Steuern sparen bei energetischer Sanierung

Mit einer energetischen Sanierung von Steuerabzügen profitieren

Energetische Sanierungen bieten nicht nur ökologische Vorteile, sondern haben auch steuerliche Auswirkungen, über die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer Bescheid wissen sollten. «Im Grundsatz wirken sich energetische Sanierungen im gleichen Masse wie die üblichen Sanierungen auf die Steuern aus», weiss Philipp Steiner, Privatkundenberater bei der St. Galler Kantonalbank. «Sie sind bei der direkten Bundessteuer abziehbar und werden somit vom steuerbaren Einkommen abgezogen.»

Es müsse jedoch unterschieden werden, ob sich die Sanierung werterhaltend oder wertvermehrend auf die Liegenschaft auswirkt. Worin liegt der Unterschied? «Werterhaltende Renovationen sind in der entsprechenden Steuerperiode abzugsfähig», erklärt Philipp Steiner. «Wertvermehrende Renovationen hingegen werden erst bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer – sprich: bei einem allfälligen Verkauf der Liegenschaft – berücksichtigt.»

Grundstückgewinnsteuer berechnen – so geht’s

«Wird beim Verkauf der eigenen Liegenschaft ein Verkaufsgewinn erzielt, bezahlt man eine Steuer auf diesen Gewinn: die Grundstückgewinnsteuer», erläutert der Experte.

Um diese zu berechnen, zieht man zunächst vom Verkaufspreis den Kaufpreis ab. «Dann kommen die Renovationen ins Spiel», skizziert Philipp Steiner, denn: «Wertvermehrende Renovationen können vom Gewinn abgezogen werden.» Nach all den Abzügen wird im Anschluss eine Steuer berechnet. «Berücksichtigt wird da, wie lange das Objekt im Eigentum war: Je länger die Immobilie im gleichen Eigentum beziehungsweise selbst bewohnt war, desto tiefer fällt die Steuer aus», verrät der Experte.

Diese Voraussetzungen gelten für Steuerabzüge

Um die Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit zu erfüllen, müssen die Renovationen als Werterhalt der Liegenschaft betrachtet werden und dürfen in der Regel nicht durch Förderbeiträge subventioniert sein, so der Privatkundenberater. Wichtig zu beachten: In diesem Punkt sind Unterschiede von Steueramt zu Steueramt möglich. «Grundsätzlich kann man aber nur den Differenzbetrag zwischen Investitionskosten und Förderbeiträgen steuerlich abziehen, wobei gewisse Steuerämter diese Regelung nicht berücksichtigen», so der Experte.
 
Bei Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, greifen Ausnahmen: «Die Energiesparmassnahmen und Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau darf man ebenfalls abziehen, auch wenn solche Investitionen zum Teil wertvermehrend sind», merkt Philipp Steiner an. «Hierzu ist es sinnvoll, einen Steuerexperten beizuziehen oder sich mittels Merkblätter bei den einzelnen Kantonen zu informieren.»

Ist dieser Unterschied erkannt, habe man zusätzlich den Faktor der Vermögenssteuer zu berücksichtigen, so der Privatkundenberater weiter: «Denn je nachdem wie die Renovation finanziert wird, senkt sich das Vermögen, da eigene Mittel eingesetzt werden oder eine Hypothekarerhöhung angestrebt wird.» Falls Förderbeiträge für die Renovation gesprochen werden, kann je nach Höhe der Beiträge das Vermögen im gleichen Rahmen gehalten werden: «Dies hat zur Folge, dass die Vermögenssteuer unverändert bleibt.»

Die Bedeutung des Eigenmietwerts für die Steuern

Beim Eigenmietwert handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das für selbst genutzte Immobilien berechnet wird – basierend auf dem theoretischen Mietwert der Immobilie. «Bei grösseren Investitionen wird jeweils ein neuer Wert ermittelt», stellt Philipp Steiner klar. Dass Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer Nachzahlungen tätigen müssen, sei in der Regel nicht der Fall: «Grundsätzlich wird der Wert ermittelt und dann ist dieser für die Zukunft gültig.»

Zu Nachzahlungen könne es gemäss dem Experten höchstens dann kommen, wenn Investitionen getätigt werden, aber die Immobilie zu diesem Zeitpunkt nicht neu geschätzt wird: «Denn wenn die Immobilie dann im regulären Schätzintervall neu bewertet wird und dabei festgestellt wird, dass die Investitionen einen erheblichen Mehrwert erzeugt haben, kann dies zu einer rückwirkenden Anpassung und entsprechenden Nachzahlungen führen», hält der Privatkundenberater fest.

