Dachstock ausbauen: Planung und Kosten

War der Estrich über den beheizten Wohnräumen früher Lager- und Trocknungsraum oder das Zuhause von Dienstpersonal und armen Künstlern, so entsteht dort heute durch den Ausbau des Dachstocks zusätzlicher Wohnraum. Im Dachraum lassen sich Akzente setzen und originelle Wohnformen verwirklichen. Wer seinen Estrich ausbaut oder in ihm eine komplette Wohnung einrichtet, gewinnt ohne Landverlust im bestehenden Bauvolumen mehr Wohnfläche. Mit zusätzlichen Zimmern oder einer grösseren Wohnfläche steigt zudem der Wert deines Hauses.

Der Ausbau des Estrichs verlangt vorgängige Abklärungen

Ein Dachausbau kann mitunter zu einer komplizierten und teuren Angelegenheit werden. Besonders dann, wenn nicht schon zum Zeitpunkt des Hausbaus an eine allfällige spätere Umnutzung des Estrichs gedacht worden war. Wenn etwa eine gute Isolierung, oder eine ausreichende Tageslichtversorgung fehlen. Willst du einen Dachausbau in grossem Stil vornehmen, ist es ratsam, vor Planungsbeginn baulich und rechtlich genau abzuklären, was die Vorschriften erlauben, speziell dann, wenn dein Haus von historischem Wert ist oder wenn auch das Bauvolumen verändert werden soll.

Die Umnutzung des Estrichs muss Bewilligungen und Vorschriften einhalten

Wenn du den Raum im Dachstock stark verändern willst, etwa Wände entfernen oder Fenster einbauen möchtest, brauchst du fast immer eine Baubewilligung. Kleinere Arbeiten können von der Gemeinde oft ohne aufwändiges Verfahren in wenigen Tagen bewilligt werden. Bei einem grösseren Dachausbau mit einer Umnutzung des Estrichs ist eine öffentliche Ausschreibung nötig. Es kann Monate dauern, bis ein Entscheid vorliegt. Es empfiehlt sich, dass du die Gemeinde vorgängig um Auskunft bittest, welche Abklärungen zu treffen und welche Bedingungen zu erfüllen sind. Ist ein vollständiges Baubewilligungsverfahren nötig, lohnt es sich für dich, Architektinnen und Architekten beizuziehen.

Ausnützungsziffer und Bauordnung geben beim Dachausbau den Rahmen vor

Je nach Gemeinde und Bauzone, in welcher das Haus steht, gelten beim Dachstock-Ausbau bestimmte Bauvorschriften. So darf etwa die in der Bauordnung oder dem Zonenplan festgelegte Geschosszahl nicht überschritten werden. Auch die Nutzung der Räume ist geregelt: In einer Wohnzone können bei einem Dachausbau nicht einfach Büroräume für ein Unternehmen entstehen. Genauso wenig können in einer Gewerbezone im Dachgeschoss Wohnungen eingebaut werden. Einzuhalten ist sodann die Ausnützungsziffer, also das Verhältnis von Grundstücksfläche zu Wohnfläche, das ebenfalls von Standort zu Standort spezifisch geregelt ist. Ein Dachstock-Ausbau darf nur zusätzlichen Wohnraum bieten, wenn bei dieser Erweiterung noch Reserven in der Ausnützungsziffer vorhanden sind, unter Umständen auch auf einem benachbarten Grundstück, deren Eigentümerinnen und Eigentümer gewillt sind, sie abzutreten.

Brand-, Ortsbild- und Denkmalschutz im Estrich

In den kommunalen Zonenplänen oder der Bauordnung ist auch festgehalten, welche Brandschutzmassnahmen nötig sind, wie gross die Fenster sein dürfen oder welche Form das Dach haben muss. Gerade der Einbau von Fenstern und Lukarnen kann beim Dachgeschoss-Ausbau zum Knackpunkt werden, der architektonische Flexibilität erfordert. Auflagen können möglicherweise auch von der Denkmalpflege gemacht werden. Steht dein Haus unter Denkmalschutz, muss ein Ausbau von der Denkmalpflege abgesegnet werden. In einigen Kantonen beteiligt sie sich finanziell an deinem Dachausbau.

Sind all diese grundsätzlichen Fragen erst einmal geklärt, kannst du die Erweiterung der Nutzfläche in Angriff nehmen. So hast du oft schon innerhalb von wenigen Monaten im früheren Estrich ein kleines Bijou unter Dach und Fach.