Ausnützungsziffer: Bedeutung beim Bauen

Die Ausnützungsziffer als oft unterschätzter Standortfaktor

Das Grundstück, auf dem du dein Traumhaus bauen willst, muss vielen Ansprüchen gerecht werden. Die einen möchten mitten im Grünen wohnen, die anderen möglichst zentral. Den einen ist ein kurzer Arbeitsweg wichtig, die anderen möchten in der Nähe der Schule oder von Einkaufsmöglichkeiten leben. Und alle wollen irgendwo bauen, wo die Steuerbelastung so gering als möglich ist. Vor dem Kauf sind viele Standortvorteile und -nachteile abzuwägen. Doch ein Argument für oder gegen ein Grundstück geht gerne vergessen oder wird erst nach dem Kauf ein Thema: die Ausnützungsziffer respektive die Geschossflächenziffer.

Schau dir den Zonenplan genau an

Die Gemeindefläche ist in überbaubare Anteile und in Nichtbaugebiete eingeteilt. Auf der Baufläche wiederum werden Wohnzonen, Zonen für öffentliche Bauten oder Industrie- und Gewerbezonen unterschieden. Hier darf gemäss den beschlossenen Regeln eine nutzungskonforme Baute erstellt werden, die den Vorgaben der kantonalen und kommunalen Baugesetze entspricht. So ist zum Beispiel festgeschrieben, ob auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus gebaut, wie viele Stockwerke ein Haus höchstens aufweisen darf respektive wie gross der Abstand zur Nachbarschaft sein muss. Eine der wichtigsten, auf die Bauparzelle bezogenen Vorgaben ist dabei die maximale Ausnützungsziffer respektive die Geschossflächenziffer. In einer Wohnzone W1 darfst du ein Haus mit einem Vollgeschoss bauen, in Wohnzone W2 mit zwei Vollgeschossen und in Wohnzone W3 mit drei Vollgeschossen. Als Vollgeschoss gelten alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen. Zonenplan und Bauordnung kannst du von der Gemeinde- oder Stadtverwaltung beziehen oder übers Internet einsehen.

Je höher die Ziffer, umso besser

Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche. Bei einer Ausnützungsziffer von 0,3 kannst du auf eine 600 m2 grosse Parzelle ein Haus mit einer Wohnfläche von bis zu 180 m2 bauen, bei 0,25 darf die Wohnfläche nicht grösser als 150 m2 sein. Je höher die Ausnützungsziffer, desto flexibler bist du und umso wertvoller ist das Grundstück, das du kaufen willst. Die zonengerechte Ausnützungsziffer, kurz AZ, erfährst du von der kommunalen Bauverwaltung.

In einigen Kantonen wird anstelle der Ausnützungsziffer mit der Geschossflächenziffer, kurz GfZ, gerechnet. Der wesentliche Unterschied ist: Während die GfZ alle Flächen eines Gebäudes einbezieht, sind Keller- und Dachräume in der AZ nicht enthalten.

Frag das Bauamt lieber einmal zu viel

Die Ausnützungsziffer ist fix und kann von Baugesuchstellenden nicht ohne Weiteres erhöht werden. Nur kantonale oder kommunale Behörden können und dürfen Ausnahmebewilligungen erteilen. Kläre allfällige Überschreitungswünsche bei der Ausnützung lieber einmal zu viel ab als einmal zu wenig. Solche Eingaben sind nicht von vornherein chancenlos, da einige Gemeinden über Erschliessungs- oder Gestaltungspläne teilweise flexiblere Vorgaben festsetzen können. Zudem gilt: Kommunale Zonenpläne und Bauvorschriften werden kontinuierlich angepasst, sodass du dich auch über hängige Zonenplanrevisionen erkundigst, die für das erworbene Grundstück relevant sind.

Plane Um- und Ausbauten sorgfältig

Wenn du dein Haus um- oder ausbauen willst, spielt die Ausnützungsziffer auch eine Rolle. Falls du die höchstmögliche Wohnfläche ausgenutzt hast, aber der Raum zu eng wird, darfst du nicht einfach den Estrich zum Schlafzimmer ausbauen, weil du die Ausnützungsziffer überschreitest. Kläre mit der Gemeinde- oder Stadtverwaltung ab, was möglich ist und ob das Bauamt vielleicht eine Ausnahmebewilligung erteilt. Für dieses Gespräch brauchst du den Haus- und Katasterplan sowie eine Skizze der geplanten Um- oder Ausbauten. Am besten spricht deine Architektin oder dein Architekt beim Bauamt vor. Übrigens: Wenn du einen Wintergarten anbaust und an die Heizung anschliesst, erhöhen sich die Wohnfläche und die Ausnützungsziffer des Hauses, deshalb steigt auch der Eigenmietwert.

Beim Erwerb einer älteren Liegenschaft kommt es jedoch häufig vor, dass der Zonenplan in der Zwischenzeit verändert wurde und eine Ausnützungsreserve ausgeschöpft werden kann. In diesem Fall wird die bestehende Immobilie die maximale AZ beziehungsweise GfZ nicht erreichen. Eine Erweiterung oder Aufstockung der Wohnnutzung wäre hier baurechtlich gestattet.

So berechnen sich Ausnützungsziffer und Bruttogeschossfläche

Bruttogeschossfläche: Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen. Mit Mauer- und Wandquerschnitten, aber ohne Flächen, die nicht zur eigentlichen Wohnzone zählen wie

• Keller oder Estriche,
• Waschküchen und Trockenräume,
• Heiz-, Kohlen- und Tankräume,
• Einstellräume für Kinderwagen, Velos oder Motorfahrzeuge sowie
• Korridore, Treppen und Lifte, die nicht anrechenbare Räume erschliessen usw.

Landfläche: Fläche der Parzelle minus Flächen für die Erschliessung der Parzelle, für die das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, wie

• Fahrbahn-, Zufahrts- sowie Trottoirflächen,
• geplante Verkehrsanlagen, 
• im Zonen- oder Quartierplan definierte Grün- oder Freihaltezonen sowie
• Wälder und Gewässer.

So berechnest du die Ausnützungsziffer:

anrechenbare Bruttogeschossfläche : anrechenbare Landfläche = Ausnützungsziffer

So berechnest du die maximale Bruttogeschossfläche:

anrechenbare Landfläche x Ausnützungsziffer = maximale Bruttogeschossfläche

Auf einer 600 m² grossen Parzelle mit einer Ausnützungsziffer von 0,3 darfst du bis zu 180 m² bebauen. Wie hoch die Ausnützungsziffer einer Parzelle ist, erfährst du von der Gemeinde- oder Stadtverwaltung. Die Bruttogeschossflächenziffer berechnet sich analog aus Bruttogeschossfläche (BGF): Landfläche. Allerdings werden für die BGF sämtliche Geschossflächen, unabhängig ihrer spezifischen Nutzung dazu gezählt, einzig Geschosse mit einer lichten Höhe unter einem Meter sind davon ausgenommen.