Hausverkauf mit Makler: Vorteile, Kosten und Tipps

Wenn du dein Haus oder deine Wohnung verkaufen willst, stehst du vor der Frage, ob du  eine Maklerin oder einen Makler beauftragen sollen oder das Objekt selbst verkaufst und dir damit das Honorar sparst. Vom Verkauf in Eigenregie raten Experten aus gutem Grund ab. Denn ein Haus- oder Wohnungsverkauf ist für die meisten von uns die grösste finanzielle Transaktion des Lebens. Es geht um Hunderttausende Franken, manchmal sogar mehr. Da sparst du bei Maklern am falschen Ort. Seriöse Makler kosten zwei bis drei Prozent des Verkaufspreises, manchmal sogar weniger. Je nach Kanton, Lage und Leistungsumfang kann die Maklerprovision in Einzelfällen aber auch mal bis zu 3,5 % betragen. Das ist aber gut investiertes Geld, denn Makler kennen den Markt, haben Zugang zu vorgemerkten Interessenten und können oft einen höheren Verkaufspreis herausholen, sodass sich das Honorar schnell relativiert.

Gute Gründe für einen Makler

Schief gehen kann beim Verkauf des Eigenheims auf eigene Faust nämlich einiges: Die Festlegung des Verkaufspreises, das Aufsetzen des Vertrags, vor allem aber der Verkaufsprozess. Bereits die Preisfindung erfordert viel Erfahrung und ein feines Gespür für Marktentwicklungen sowie Vergleichsobjekte. Setzt man den Preis zu hoch an, bleibt die Liegenschaft womöglich monatelang unverkauft und sammelt im Markt einen schlechten Ruf an. Ist der Preis hingegen zu tief, verschenkt man Geld.

Maklerinnen und Makler verfügen über umfangreiche Datenbanken und Netzwerke sowie Marktkenntnis und schlagen dir einen realistischen Preis vor, der deine Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf maximiert. Auch die Gestaltung des Kaufvertrages muss sorgfältig erfolgen: Baurechtliche Auflagen, Weg- und Dienstbarkeiten oder Altlasten sind zu prüfen, und der Vertrag muss den rechtlichen Rahmen der jeweiligen Kantone einhalten. Ohne juristische Expertise entstehen hier schnell teure Fehler oder Verzögerungen, die den Verkauf gefährden können.

Makler mit der nötigen Distanz zum Objekt

Und stell dir vor, die potenzielle Käuferschaft ist dir unsympathisch und dann äussert sie sich auch noch negativ über dein Haus! Auch wenn du nicht empfindlich bist, nimmst du es möglicherweise persönlich, wenn jemand die liebevoll ausgesuchten Badezimmerfliesen oder die aufwendig renovierte Küche kritisiert. Ein Makler besitzt in solchen Fällen die nötige Distanz zum Objekt und kann besser mit Kritik umgehen. Er nimmt Einwände sachlich auf und lenkt den Fokus auf die Stärke des Objekts.

Es gibt auch die verunsicherten Interessenten, wenn ihnen der Eigentümer das Objekt zeigt. Sie trauen sich nicht, genau hinzusehen, die Schubladen zu öffnen und die wichtigen Fragen zu stellen. Ein erfahrener Makler erledigt das als Teil seines Jobs. Er leitet die Besichtigungen, beantwortet alle Fragen kompetent und sortiert nicht ernsthafte Kaufinteressenten bereits vorab aus. So läuft der Prozess strukturiert und effizient ab.

Aber beachte: Kommen Makler erst zum Zug, nachdem der Eigentümer oder die Eigentümerin vergeblich versucht haben, die Liegenschaft zu verkaufen, hat das Objekt unter Umständen einen schlechten Ruf auf dem Markt und ist darum schwieriger zu verkaufen.

Makler übernehmen die Administration

Parallel dazu kennt ein guter Makler die kantonalen Vorschriften für Eigentumsübertragungen, Grundbucheinträge und die öffentliche Beurkundung. Er organisiert die Gänge zu Notariat, Ämtern sowie Behörden und du kannst sicher sein, dass der administrative Teil des Verkaufs sicher abgewickelt wird.

