilweise Hypothekarzinsen werden dabei berücksichtigt.

Das hängt vom Kanton ab. Wenn die abziehbaren Kosten höher sind als die Einnahmen oder der Eigenmietwert, entsteht ein Gewinnungskostenüberschuss. Einige Kantone übernehmen diesen als Minuseinkommen aus dem Ausland, wodurch sich die Steuerlast senken kann. Die meisten Kantone und der Bund berücksichtigen ein Minus jedoch nur satzbestimmend.

Das weltweite Vermögen und die weltweiten Schulden werden nach Lage und Wert der Aktiven auf die Steuerdomizile verteilt. Dadurch kann ein Teil deiner Hypothekarschulden und Hypothekarzinsen aus der Schweiz einer schuldenfreien Immobilie im Ausland zugeordnet werden. In der Schweiz kannst du dann unter Umständen weniger Schulden und Schuldzinsen abziehen.

Nicht deklarieren lohnt sich nicht. Durch den automatischen Informationsaustausch erhalten Steuerbehörden Hinweise auf ausländische Konten und Vermögenswerte. Wer ertappt wird, muss Vermögen und Einkommen rückwirkend zum höheren Satz versteuern. Zusätzlich können Verzugszinsen und eine Busse anfallen. Erbberechtigte Personen kommen in der Regel mit einer kürzeren rückwirkenden Nachzahlung davon.