Indice d’utilisation du sol : importance dans la construction

Le coefficient d'occupation du sol, un facteur d'implantation souvent sous-estimé

Le terrain sur lequel vous souhaitez faire construire la maison de vos rêves doit répondre à de nombreuses exigences. Certains souhaitent vivre en pleine nature, tandis que d'autres préfèrent un emplacement aussi central que possible. Pour certains, un trajet domicile-travail court est essentiel, tandis que pour d'autres, il est important d'habiter à proximité d'une école ou de commerces. Tout le monde souhaite également construire là où la charge fiscale est la plus faible possible. Avant d'acheter, vous devez donc peser le pour et le contre des différents emplacements. Cependant, un point important est souvent négligé lors de l'achat d'un terrain : le coefficient d'utilisation ou d'occupation des sols.

Consulter attentivement le plan de zones

Le territoire communal est divisé en zones constructibles et non constructibles. Au sein de la zone constructible, on distingue les zones résidentielles, les zones réservées aux bâtiments publics ainsi que les zones industrielles et artisanales. Conformément aux règles en vigueur, vous pouvez y construire un bâtiment conforme à l'affectation prévue et respectant les prescriptions des lois cantonales et communales relatives à la construction. Ces lois précisent notamment si vous pouvez construire une maison individuelle sur le terrain, le nombre maximal d'étages autorisé pour une maison et la distance minimale à respecter par rapport au voisinage. L'une des principales prescriptions relatives à la parcelle à bâtir est le coefficient d'utilisation maximal, également appelé indice d'occupation du sol. Dans une zone résidentielle de type I , vous pouvez construire une maison d'un étage complet ; dans une zone de type II, de deux étages complets ; et dans une zone de type III, de trois étages complets. Les autorités considèrent comme étages complets tous les étages des bâtiments, à l'exception des sous-sols, des combles et des étages d'attique. Vous pouvez vous procurer le plan de zone et le règlement de construction auprès de l'administration communale ou les consulter sur Internet.

Plus l’indice est élevé, mieux c’est

Le coefficient d'utilisation est le rapport entre la superficie du terrain et la surface brute de plancher. Avec un coefficient d'utilisation de 0,3, vous pouvez construire sur une parcelle de 600 m² une maison d'une surface habitable pouvant atteindre 180 m² ; avec un coefficient de 0,25, vous ne devez pas dépasser 150 m² de surface habitable. Plus le coefficient d'utilisation est élevé, plus vous bénéficiez de flexibilité et plus le terrain que vous souhaitez acheter a de la valeur. Vous pouvez vous renseigner auprès du service communal de l'urbanisme pour connaître l'indice d'utilisation applicable à la zone concernée, en abrégé IU.

Dans certains cantons, on utilise le coefficient d'occupation des sols (COS) à la place du coefficient d'utilisation. La différence essentielle est la suivante : alors que le COS inclut toutes les surfaces d'un bâtiment, les caves et les combles ne sont pas pris en compte dans l'IU

Il vaut mieux se renseigner une fois de trop auprès du service de l'urbanisme

Le coefficient d'utilisation est fixe et les demandeuses et les demandeurs de permis de construire ne peuvent pas l'augmenter sans autre forme de procès. Seules les autorités cantonales ou communales peuvent et sont habilitées à accorder des dérogations. Mieux vaut vérifier une fois de trop qu'une fois de moins si vous souhaitez dépasser ce coefficient. De telles demandes ne sont pas d'emblée vouées à l'échec, car certaines communes peuvent fixer des prescriptions partiellement plus souples dans leurs plans d'aménagement ou d'urbanisme. De plus, les plans de zone communaux et les règlements de construction sont continuellement adaptés ; il est donc important de se renseigner également sur les révisions en cours des plans de zone concernant le terrain acquis.

Planifier soigneusement les transformations et les agrandissements

Si vous souhaitez rénover ou agrandir votre maison, le coefficient d'utilisation joue également un rôle. Si vous avez déjà exploité au maximum la surface habitable disponible, mais que l'espace devient trop exigu, vous ne pouvez pas simplement transformer le grenier en chambre à coucher, car cela vous ferait dépasser le coefficient d'utilisation. Renseignez-vous auprès de l'administration communale ou municipale pour savoir ce qui est possible et si le service des constructions pourrait accorder une dérogation. Pour cet entretien, vous aurez besoin du plan de la maison et du plan cadastral, ainsi que d'un croquis des transformations ou des extensions prévues. Le mieux est que votre architecte prenne rendez-vous au service des constructions. À propos : si vous construisez une véranda et que vous la raccordez au chauffage, la surface habitable et le coefficient d'utilisation de la maison augmentent, ce qui entraîne également une hausse de la valeur locative.

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier ancien, il arrive cependant fréquemment que le plan de zone ait été modifié entre-temps et qu'une réserve d'indice d'utilisation puisse être exploitée. Dans ce cas, l'indice d'utilisation maximal (IU) ou le coefficient d'occupation du sol (COS) n'est pas atteint. Le droit de la construction autorise alors une extension ou une surélévation à des fins d'habitation.

Manière de calculer le coefficient d'occupation des sols et la surface brute de plancher

La surface brute de plancher représente la somme de toutes vos surfaces de plancher, qu'elles soient en surface ou souterraines. Elle comprend les sections transversales des murs, mais exclut les surfaces qui ne font pas partie de la zone d'habitation proprement dite, telles que :

• les caves ou les combles,
• les buanderies et les séchoirs,
• les chaufferies, les charbonneries et les locaux de stockage de combustible,
• les locaux de rangement pour poussettes, vélos ou véhicules à moteur, ainsi que
• les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant les pièces non comptabilisables, etc.

Surface du terrain : surface de la parcelle moins les surfaces destinées à la desserte de la parcelle, pour lesquelles vous avez engagé ou mené à bien la procédure légalement prescrite, telles que :

• les chaussées, les voies d'accès et les trottoirs,
• les infrastructures de circulation prévues,
• les zones vertes ou les zones à préserver définies dans le plan de zone ou le plan de quartier, ainsi que
• les forêts et les cours d'eau.

Voici comment calculer le coefficient d'utilisation :

surface brute de plancher prise en compte : surface du terrain prise en compte = coefficient d'utilisation

Comment calculer la surface brute de plancher maximale :

Surface de terrain prise en compte x Indice d'utilisation = Surface brute de plancher maximale

Sur une parcelle de 600 m² avec un coefficient d'utilisation de 0,3, vous pouvez construire jusqu'à 180 m². Pour connaître le coefficient d'utilisation d'une parcelle, renseignez-vous auprès de l'administration communale ou municipale. Le coefficient d'occupation des sols se calcule de la même manière à partir de la surface brute de plancher (SBP) : surface du terrain. Toutefois, la SBP prend en compte toutes les surfaces de plancher, quelle que soit leur utilisation spécifique, à l'exception des étages dont la hauteur libre est inférieure à un mètre.