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Construire en zone agricole : qu'est-ce qui est autorisé ?

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Réaffectation de bâtiments agricoles à des fins d’habitation

Le nombre d'exploitations agricoles continue de diminuer en Suisse. Certains bâtiments d'exploitation sont ainsi libérés et peuvent être réaffectés à d'autres usages. Dans de nombreux cas, il est également possible de les transformer en logements. Toutefois, il faut d'abord procéder à des études préliminaires approfondies, car la liberté d'action n'est pas illimitée.

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En un coup d'œil

  • Les mutations structurelles favorisent la reconversion des bâtiments agricoles: de plus en plus d'exploitations disparaissent, libérant ainsi des étables, des granges ou des greniers pour de nouvelles utilisations, par exemple comme logements.
  • La grande diversité des bâtiments agricoles offre de nombreuses possibilités, mais nécessite que vous réalisiez une analyse minutieuse du mode de construction, de l'état et de l'environnement avant de planifier une transformation.
  • L'emplacement et les voies d'accès imposent des limites claires : en dehors des zones urbanisées notamment, ce sont les prescriptions légales et les réglementations locales qui déterminent ce qui est autorisé.
  • Dans la zone agricole, beaucoup dépend de l'année de construction (avant ou après le 1er juillet 1972) : les bâtiments construits sous l'ancien droit offrent généralement plus de marge de manœuvre, tandis que les modifications encadrent plus strictement les bâtiments plus récents.
  • Lors d'une transformation – par exemple en logement dans une grange – il est important de tenir compte des défis énergétiques, car ces bâtiments n'ont à l'origine pas été conçus pour des pièces chauffées.

Diversité et évolution des bâtiments agricoles

Dans notre pays, les exploitations agricoles font partie des missions traditionnelles de la construction. Les étables, les granges, les greniers et les remises, associés aux habitations des familles  d'agricultrices et d'agriculteurs ainsi qu'à celles de leurs employées et employés, ont donné naissance à des formes et des structures architecturales très variées. Selon la région et la tradition, ces bâtiments devaient, d'une part, s'intégrer harmonieusement dans le paysage. D'autre part, ils devaient garantir un fonctionnement efficace tout au long des saisons. Grâce à cette diversité, les exploitations agricoles désaffectées offrent de nombreuses possibilités de réaffectation des bâtiments agricoles. Cela stimule l'imagination ; le rêve d'une grange transformée en « atelier-appartement » fait notamment battre le cœur de nombreuses personnes. Vous devez toutefois examiner minutieusement les bâtiments existants et leur environnement.

L'emplacement et l'âge des bâtiments agricoles imposent certaines limites

En Suisse, les fermes sont implantées dans des lieux très variés. Elles se regroupent parfois pour former des villages et des hameaux. Dans certaines régions, comme l'Emmental ou le canton d'Appenzell, on trouve des hameaux traditionnels dispersés. Dans les régions de haute montagne, on trouve également des constructions utilisées uniquement de manière saisonnière, comme les mayens ou les rustici. L'emplacement des bâtiments agricoles et leur desserte jouent un rôle central dans les projets de réaffectation. Ils déterminent le cadre dans lequel une réaffectation est possible. En réalité, les autorités autorisent presque partout les changements d'affectation des bâtiments agricoles. Lorsqu'il s'agit de mesures de construction concrètes, nous vous conseillons toutefois d'agir avec une extrême prudence. En effet, de nombreuses conditions et restrictions peuvent transformer votre projet en une procédure longue et complexe. Les communes fixent les bases légales, mais des instances supérieures peuvent intervenir. Cette situation doit vous inciter à la prudence.

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Changements d’affectation dans la zone agricole

Si le bâtiment agricole que vous souhaitez réaffecter se trouve en dehors de la zone urbanisée, vous devez tenir compte d'une date clé : le 1er juillet 1972. Cette date de référence permet de déterminer si un bien immobilier a été construit avant ou après l'entrée en vigueur du régime suisse des zones. Les spécialistes parlent de bâtiments relevant de l'ancien droit et de bâtiments relevant du nouveau droit. Cette distinction a une influence fondamentale sur les possibilités de changement d'affectation, que chaque canton réglemente toutefois différemment. D'une manière générale, vous pouvez adapter les locaux d'habitation existants aux normes actuelles dans les bâtiments agricoles de l'ancien droit et agrandir l'espace d'habitation grâce à des dérogations. Les autorités exigent généralement que l'aspect extérieur existant reste autant que possible inchangé. Toutefois, au sein des autorités, des forces ne souhaitent pas que les exceptions deviennent la règle et peuvent contester les autorisations communales, voire cantonales. Pour les constructions réalisées selon le nouveau droit et donc conformes au plan de zone, les utilisations résidentielles non agricoles sont généralement autorisées. Mais là encore, les modifications de l'aspect extérieur sont vues d'un œil critique. Vous devez inscrire la réaffectation dans le cadre architectural existant ; les projets prévoyant des constructions de remplacement se heurtent souvent à une certaine résistance.

Changements d'affectation dans la zone à bâtir

Les bâtiments agricoles situés en zone urbanisée font souvent partie des centres historiques des localités. Vous pouvez les réaffecter à des fins d'habitation. Vous devez toutefois tenir compte de la protection du site et, jusqu'à présent, des conditions imposées par les services de conservation des monuments historiques. Lors de l'examen des demandes de permis de construire, les responsables évalueront si votre projet s'intègre bien dans son environnement. Les projets qui visent délibérément à préserver le patrimoine historique ont certainement plus de chances d'être acceptés. Cette tendance conduit souvent, lors de la transformation de granges, à la mise en place de doubles façades : un bardage en bois translucide est installé devant une enveloppe vitrée étanche et isolée, ce qui permet de « camoufler » le changement d'affectation.

Vivre dans un ancien entrepôt

Lors de la transformation d'une grange en appartement, il est essentiel de réfléchir à la manière dont ce changement d'affectation doit s'opérer. À l'origine, les granges étaient conçues pour protéger le fourrage d'hiver et les marchandises entreposées des intempéries, c'est-à-dire pour être des espaces secs et aérés. Les pièces d'habitation chauffées doivent aujourd'hui être étanches et leur construction répond à des objectifs tout à fait différents. C'est pourquoi il est possible que vous ne puissiez chauffer une grange entièrement aménagée en hiver qu'au prix d'importants efforts énergétiques et financiers. Il peut donc être judicieux de conserver certaines parties de la grange en tant qu'espaces de stockage ou de garde, ou de les utiliser comme pièces de séjour saisonnières non chauffées, mais protégées.

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