Sanierungskosten über mehrere Jahre absetzen

Was vielen nicht bewusst ist: Sanierungskosten lassen sich über mehrere Jahre absetzen – wenn man es denn richtig macht. «Damit das Investitionsvolumen sinnvoll auf mehrere Steuerperioden verteilt werden kann, sollte im ersten Schritt der Grenzsteuersatz der jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümer berechnet werden», rät Philipp Steiner. Der Grenzsteuersatz zeigt auf, wie viel Steuern auf das entsprechende steuerbare Einkommen bezahlt wird. «Durch die Aufteilung der Investitionsvolumen auf mehrere Steuerperioden kann der Grenzsteuersatz deutlich gesenkt werden», erläutert der Privatkundenberater. Die Kosten der Renovation werden dann vom steuerbaren Einkommen abgezogen.

Säule-3a-Bezug: Das musst du beachten

Gut zu wissen: Du kannst Geld aus deiner Säule 3a verwenden, um bestimmte Renovierungen und Umbauten an deinem selbst genutzten Wohneigentum zu finanzieren. Allerdings gibt es eine zeitliche Begrenzung für den Bezug: In der Regel kannst du nur alle 5 Jahre auf dein Säule-3a-Kapital zugreifen. «Auch da gibt es jedoch Ausnahmen ohne Gewähr», fügt der Experte an.

Beim Bezug der Säule 3a sollten verschiedene Punkte berücksichtigt werden. Philipp Steiner erläutert: «Da stellt sich einerseits die Frage, per wann das Kapital ausbezahlt werden kann.» Gemäss dem Privatkundenberater gibt es dafür unterschiedliche Vorgehensweisen: «Eine Möglichkeit ist, dass das Kapital auf ein entsprechendes Konto ausbezahlt wird und von diesem die Rechnung der Investition bezahlt wird. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass die Bank die Rechnung direkt ab dem Säule-3a-Konto auslöst.» Des Weiteren existieren Finanzinstitute, welche das Guthaben aus der Säule 3a erst ausbezahlen, sofern die Rechnung der Investition vorgängig durch den Liegenschaftseigentümer mittels eigener Mittel bezahlt wurde.

Anderseits müsse beim Säule-3a-Bezug berücksichtigt werden, dass auf das ausbezahlte Kapital eine Kapitalleistungssteuer anfällt: «Diese fällt einmalig beim Bezug an, weil bisher das Kapital nicht im Vermögen versteuert wurde und man zudem die Einzahlung vom steuerbaren Einkommen abziehen konnte», erklärt der Privatkundenberater. Die Kapitalleistungssteuer sei überdies mit einem reduzierten Steuersatz versehen.

Steuerabzüge maximieren – so gehst du auf Nummer sicher

Wie kann ich sichergehen, dass ich alle möglichen Steuervorteile bei der energetischen Sanierung vollständig ausschöpfe? Philipp Steiner gibt Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern abschliessend folgenden Tipp mit auf den Weg: «Ich empfehle die Kontaktaufnahme mit einem Steuerexperten oder einer Treuhänderin im jeweiligen Kanton.» Je nachdem bietet die Bank passend dazu spezielle Beratungen an: «Wir als St. Galler Kantonalbank bieten in diesem Zusammenhang auch Steuerchecks an», nennt der Steuerexperte ein Beispiel aus der Praxis.

Steuerabzüge für mögliche Einzahlungen in die Säule 3a geltend machen – geht das?

«Tätigt man Renovationen, welche werterhaltend sind, können diese Kosten dem steuerbaren Einkommen abgezogen werden», klärt Philipp Steiner auf. Die Einzahlungen in die 3. Säule im gleichen Jahr, in welchem der Bezug der 3. Säule für die Renovation vorgenommen wird, ist laut dem Privatkundenberater ebenfalls steuerlich abzugsfähig.

Eine Obergrenze für beides zusammen gibt es hierfür übrigens nicht – Sorgen, dass man eine Einzahlung eventuell nicht mehr geltend machen könnte, sind somit unberechtigt. Der Privatkundenberater gibt Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern diesbezüglich folgenden Tipp mit auf den Weg: «Prüfe, wie sich die Einzahlungen und Renovationen auf den Grenzsteuersatz auswirken. Unter Umständen ist es sinnvoll, bestimmte Renovationen auf das Folgejahr zu verschieben, um einen maximalen steuerlichen Effekt zu erzielen.»