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Bauen in der Landwirtschaftszone: Was ist erlaubt?

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Umnutzung von Landwirtschaftsbauten für Wohnzwecke

Nach wie vor ist die Zahl der Landwirtschaftsbetriebe in der Schweiz rückläufig. Manche Betriebsgebäude werden frei für neue Nutzungen. In vielen Fällen ist auch ein Umbau in Wohnräume möglich. Doch zuerst müssen gründliche Vorabklärungen durchgeführt werden, denn die Handlungsfreiheit ist nicht grenzenlos.

Aktualisiert am

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Umnutzung von Landwirtschaftsbauten wird durch den Strukturwandel begünstigt: Immer mehr Betriebe verschwinden, wodurch Ställe, Scheunen oder Speicher für neue Nutzungen – etwa als Wohnraum – frei werden.
  • Die grosse Vielfalt landwirtschaftlicher Gebäude eröffnet viele Möglichkeiten, verlangt aber eine sorgfältige Analyse von Bauweise, Zustand und Umfeld, bevor ein Umbau geplant wird.
  • Standort und Erschliessung setzen klare Grenzen: Besonders ausserhalb des Siedlungsgebiets bestimmen gesetzliche Vorgaben und lokale Regelungen, was überhaupt zulässig ist.
  • In der Landwirtschaftszone hängt viel vom Baujahr ab (vor oder nach 1. Juli 1972): Altrechtliche Bauten bieten meist mehr Spielraum, während bei neueren Gebäuden Änderungen stärker eingeschränkt sind.
  • Beim Umbau – etwa zur Wohnnutzung in Scheunen – sind energetische Herausforderungen zu beachten, da diese Gebäude ursprünglich nicht für beheizte Räume konzipiert wurden.

Vielfalt und Wandel landwirtschaftlicher Bauten

Landwirtschaftliche Betriebe gehören in unserem Land zu den traditionellen Bauaufgaben. Ställe, Scheunen, Speicher und Schuppen haben zusammen mit den Wohnstätten der Bauernfamilien und ihren Angestellten ganz unterschiedliche Gebäudeformen und -strukturen hervorgebracht. Je nach Region und Tradition mussten sie einerseits sinnvoll in die Landschaft eingebettet werden. Andererseits hatten sie durch die Jahreszeiten einen effizienten Betrieb sicherzustellen. Stillgelegte Landwirtschaftsbetriebe eröffnen dank dieser Diversität zahlreiche Möglichkeiten einer Umnutzung von Landwirtschaftsbauten. Das regt die Phantasie an; gerade der Traum einer zur «Loft» umgebauten Scheune lässt manche Herzen höher schlagen. Eine genaue Betrachtung der bestehenden Bauwerke und ihres Umfelds ist aber unumgänglich.

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Standort und Alter von Landwirtschaftsbauten setzen Grenzen

Bauernhöfe haben in der Schweiz ganz unterschiedliche Standorte. Teilweise versammeln sie sich zu Dörfern und Weilern. In bestimmten Gegenden, etwa im Emmental oder im Appenzellerland, gibt es traditionelle Streusiedlungen. In hochalpinen Regionen treffen wir ausserdem auf Baugruppen, die nur saisonal genutzt werden, beispielsweise Maiensässe oder Rustici. Der Standort von Landwirtschaftsbauten und ihre Erschliessung spielen bei Umnutzungsplänen eine zentrale Rolle. Sie bestimmen den Rahmen, in dem eine Umnutzung überhaupt möglich ist. Eigentlich sind Umnutzungen von Landwirtschaftsbauten fast überall erlaubt. Wenn es um konkrete bauliche Massnahmen geht, ist aber ein äusserst vorsichtiges Agieren ratsam. Denn es bestehen zahlreiche Auflagen und Einschränkungen, welche das Umnutzungs-Projekt zu einer langwierigen, dornenvollen Angelegenheit werden lassen können. Die gesetzlichen Grundlagen sind kommunal geregelt, übergeordnete Instanzen können intervenieren. Dies mahnt zur Vorsicht.

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Umnutzungen in der Landwirtschaftszone

Befindet sich der für eine Umnutzung vorgesehene Landwirtschaftsbau ausserhalb des Siedlungsgebiets, ist ein Schlüsseldatum zu beachten: der 1. Juli 1972. Dieser Stichtag bestimmt, ob eine Immobilie vor dem Bestehen der schweizerischen Zonenordnung oder nachher errichtet wurde. Fachkreise sprechen von altrechtlichen und neurechtlichen Bauwerken. Diese Differenzierung hat einen grundsätzlichen Einfluss auf die Möglichkeiten bei einer Umnutzung, die aber von Kanton zu Kanton geregelt werden. Tendenziell lässt sich sagen, dass bei altrechtlichen Landwirtschaftsbauten die Anpassung bestehender Wohnräumlichkeiten an heutige Standards erlaubt und auch die Erweiterung des Wohnraums mittels Ausnahmebewilligungen möglich ist. Gefordert wird meistens, dass das bestehende Erscheinungsbild möglichst ungestört bleibt. Es gibt allerdings in den Behörden Kräfte, welche die Ausnahmen nicht zur Regel werden lassen möchten. Sie können kommunale oder sogar kantonale Bewilligungen anfechten. Bei neurechtlich und somit zonenkonform erstellten Bauwerken werden landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen tendenziell zugelassen. Doch auch hier sind Änderungen am äusseren Erscheinungsbild kritisch. Die Umnutzung muss im gegebenen baulichen Rahmen erfolgen, Projekte mit Ersatzneubauten stossen nicht selten auf Widerstand.

Umnutzungen in der Bauzone

Landwirtschaftsbauten im Siedlungsgebiet gehören oft zu historischen Ortskernen. Umnutzungen zu Wohnzwecken sind möglich. Allerdings müssen der Ortsbildschutz und bislang auch Auflagen der Denkmalpflege berücksichtigt werden. Beim Studium von Baugesuchen werden die Verantwortlichen beurteilen, ob sich das Vorhaben gut in die Umgebung integriert. Projekte, welche das historische Erbe bewusst pflegen möchten, haben sicher eine bessere Chance, akzeptiert zu werden. Dieser Trend führt bei Umbauten von Scheunen nicht selten zu Doppelfassaden; eine lichtdurchlässige Holzverschalung vor einer wetterdichten, gedämmten Glashülle «tarnt» den Nutzungswechsel.

Wohnen im früheren Speicher

Beim Umbau von Scheunen in Wohnlofts sollte man sich gut überlegen, wie sich der Nutzungswandel konkret gestalten soll. Scheunen wurden primär als Witterungsschutz für Winterfutter und Lagergut geplant, als Räume, die zwar trocken, aber gut durchlüftet sind. Beheizte Wohnräume müssen heute dicht sein, ihre Konstruktion verfolgt ganz andere Ziele. Deshalb besteht das Risiko, dass vollständig ausgebaute Scheunen im Winter nur mit grossem energetischem und finanziellem Aufwand warmzukriegen sind. Es lohnt sich daher die Überlegung, ob Teile der Scheune nicht Speicher oder Lager bleiben oder als unbeheizte, geschützte saisonale Aufenthaltsräume genutzt werden sollen.

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Themen in diesem Artikel

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