Darüber kann er dich in steuerlichen Fragen beraten, zum Beispiel hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer, arbeitet er doch häufig mit Treuhändern oder Steuerberatern zusammen. Grundsätzlich gilt: Die Grundstückgewinnsteuer hängt von der Besitzdauer und vom Kanton ab. Je kürzer die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf der Liegenschaft und je höher der Gewinn, desto höher ist die Steuer im Verhältnis zum Gewinn. Die Sätze unterscheiden sich teilweise deutlich. Gerade in solchen Fragen ist professionelle Begleitung Gold wert.

Ein Hausverkauf ist auch Marketing

Du kannst deine Immobilie selbst auf Plattformen wie Homegate oder Immoscout24 ausschreiben. Aber ein Makler weiss besser, was und in welcher Form in ein professionelles Inserat gehört. Jeder Makler erstellt ein ansprechendes Dossier mit Grundrisszeichnungen, Lageplänen und emotional ansprechenden Texten. Makler können für einen realistischen Eindruck 360°-Touren produzieren und über Social-Media-Kanäle gezielte Zielgruppenkampagnen schalten.

Das zeichnet einen guten Makler aus

Seriöse Maklerinnen und Makler sind in der Regel Mitglieder in einem Verband wie dem SVIT oder der Maklerkammer des SVIT. Sie sollten das Geschäft kennen und schon einige Jahre im Geschäft sein. Sie bringen die fachliche Expertise mit, besitzen ein breites Netzwerk, sind rechtlich und fachlich kompetent, verfügen über Sozialkompetenz und haben einen hohen Qualitätsanspruch. Ausserdem müssen sie zu dir passen: Damit sie erfolgreich arbeiten können, sollte die zu verkaufende Liegenschaft mit ihrer Angebotsstruktur übereinstimmen. Darum ist es sinnvoll, die in Frage kommenden Makler nach Objekten zu fragen, die sie in den letzten Jahren verkauft haben. Professionelle Makler schauen sich dein Objekt genau an, natürlich vor Ort, und schicken dir eine Offerte, die einen Verkaufspreis und die nächsten Schritte vorschlägt. Makler, die schon beim ersten Gespräch am Telefon sagen, zu welchem Preis sie das Haus verkaufen können, arbeiten nicht seriös.

Nicht zuletzt sollte bei der Maklerwahl ebenso das Bauchgefühl stimmen. Auch wenn es verlockend ist, gib nicht automatisch dem Makler den Zuschlag, der dir den höchsten Verkaufspreis verspricht. Wenn der Preis zu hoch ist, bleibst du möglicherweise auf der Liegenschaft sitzen. Manchmal ist es sinnvoller, den Preis eher tief anzusetzen und die Interessenten zu einem Bieterverfahren einzuladen. Gut möglich, dass du so einen höheren Preis erzielst als andere Makler versprochen haben.

Was in den Vertrag gehört

Lass dir eine Offerte mit klar definiertem Leistungsumfang vorlegen: Welche Marketingmassnahmen sind enthalten? Wie oft finden Besichtigungen statt? Und wie wird über den Fortschritt berichtet? Sinnvoll ist ein monatlicher Makler-Bericht, in dem aufgelistet wird, wie viele Besuchende die Liegenschaft besichtigten, was sie als Gründe für eine Absage ins Feld führten und wie hoch die Insertionskosten sind.

Wenn du deine Maklerin oder deinen Makler gefunden hast, schliesse einen Vertrag ab, der sie oder ihn zum Verkauf bevollmächtigt und die Höhe und Bedingungen der Provision regelt. Mitglieder des SVIT haben Standardverträge, die sie nur noch anpassen müssen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, zu vereinbaren, dass du alle Kosten vorgängig genehmigen willst. Handle ausserdem Laufzeit und Kündigungsklauseln aus. So sollte einem entspannten Hausverkauf nichts mehr im Wege stehen.

Links

SVIT Bern

Maklerkammer